姜洪橋

　　12月19日，金地國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)辦公室內(nèi)人聲鼎沸。社區(qū)業(yè)主七嘴八舌向媒體記者表達(dá)自己的憤怒情緒。事件的起因是今年8月份，物業(yè)公司通知業(yè)委會(huì)將有一個(gè)稅務(wù)所進(jìn)入小區(qū)會(huì)所內(nèi)辦公。這些業(yè)主在憂慮CBD地區(qū)稅務(wù)所進(jìn)駐小區(qū)將會(huì)給平靜的生活帶來(lái)的破壞。

　　有意思的是，所有業(yè)主都把矛頭指向了開(kāi)發(fā)商金地公司，而非稅務(wù)所背后的CBD管委會(huì)。他們宣稱，金地公司如不采取措施，將更換物業(yè)公司和項(xiàng)目名稱。金地公司的正式回復(fù)則表示，項(xiàng)目建設(shè)初期，會(huì)所內(nèi)早已預(yù)留了公共配套設(shè)施用地，此部分產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由政府確定用途。

　　那么，公開(kāi)發(fā)售的居住小區(qū)內(nèi)為何會(huì)冒出一個(gè)名正言順的政府所有的稅務(wù)所？本應(yīng)由財(cái)政支出的政府辦公用房是否又計(jì)入當(dāng)年出售居住小區(qū)政府土地收益之外？這一切都與土地收益之外隱形存在的實(shí)物地租有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

　　抗議的矛頭

　　金地國(guó)際花園的圓形會(huì)所安靜地躺在幾棟居民樓的懷抱里。在這里有供居民娛樂(lè)的桑拿和游泳池，甚至舉辦商品展銷。在會(huì)所的外圍是漂亮的綠植，時(shí)不時(shí)有兒童在此戲耍。這個(gè)在CBD最繁華地段的商品房項(xiàng)目，因?yàn)槠洫?dú)有的安靜居住環(huán)境而深得市場(chǎng)認(rèn)可。其二手房?jī)r(jià)也一路飆升。不過(guò)，這一切正經(jīng)受挑戰(zhàn)一個(gè)對(duì)外辦公的政府機(jī)構(gòu)稅務(wù)所將遷入小區(qū)。

　　“稅務(wù)所開(kāi)在桑拿房上面，這不是很荒唐嗎？”一位業(yè)主高聲說(shuō)，很多人隨聲附和。顯然，業(yè)主對(duì)于稅所進(jìn)駐相當(dāng)不滿。為了抗議稅所的進(jìn)入，金地國(guó)際花園的業(yè)主在各家的窗戶上貼上了各種白紙黑字的標(biāo)語(yǔ)。金地國(guó)際花園業(yè)委會(huì)吳中向記者表示，最主要的問(wèn)題是稅務(wù)所是對(duì)外辦公的，也就意味著有外來(lái)人流將進(jìn)入小區(qū)。“稅所的停車場(chǎng)也與小區(qū)業(yè)主共用，我們的地下停車場(chǎng)是可以直接通到各樓的，安全問(wèn)題怎么辦？”吳中質(zhì)疑道。

　　在8月份得知這個(gè)消息之后，業(yè)委會(huì)立即組織了“權(quán)益維護(hù)小組”與金地公司溝通。據(jù)說(shuō)，業(yè)委會(huì)、金地公司和CBD管委會(huì)曾經(jīng)開(kāi)過(guò)一個(gè)協(xié)商會(huì)。CBD管委會(huì)的官員曾經(jīng)表示過(guò)，責(zé)成金地公司提出改造方案。但隨后金地公司提出的設(shè)計(jì)改造方案并不能讓業(yè)主滿意。這份改造方案試圖搭設(shè)一座天橋直通會(huì)所，前往稅務(wù)所辦事人員通過(guò)天橋進(jìn)入稅務(wù)所。會(huì)所本身則以綠植的方式單獨(dú)隔離出來(lái)。“這么改造，豈不是成了租界了！”有業(yè)主形象比喻。

　　這個(gè)方案并沒(méi)有解決地下停車場(chǎng)的安全問(wèn)題，還另外占用了本歸業(yè)主共享的公共綠地。因此遭到權(quán)益維護(hù)小組的否決。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾開(kāi)始激化。金地公司指出權(quán)益維護(hù)小組干擾小區(qū)居民生活，并在在12月5日的回復(fù)中明確宣稱，根據(jù)政府有關(guān)部門的規(guī)劃許可批復(fù)，會(huì)所具有兩個(gè)功能，一是會(huì)所服務(wù)，二是CBD管委會(huì)配套用房，此部分產(chǎn)權(quán)歸政府所有。

　　針對(duì)金地公司的表態(tài)，權(quán)益維護(hù)小組也立即指責(zé)金地公司在銷售當(dāng)初沒(méi)有公示公共配套設(shè)施具體情況，違反政府規(guī)定，并威脅將撤換物業(yè)公司，更改小區(qū)名稱。

　　權(quán)益小組一方面與開(kāi)發(fā)商針?shù)h相對(duì)地斗爭(zhēng)，另一方面似乎又力圖與政府保持一致。“我們支持政府”，吳中肯定地表示。另一位業(yè)委會(huì)委員向記者透露，其實(shí)業(yè)主目前的最低目標(biāo)非常簡(jiǎn)單，就是要金地公司白紙黑字地保證稅務(wù)所進(jìn)駐之前將征得居民的同意。如果保證書(shū)簽署，那將是一個(gè)相當(dāng)有趣的保證，稅務(wù)所由地方政府主管，而金地公司則是一個(gè)完全市場(chǎng)化的上市公司。

　　實(shí)物地租

　　憤怒的業(yè)主其實(shí)并非沒(méi)有想到去了解，這個(gè)稅務(wù)所是怎么冒出來(lái)的，又有什么法律依據(jù)。

　　對(duì)于會(huì)所預(yù)留的公共配套設(shè)施，業(yè)委會(huì)早就知道。吳中回憶，以前業(yè)委會(huì)曾經(jīng)提議把這部分預(yù)留空間辦成社區(qū)老年活動(dòng)中心。當(dāng)時(shí)街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人還相當(dāng)高興，連連稱贊這個(gè)主意。“如果辦成幼兒園，我們更歡迎”，一位女業(yè)主聲稱。看起來(lái)，業(yè)主對(duì)公共配套設(shè)施的存在絲毫沒(méi)有任何不滿。不滿的僅僅是配套設(shè)施的內(nèi)容和服務(wù)對(duì)象。

　　那么面對(duì)工商企業(yè)為主要對(duì)象的稅務(wù)所算不算是針對(duì)社區(qū)服務(wù)呢？公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)究竟是歸政府所有還是歸業(yè)主所有？權(quán)益維護(hù)小組聘請(qǐng)的法律顧問(wèn)張凡強(qiáng)律師對(duì)此無(wú)法確定。“這完全取決于執(zhí)行者的解釋”，張凡強(qiáng)說(shuō)。張凡強(qiáng)指出，按照朝陽(yáng)區(qū)政府的文件，居住小區(qū)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸政府所有，但目前對(duì)于居住小區(qū)公共配套設(shè)施的相關(guān)法律文件和政府規(guī)定都是在《物權(quán)法》出臺(tái)之前的，這些政府規(guī)章是否與《物權(quán)法》矛盾，出現(xiàn)矛盾如何處理，都有待于進(jìn)一步的解釋。

　　在此之前，金地國(guó)際花園的業(yè)主曾經(jīng)奔走于開(kāi)發(fā)商和建委、規(guī)委等主管政府部門，要求查閱會(huì)所的產(chǎn)權(quán)證、當(dāng)年金地國(guó)際花園配套設(shè)施法律文件和詳細(xì)規(guī)劃圖表和意見(jiàn)。但出于種種理由，無(wú)法查閱。一個(gè)無(wú)法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的會(huì)所，如何確認(rèn)其權(quán)益和用途的確是個(gè)很頭疼的問(wèn)題。

　　當(dāng)然，如果窮追不舍的話，一個(gè)更深層次的問(wèn)題將浮上水面。商品房居住小區(qū)是商業(yè)化運(yùn)作的，其中產(chǎn)權(quán)歸政府的部分是否計(jì)入當(dāng)年的地價(jià)之中？如果不是，那么它只能是本應(yīng)由財(cái)政支出的公共項(xiàng)目改由購(gòu)房人買單。

　　關(guān)于隱性存在的實(shí)物地租，很多人有過(guò)解釋。曾經(jīng)對(duì)實(shí)物地租有過(guò)專門調(diào)查研究的專家王育琨指出，“在土地招、拍、掛之前，實(shí)物地租是廣泛存在的。”王育琨在他的專著中有如此描述，“城市政府直觀上看是唯一受租者，既可以得到諸如道路、管道、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施，又可以得到中小學(xué)、幼兒……也可以讓開(kāi)發(fā)公司支付本應(yīng)由市財(cái)政撥出的補(bǔ)貼……”

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在2004年解釋過(guò)：“現(xiàn)金地租通過(guò)房地產(chǎn)法中規(guī)定的土地出讓金實(shí)現(xiàn)，實(shí)物地租是通過(guò)地方法規(guī)實(shí)現(xiàn)的。如北京市政府規(guī)定舊的居民委員會(huì)辦公場(chǎng)所由政府建，而新的由開(kāi)發(fā)商按一定比例建。”

　　不過(guò)，金地國(guó)際花園的業(yè)主們顯然沒(méi)有窮追不舍的打算，盡管金地花園稅所事件實(shí)質(zhì)上可以作為實(shí)物地租在《物權(quán)法》頒布之后新舊法規(guī)矛盾和產(chǎn)權(quán)糾紛的標(biāo)本。“我們其實(shí)很無(wú)奈，我們都很忙，沒(méi)功夫去折騰，哪怕他們改成一個(gè)內(nèi)部辦公的場(chǎng)所都好”，一位業(yè)委會(huì)委員說(shuō)。他們的要求其實(shí)很低，只是要希望這個(gè)稅所進(jìn)駐能夠征求業(yè)主的意見(jiàn)，當(dāng)然，如果能夠改成為社區(qū)服務(wù)的幼兒園之類的公共設(shè)施就更好不過(guò)了。

　　“我覺(jué)得政府最終可能會(huì)讓步，實(shí)在不行只能起訴”，一位女業(yè)主如此希望。一旁的律師張凡強(qiáng)立即提醒，“民事訴訟還是行政訴訟？如果行政訴訟，舉證責(zé)任完全由行政部門承擔(dān)。”

　　來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)