呂尚春

　　12月17日，僵持了半年之久的宋莊畫家遭討房官司終審定案，法院認定交易合約無效，畫家李玉蘭要在90天內搬出其購買的農民房屋。

　　這是迄今為止，被稱為“小產權”性質的房產交易，在進入法律程序時首次被認定“契約無效”。這可能會招致一系列無法預料的反應，宋莊或其他更大范圍的已售小產權房，是否將會依此案例而上演“農民房回討”風潮還不得而知。

　　《北京青年報》在報道這一判決結果時寫到，“就在兩天前，國土資源部重申，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’，農村住宅用地只能分配給本村村民。幾乎所有面臨討房的畫家都認為昨天的法院判決是在這個大氣候下產生的。”

　　在畫家李玉蘭小產權房訟案中，判決關鍵在于法院最終認定 “買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權”，由于畫家為“非本集體經濟組織成員”，因此無權擁有宅基地之上的房產。

　　但是，如果依照現行法律，不論是《憲法》還是《土地管理法》，農民都擁有本集體所占有的土地的所有權。按照《物權法》的原理，“所有權”即是一個人或集體對財產最為完整的權益，即權利人依法對自己的不動產和動產享有全面支配的權利，包括占有、使用、收益和處分的權利。認為村集體在土地中已劃定的宅基地上建設、買賣“小產權房”，以及農民出讓自有宅基地上的自有房產均為合法的判斷，均由此法理而來。

　　當然，在《土地管理法》中同時規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”法院對于李玉蘭一案的主要判決依據——因其 “非本集體經濟組織成員”，故而“無權取得”宅基地之上的房產，來源即在于此。但問題在于，在《物權法》尚未出臺之前，對于財產“所有權”的解釋或許會忽左忽右，但在《物權法》出臺之后，擁有明確的“所有權”歸屬的這一部分財產，居然依舊身掛重鎖，這與有關“所有權”的法理精神是否自相矛盾？

　　退一步看，即便我們目前只能依《土地管理法》面對李玉蘭被討房一案，但該法針對的也只能是集體所有的“土地”的使用權問題，而并沒有說宅基地之上的房產權益應當如何處置。李玉蘭與村民簽定的《買賣房協議書》中，到底是在擁有“房產”的同時，也同時擁有房產之下的“地產”，還是僅僅受讓了“房產”？恐怕嚴格地說，李玉蘭只是購置了“房產”，在現有法律條件下，根本不可能連帶把集體土地的“地權”一并擁有。目前形成了實質的轉移的只有地上房屋的使用權，而非完整的集體土地的使用權。如果說某段時間內的房屋使用權、使用人發生轉移，即可視為土地使用權已發生轉移的話，那么農民個人房屋出租給外來人口居住都要算做一體違法。

　　李玉蘭案的終審定案，為當前對“小產權房”交易愈加嚴厲的管制增添了一個注腳。這個曾經活躍的市場，如今看來不免會或長或短地進入 “冬歇期”。而在過去幾年，在城市房價一路飆升之下，購買“小產權房”的人曾經趨之若騖。這個有相當成熟度的“邊緣市場”，已占有近20%的市場份額。新華網刊載過這樣的報道：“如果你有30萬，你可以在北京的二環內買到20平米的房子；如果你運氣好，也可以在五環內買到40平米的房子，或者六環內買到45平米的房子；而在五環外的“小產權房”，你用這筆錢則可以買到近100平米！”既然存在這樣的落差，就難怪有人對管制“小產權房”如此理解：如果人們都去買“小產權房”，那么在“招、拍、掛”中以“天價”賣出的土地，不免就要面對農村集體土地和小產權房帶來的“水桶效應”。

　　實際上，對于禁止“小產權房”交易的爭議始終存在。其原因是，無論從哪方面看，在集體土地所有權并沒有發生轉移的情形下，非耕地范圍內的自有宅基地上的自有房屋的正常流通，不僅可以為農民帶來實質的“財產性收入”，也在安頓買不到廉租房、經濟適用房的城市居民的同時，有助于緩解“撼山易撼房價難”的尷尬局面，更可平抑過分高昂的土地溢價。既然如此，那么為什么非禁不可呢？公眾所慮未必周詳，但看起來一舉多得之事輒遭嚴禁，有所爭議是當然的。回到本案來說，這一裁判也并未能解釋公眾的諸多疑惑，反而使不同法條之間的矛盾、舊有法條與社會發展現實的不適應，更加清楚地呈現了出來。此案雖已定案，但對“小產權房”問題的爭論，相信還會持續下去。

　　來源：經濟觀察報網