摘要：中天置業總裁蔣飛的卷款潛逃事件，使二手房經紀業現行的交易資金監管模式面臨空前的信任危機。該事件不僅給中介市場敲響了警鐘，也使我們看到了銀行在此事件中的監管漏洞。面對無處討薪的中介公司員工及錢財兩空的購房者，我們不禁要問，是誰來為這場騙局買單?

　　11月13日，深圳中天置業評估有限公司突然張貼“公司內部整頓，暫時歇業”的告示，同時傳出該公司董事長蔣飛攜巨款潛逃的驚人消息。稍后深圳警方初步證實，蔣飛涉嫌詐騙委托公司購房客戶的資金至少2600余萬元。目前，中天員工起訴公司欠薪案正在審理之中，蔣飛涉及的更多詐騙事實也已立案偵查。蔣飛本人則至今不知所蹤。

　　“中天事件”爆發前夕，正值深圳樓市在連續急速上漲多時后出現回落跡象，因此，該事件不僅再次敲響了對中介行業資金監管的警鐘，引發該行業一連串兒的信任危機和經營危機，同時也被視為深圳乃至國內房地產市場進入震蕩期的一個標志性信號。

　　“中天事件”暴露的問題其實比較簡單，即客戶的購房款(客戶的銀行貸款)是直接打到其公司的賬戶，整個房款完全由其公司掌握，缺乏第三方的監管，其公司對于沉淀的房款可以任意挪用，最后導致資金鏈斷裂，才捐款逃跑。因此，購房者如果能采用安全的資金交割模式，就可以避免此類事件發生。

　　據了解，目前二手房市場上，在頒布了有關資金監管的文件后，中介公司已經不允許直接跟房款或者租金接觸。目前僅有兩種資金流轉模式是被允許的。

　　其一，就是通過“資金監管”的專用賬戶流轉。“專用賬戶”與設立方(即中介公司或擔保公司)自有的結算賬戶是分開的不同賬戶，“專用賬戶”內的資金獨立于中介公司的固有財產及其管理的其他財產，也不屬于設立方的負債，資金的所有權屬于交易當事人，中介公司無權挪用“專用賬戶”下的資金。其二是交易雙方自行付款。在買賣合同簽約完畢后，買賣雙方自行到銀行，通過開立買方賬戶或者賣方賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實現凍結；同時，銀行根據買賣雙方約定的條件、以及買賣雙方一起到銀行，銀行給予放款。

　　有業內人士表示，在目前的二手房交易過程中，只有采取資金監管和資金托管這兩種方式才是真正確保二手房交易資金安全的最佳模式。因為這兩種模式都是通過銀行的專用賬戶進行資金的凍結，在沒有買賣雙方約定授權的情況下，其他人員均動用不了資金。而除此之外的其他房款交割模式，都會讓資金劃轉存在一定的風險。

　　銀聯信分析：

　　隨著全國房地產經紀百強企業深圳中天置業老板的卷款潛逃，深圳房地產業的走向再次引起了社會各界的關注。縱覽各種觀點，我們可以發現，對該案件凸顯的當前房地產中介市場的金融風險基本被忽略了，而這些風險正是在目前的經濟形勢下需要重點予以關注的。

　　在二手房交易過程中，依交易不同進展階段往往會產生訂金、首期款、銀行按揭款等款項的支付行為。這些資金應該通過何種渠道進行支付，全國范圍內并沒有統一的規范做法，除少數發生過中介卷逃資金案的省市有嚴格監管要求之外，目前我國多數省市二手房交易資金往往沿襲所謂的行業慣例———將客戶購房資金打入中介指定的賬戶上進行資金監管。由于二手房交易資金存放于中介賬戶上存在隱蔽性，使行業主管部門難以對資金的存放與使用予以有效監督。

　　隨著房產中介逐漸異化為準銀行的金融機構，店鋪就成為了房產中介的融資工具：利用客戶沉淀資金擴大店鋪規模，吸引更多客戶，積累更多監管資金，再擴大店鋪規模或對外投資。只要市場形勢保持不變，房產中介的這種經營模式可以一直持續下去。一旦國家宏觀經濟政策調整，使房地產市場走勢發生逆轉，中介的資金鏈條很快就會斷裂，從而可能使大量的中介倒閉，對金融系統的穩定產生沖擊。

　　值得注意的是，在當前經濟形勢下，房產中介將大量不受政府監管的房產交易資金投入對房市和股市的炒作，在推動資產價格進一步泡沫化膨脹的同時，也弱化了國家宏觀調控政策的效果，使資本市場風險逐步積聚。特別是房產中介的投機資金部分來源于銀行的貸款，這就對銀行系統的穩定性也構成了威脅。由于很多中介企業營銷技巧純熟，在成立后有限的幾年時間內就憑借大規模的廣告投入和利用客戶資金擴張起來的店鋪規模，建立起了所謂的良好品牌形象，并借助相關部門的非規范評比成為業內的知名企業。規模和品牌效應成就了中介機構向銀行貸款的資本，再加上了中介賬戶上大量進出的資金，往往使銀行難以拒絕這種客戶的信貸申請。

　　比如，在中天置業事件中，相關銀行并沒有顯示出在信貸風險控制方面的專業素養，沒有做好客戶和行業的貸前分析、貸后跟蹤和風險預警工作，說明部分銀行在信貸風險控制方面還需要提高。當然，這其中也有銀行之間客戶競爭激烈的現實原因。在當前流動性過剩的情形下，銀行與貸款企業相比明顯處于相對弱勢地位，一家銀行拒絕某中介企業的貸款申請，不表示另外一家銀行也會拒絕，更不用說銀行也要生存、還有信貸任務要完成。因此，現實來講，房產中介企業從銀行貸款并不會有太大困難。據悉，中天置業共卷走兩家銀行6000萬元的貸款，這些資金收回的可能性微乎其微。

　　我們很難說全國每一家中介企業都像中天置業一樣違規違法經營，但在行業潛規則的作用下，總體形勢也不容樂觀。在當前國家宏觀調控趨緊的情形下，房產中介企業一旦由于違規經營導致資金鏈斷裂，受損失最大的除了購房客戶就是銀行，銀行大量不良資產的出現可能會對銀行系統的穩定產生沖擊。

　　中天置業是繼天津匯眾案、安徽桃園案之外，又一起涉案金額巨大、影響惡劣的中介卷款案，此類事件的再次發生說明各地房產交易資金的監管存在巨大漏洞。盡管建設部和人民銀行在2006年12月聯合下發《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，明確要求各地建立存量房交易結算資金監管制度，以防止中介機構占壓挪用交易資金。但新政策出臺至今，多數地區并沒有完全遵照執行，二手房交易的客戶資金仍然存在房產中介指定的賬戶中，這也是深圳中天置業卷款案產生的最重要原因。

　　綜上，銀聯信建議，首先，產業主管部門應吸取教訓，逐步落實建設部和人民銀行的通知精神，實行交易資金賬戶的完全封閉管理，交易雙方僅憑相關部門指定的條件進行資金劃轉，杜絕房產中介接觸交易資金，避免中天置業案的再次發生，并確保國家經濟和金融的穩定。

　　其次，在和一些沒有開展資金監管及銀行托管業務的中介公司合作時，銀行應加強風險防范意識，嚴格審查制度，控制風險，不讓不法中介“有機可乘”。在二手房交易過程中，如果有銀行按揭貸款，銀行可以將貸款先直接打到貸款人賬戶上，然后凍結，等過戶手續辦完，再將貸款直接劃轉至賣房人賬戶。這樣銀行就能避免其中存在的金融風險。

　　【相關鏈接】

　　深圳“中天”事件并不是個別案例，類似于這樣的案例其實在全國各地陸續發生著。

　　在“中天”事件爆發之前，南京一家房產中介公司就因為挪用業主房款，而被南京房產管理部門勒令停業整頓，只是該事件涉案金額不是特別大，因此沒有引起大眾的關注。據統計，這家名為融眾的房產中介公司共挪用和拖欠售房款多達500萬元，涉及到24戶業主，主要是買主支付的首付款和銀行發放的貸款等，最多的一筆50萬元，最少的一筆5000元。

　　2006年9月初，天津爆發房產中介欺詐事件。天津匯眾房地產有限公司旗下百余家門店突然在一夜之間全部關停，位于天津河西區峰匯廣場的匯眾房地產有限公司成立于2004年3月。曾經一度擁有天津匯眾房地產經營有限公司、濱海匯眾房地產經營有限公司等七個全資公司，主要以房地產連鎖經營為經營載體。2004年實現全年銷售量達6億元，曾被天津市評為“優秀企業”。據不完全統計，“匯眾事件”涉及買賣雙方有1000余家，他們中大部分人的房產交易資金被套在“匯眾”，涉及資金高達1.5億元，涉及500多人。

　　天津“匯眾”事件尚未塵埃落定，在同年年底又爆發另外一起房產中介詐騙事件。12月中旬，天津易安置家房地產經紀有限公司法人劉冰被河西公共安全專家分局拘留，易安置家涉嫌合同詐騙，資金鏈斷裂的事實隨即浮出水面。這家運營3年，擁有直營連鎖店40余家，并且是天津市房地產協會的會員單位，天津市房地產管理局認證具有二級資質的房地產中介公司是在敏感的消費者發覺諸多交易無法兌現后，揭開了其資金流轉中的巨大漏洞。據了解，該事件涉及家庭300多戶，涉案金額2500余萬元。

　　2005年7月，安徽最大房產中介之一桃園房產代理銷售有限公司突然關門停業，數百客戶4000多萬房款被“套”，民營企業桃園公司號稱安徽“房產中介航母”，在合肥住房二級市場上舉足輕重，鼎盛時期僅在合肥市就開設有五大營銷中心、50多家銷售網點，月銷售額超億元。

　　北京堅石房地產經紀有限公司曾是北京的“放心中介”公司，在北京有12家分店、100多名員工，注冊資金1000萬元。2003年11月14日，堅石公司總部人去樓空，法人代表于波不見蹤影，次年2月24日，于波在海口落網，該事件涉案金額達到1100萬元。

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