作者：謝紅玲

　　相關報道一

　　在北京東三環CBD核心區特色鮮明的央視大樓對面，一座同樣超群的建筑明年即將亮相，那就是香港著名商人李兆基旗下的恒基兆業地產有限公司以香港最高建筑國際金融中心二期(簡稱IFC)為藍本正在建設的北京環球金融中心(簡稱WFC)。

　　恒基地產(0012.HK)是最早進入內地市場的港資地產企業之一，20年來，這家港資地產企業聚焦北京、上海和廣州三個一線城市，陸續建成了北京恒基中心、上海港匯廣場等。截止到今年底，恒基在內地的土地儲備預計有望達到可建面積1500萬平方米，其中80%用于住宅開發，10%用于建設零售物業，10%為寫字樓和服務式公寓，分布在北京、上海、廣州、長沙、沈陽、蘇州、重慶等9個城市。

　　是什么原因讓這家經驗豐富的老牌地產企業選擇內地宏觀調控不斷深入并限制外資投資房地產的時機調整策略、加速擴張并取得階段成果的呢？他們怎么看待內地的房價和地價走勢？他們在內地的發展目標是什么？帶著這些疑問，記者采訪了恒基兆業地產有限公司執行董事葉盈枝。

　　《中國經營報》：你們是采取什么策略和步驟進入內地市場的？你們怎么看待這些年來中國房地產市場的變化又是如何順應這種變化的？

　　葉盈枝：長期以來，我們在內地都專注于一線城市的好地段，以開發商業辦公項目為主，直到2006年年中才開始進入二線城市，其中以直轄市、省會城市及部分經濟發達城市為重點，主要開發中高檔大型住宅區。

　　我們一貫關注國內市場的長期發展趨勢并看好這個市場前景，我們認為二線城市對住宅的需求更高，人們的收入水平增幅也比較大，所以調整了發展策略。我們希望在未來5年成為內地10大地產商之一，未來10年成為內地5大地產商之一。

　　《中國經營報》：和內地同行相比，你們有哪些競爭優勢？會不會考慮在內地上市？

　　葉盈枝：我們感覺內地企業通常在開發速度和開發量上優勢明顯，我們更注重在“質”上取勝。我們通常先以開發品質形成品牌效應，再擴大開發量。不過，盡管發展策略不同，大家最終都會質、量并重。

　　等我們成為內地10大地產商的時候，或許會考慮在內地上市，現在還沒有這樣的打算。

　　《中國經營報》：“限外令”的頒布對你們在內地的投資是否有影響？怎么看待國內一系列的政策調控？

　　葉盈枝：作為一個長期的發展商，我們的投資戰略著眼基本的經濟因素，內地市場需求旺盛，收入增幅大，所以我們看好它。對短期的價格漲落我們并不看重，價格變化最終還是會由供需關系來決定。以香港為例，經濟增長后發生通脹，出現負利率，人們想保值，就會投資在實物上，主要會選擇房產、貴金屬，或通過炒股應對。

　　內地的“限外令”并不是一刀切的，在一些省市的大型開發項目和地標建筑開發上，政府還是歡迎外資的，“310號文件”也不是不允許外資進入房地產開發領域，只是要求統一到商務部備案，至于外匯進入的快慢主要看省市級政府的協調能力。

　　《中國經營報》：以你們港商的目光如何看待近一年來內地地價和樓價的猛漲之勢？香港物業已經經歷過價格的大起大落，對正處于價格敏感期的內地市場有什么借鑒意義？

　　葉盈枝：我們始終希望房地產的價格平穩上升，而不是大起大落，否則無論對開發商還是買家都不好。

　　在我們看來，內地的地價是競爭的結果，是參加競爭的少數企業的意見的體現。內地土地交易的招拍掛的方式體現了競爭的公平、公正、公開，但并不一定是市場公認的價位。土地市場和股市有些相似，不會一直上漲，也會調整。

　　香港的樓價曾經有很大的起伏，但是10年前中產買的房屋現在都成了豪宅了。以我們的經驗，越是位于中心城區、越高檔、品質越好的單位上漲越快、調整幅度越小、保值能力越強，地段偏遠的項目價格向下調整的幅度比較大。

　　所以，恒基一貫注重項目地點的選擇，注重產品的質量，始終堅持用品質創造競爭力。

　　二手中介龍頭逆市擴張

　　來源：中國經營報 作者：謝紅玲 2007-12-24 21:13:47

　　相關報道二

　　正當以南方區域為主的二手房中介行業再度陷入關店潮并且被“中天置業蔣飛攜款潛逃事件”的陰云所籠罩之際，以特許經營為主導的21世紀不動產日前高調發布了其2008年戰略目標：進入全國40個區域60個二三線城市，將門店增加到2000家，經紀人數量超過2萬人。實現此目標，該機構將鞏固中國房地產經紀機構門店數量和經紀人數量老大的地位。

　　21世紀中國不動產中國區域副董事長盧航透露，目前該公司2007年業績達到了800億元的交易額，總成交面積是1600萬平方米，總成交套數是17.7萬套。在全國的經紀人已經超過了1.5萬人，門店總量近1300家。盧航表示，去年年底提出的“每天一店”發展戰略基本實現，按照2000家的總量測算，明年開店數應在700套左右，平均每天得開2家。2008年，該企業依然以特許經營為核心業務，同時開展與房地產相關的按揭服務并為此專門成立了凱勝金融按揭服務公司，此外通過并購等形式發展集團自己擁有的加盟店。

　　21世紀中國不動產方面分析判斷，深圳樓市的泡沫化厲害，但很難形成全國性泡沫。有業務人員反映，深圳一個交易單到房產局之前轉了三手，而且大多數是用按揭，這種高風險的市場出問題影響就會很大。2005年上海已經經歷過一次市場洗牌，很多消費者的投資沖動沒有那么厲害。北京市場一直比較穩，投資者越來越多了，但客戶的投機心態不濃，所以北京的影響會比較小。由此，布局全國市場的21世紀中國不動產對市場前景頗有信心。