胡芳潔

　　現(xiàn)在的北京，如果又突然冒出一家新的旅店，一定不是什么奇怪的事。受到奧運(yùn)因素的刺激，旅館遍地開花。奧運(yùn)期間住宿價(jià)格大幅度上漲，已為歷屆奧運(yùn)會(huì)舉辦城市所證實(shí)，例如雅典奧運(yùn)會(huì)，住宿價(jià)格漲了5倍左右。 “奧運(yùn)期間的價(jià)格一般會(huì)是平時(shí)的6到8倍。”第一太平戴維斯住宅部助理董事楊天生表示。在這一背景下，酒店式公寓作為一種區(qū)別于酒店和住宅的特殊的居住選擇，其價(jià)值正在突顯。

　　一席之地

　　早在2005年，北京市旅游局局長于長江曾公開表示，預(yù)計(jì)2008年北京中心城區(qū)住宿接待缺口10萬張床位。到目前雖有所補(bǔ)充，但住宿市場(chǎng)需求巨大是明顯的。據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，高級(jí)酒店會(huì)將70%的房間都預(yù)留給參加奧運(yùn)會(huì)的國家團(tuán)體，剩下的30%才會(huì)提供給提前預(yù)訂的企業(yè)和個(gè)人。對(duì)于那些以個(gè)人或家庭的形式來到北京的國內(nèi)外旅游人群，酒店式公寓正好能填補(bǔ)酒店供應(yīng)的不足，滿足這類中高端市場(chǎng)的需求。

　　目前，諸多酒店式公寓趕在奧運(yùn)之前達(dá)到入住條件。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)樓盤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2007年新開盤的酒店式公寓項(xiàng)目達(dá)到21個(gè)，其中超過40%的項(xiàng)目都將會(huì)在2008年上半年即奧運(yùn)會(huì)開幕前入住，供應(yīng)量超過4000套。而被稱為北京另一個(gè)CBD的中關(guān)村區(qū)域，由于奧運(yùn)因素，該區(qū)域酒店式公寓以平均116%的價(jià)格漲幅領(lǐng)先于北京其他地區(qū)。

　　“酒店不足，客人會(huì)流向服務(wù)式公寓。”楊天生說，尤其是有一些品牌的服務(wù)式公寓，如Oakwood等，公寓等級(jí)能達(dá)到四星級(jí)或以上。

　　根據(jù)DTZ戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，今年第三季度，北京酒店服務(wù)式公寓的平均租金為174元/月/平方米，上漲3.7%；空置率則降至19.2%，降幅約為6%。 “在明年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束之前，這種趨勢(shì)都會(huì)延伸下來。”DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)部董事岳鋒鋼表示。

　　相對(duì)于高端酒店主要面向團(tuán)體，經(jīng)濟(jì)型酒店所提供的配套服務(wù)又極為簡(jiǎn)單，被許多人稱為只是提供一個(gè)睡覺的地方，顯然不能在高端客戶市場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)，而一般旅店硬件設(shè)施上的制約，以及服務(wù)人員在語言等素養(yǎng)上的限制，難以吸引外籍人員。

　　“其實(shí)住酒店和公寓，同樣的價(jià)錢，公寓面積會(huì)相對(duì)較大，而且有自己的廚房。另外，酒店是沒有自己的洗衣機(jī)的，服務(wù)式公寓則有。”楊天生說。酒店式公寓的租客得到的，正是酒店式服務(wù)環(huán)境中的家居生活，這有別于酒店和一般住宅的形態(tài)。實(shí)際上，正是由于這一特點(diǎn)，酒店式服務(wù)公寓的租客一直以來都是以外企高層等商務(wù)人士為主，租期一般都在半年以上。

　　而由于奧運(yùn)因素的影響，酒店式公寓的經(jīng)營策略也在隨之發(fā)生變化。 “奧運(yùn)的影響在9月份就顯現(xiàn)出來了。”楊天生表示，從今年9月份開始，一些酒店式公寓將租期調(diào)整為短期，以備奧運(yùn)會(huì)期間上調(diào)租金。

　　盡管市場(chǎng)形勢(shì)看好，但這一趨勢(shì)更多地存在于統(tǒng)一經(jīng)營管理的酒店式公寓市場(chǎng)。而為數(shù)不少的酒店式公寓在銷售給個(gè)人以后，并沒有進(jìn)行整體的管理。

　　分化

　　“我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只包括統(tǒng)一經(jīng)營管理的酒店式公寓。”岳鋒鋼表示，目前市場(chǎng)上以酒店式公寓為名，出售后由小業(yè)主自己經(jīng)營的項(xiàng)目，并不在統(tǒng)計(jì)之列。實(shí)際上，這一類物業(yè)難以提供真正意義上的酒店式管理，由此，在某種程度上也損害了投資收益。 “一些分散經(jīng)營的酒店式公寓，經(jīng)營情況每況愈下。”楊天生表示，在幸福二村附近的一個(gè)酒店式服務(wù)公寓就是如此，開始是以一般住宅立案，后來改成了酒店式公寓，但是相關(guān)的配套服務(wù)并沒有跟上，3年前，每月每平米能租到7-8美元，現(xiàn)在最多只能租到5-6美元。

　　在傳統(tǒng)市場(chǎng)中，酒店式服務(wù)公寓基本只租不賣，如雅詩閣、國貿(mào)公寓等。出售的項(xiàng)目在近幾年才出現(xiàn)。“統(tǒng)一資產(chǎn)管理，統(tǒng)一經(jīng)營的酒店式公寓，每月每平米的租金價(jià)格比散戶的租金至少要高出30%。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文說， “散戶將房屋委托給統(tǒng)一的代理公司經(jīng)營，會(huì)是比較好的解決辦法。”

　　而這種經(jīng)營方式并不乏成功的例子。根據(jù)楊天生的介紹，新城國際就是如此，該項(xiàng)目60%-70%的房屋都委托給了專門的資產(chǎn)管理公司管理。2001年，該項(xiàng)目每平米售價(jià)8000元，現(xiàn)在已達(dá)到35000元，而租金價(jià)格則每年以約10%-15%的幅度上漲。

　　不僅僅是奧運(yùn)

　　目前，但凡具備入住條件的物業(yè)，幾乎都在為奧運(yùn)做準(zhǔn)備。包括諸多普通民宅，也將奧運(yùn)檔期騰了出來，以期在這一難得的盛世中撈一桶金。一些平時(shí)每天價(jià)格400元、500元的酒店，其奧運(yùn)期間房?jī)r(jià)已經(jīng)近2000元。奧運(yùn)概念，對(duì)于以長期居住人群為主的酒店式公寓而言，是否只是一種盛世的短暫幻覺呢？

　　“對(duì)于長期客戶而言，并不會(huì)受到奧運(yùn)的影響。”楊天生表示，對(duì)于那些租期在2年，或是更長時(shí)間的客戶，盡管存在一定程度租金上調(diào)的壓力，他們的訂單并不會(huì)受到影響。

　　“和奧運(yùn)相關(guān)的人員，其實(shí)呆3-6個(gè)月就會(huì)撤了。但是金融、保險(xiǎn)和銀行業(yè)等外資公司的進(jìn)入，會(huì)帶來更多的人員流動(dòng)到中國，尤其是在金融街和中關(guān)村地區(qū)。”楊天生說。

　　此外，奧運(yùn)也給市場(chǎng)帶來新的長遠(yuǎn)改變的可能性。“奧運(yùn)的影響不是短期的，奧運(yùn)結(jié)束以后，租金肯定會(huì)跌回來，但是不會(huì)跌到原來的水平。”鄧中文認(rèn)為，北京酒店業(yè)的價(jià)格比上海略低，但是服務(wù)和配套已經(jīng)跟上了，奧運(yùn)會(huì)打開北京的旅游經(jīng)濟(jì)和商務(wù)經(jīng)濟(jì)，這將是一個(gè)酒店業(yè)發(fā)展的契機(jī)。

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)