摘要：近兩年，青島市清理整頓房地產市場秩序效果明顯，開發商數量由近千家減至不足200家，全市379家開發商遭“洗牌出局”。在銷售慘淡和土地稀缺的雙重壓力下，中小房產開發商面臨集體倒閉的窘境。隨之而來的是銀行的信貸風險也相應加大，因此，銀行應加強貸款管理，謹防風險。

　　從青島市建委獲悉，2005年以來青島市清理整頓房地產市場秩序，379家不合資質的開發企業已被依法注銷。目前全市開發商數量已由最高峰時的近千家降到了不足200家。

　　近年來，隨著房地產行業的日趨火爆，大量社會資本紛紛注冊房地產開發公司，其中一些公司屬于“項目公司”，也就是單純為了開發一個項目而注冊，項目做完了，企業也就自行解散，導致業主入住后一些后續問題“無處說理”，也給房地產行業的管理帶來了難度。

　　市房地產開發管理局有關負責人表示，近年來，青島市嚴格按照國家有關部門的要求，對一些投機型的開發企業進行了清理，使全市房地產市場秩序進一步改善。2005、2006、2007三年中，青島市分別依法注銷掉178、66、135家房地產開發企業。

　　業內人士指出，一面是銷售的不盡如人意，一面是土地的稀缺，兩面夾擊，慘淡經營的開發商最終只能死掉。甚至有一些中型開發企業，因為銷售回款緊張，連以前在青島市區用作壓箱底的土地都拿出來賣，可見資金鏈已緊張到什么地步，根本沒辦法支撐其繼續滾動開發。

　　據了解，從2004年開始，100多家中小企業陸續“死”掉，成了“空殼空司”。經過宏觀調控，2005年上半年又淘汰100余家。這一趨勢依然在延續，而且洗牌的速度也在逐步加快。

　　銀聯信分析：

　　隨著我國金融機構提供的房地產開發貸款和個人住房貸款量的大幅度快速增長，住房金融風險也隨之加大。住房信貸風險的形成有三個途徑，銀行要密切關注其潛在風險。

　　借款人引發的風險

　　由于借款人不遵守合同約定的按期還貸而導致銀行利益受損產生的風險，這是住房信貸風險中最常見的。引發借方違約的原因十分復雜，主要有：

　　一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋，從而給商業銀行利益帶來損失。我國正處于就業壓力的高峰，勞動力的相對過剩現象將在一定時期內存在，這會影響借款人收入的穩定，從而影響還款計劃的順利執行。我國目前對借款人的審查主要是靜態審查，而不是過程或動態審查；主要審查借款人借款時的還款能力，也就是貸款時的把關，至于以后的還款能力的變化考慮的很少。由于目前商業銀行無法對借款人的財務狀況進行持續有效的監督，商業銀行對樓市的預測也相當困難。并且，我國目前還沒有對職工個人的資信狀況調查和評估的機構，商業銀行很難對借款人資信的真實狀況做出準確的定量判斷。

　　二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發生一段按揭期后，房地產價格大幅度下降，以致借款人在權衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，而利用尚需償還商業銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業銀行貸款不能收回，也就是所謂的“理性違約”。這種風險對銀行的損害更大。房地產的發展具有非常強的周期性，我國房地產同樣也要遵循這個規律。

　　三是個別借款人利用我國信用制度不健全的漏洞，利用借方與貸方的信息不對稱，在申請住房貸款時就存在詐騙動機，導致到期不歸還貸款。這種情況雖然數量不大，但危害相當嚴重。四是由于不可預見的自然災害等不可抗力因素，導致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風險。

　　房地產開發商引發的風險　　

    由于房地產開發商不能按照合同約定準時、按合同質量標準將樓房交付借款人使用，導致銀行被迫陷入債務糾紛，貸款利益受到損失。具體表現：

　　一是善意違約。開發商將購房款入賬后，因地價、建筑材料、施工技術、自籌資金和環境保護等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發商簽訂的合同標準，由此引發購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。

　　二是惡意詐騙。一些開發商利用當前銀行法規不健全的空隙和一些工作人員執行制度不嚴的機會，通過不正當的手段，以其關聯企業或有特殊關系的個人名義購買開發的房產，用以籌措資金；甚至偽造購房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。

　　抵押物引發的風險

　　目前，以房屋產權作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是產權不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執行起來又受民事訴訟法有關條款的限制，難以達到目的；三是價值不實，抵押人在對房產權進行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現抵押權時造成部分債權無法實現；四是抵押物的處置難，如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現的風險。

　　針對以上方面，銀聯信建議銀行可從以下方面加大力度進行監管：

　　首先要加強貸款管理。一是商業銀行要對房地產信貸風險及其危害性要加以高度重視，妥善處理安全性與贏利性的辯證關系，增強防范金融風險的意識。國際上的經驗一再證明，住房信貸風險與國家的宏觀經濟形勢特別是居民對宏觀經濟形勢的社會預期高度正相關。商業銀行在發放貸款時，應注意市場細分，優化自身的貸款結構；要合理設定高檔住房信貸與中低檔住房信貸的比例、商業樓宇與住宅開發信貸比例、開發貸款與個人住房信貸比例、開發貸款與流動性貸款比例等。二是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。對資本金達不到規定標準、行為不規范的開發商和個人購房者，不得審批和發放貸款。三是加強貸款管理，對發放的貸款實行全過程動態監控。對開發商貸款要獨立開設賬戶，視工程進展情況，分期撥付。當開發商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發商。同時，適當提高個人購房首付款，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。

　　其次拓寬房地產融資渠道。目前國內房地產開發和個人購房的資金主要來源于銀行間接融資方式，在房地產信貸占款規模居高不下、金融風險增大的情況下，應大力拓寬房地產直接融資渠道，實現資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產信貸風險。一是大力推動房地產證券化，向社會籌集開發資金。目前，我國4萬余家的房地產企業中只有70多家實現了在證券市場上市融資，其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。因此，有關監管部門應該適當放松對房地產公司上市的嚴格限制，擴大融資渠道，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會上的小規模閑散資金。二是建立房地產投資基金組織，吸收長期資金投資于住宅產業。房地產投資基金屬于股權投資，要逐漸把房地產投資變成大眾化的投資工具。三是將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩定、數額巨大、運用周期長，比較適合投資于住宅產業開發，有利于提高投資規模。四是引導國外資金進入房地產融資市場，加大力度引進外資來提高國內房地產的投資。五是鼓勵發行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產業。六是積極發展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補貼、利息低的特點，滿足部分居民的購房需要。

　　最后要加強信用風險管理。建立對個人信用進行調查和評估的專門機構，建立和完善個人信用等級制度，加強對借款人的借款動機和還款能力的審查。貸款風險管理是從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值評估、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續、對擔保單位的資信情況進行調查等。其中關鍵環節，一是加強對借款人還款能力的審查。建立借款人資信管理動態系統，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業情況、收人情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等。特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查。根據借款人的資信狀況、還款能力決定借款人的可貸額度、期限。二是嚴格審查房地產開發商的開發資質、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發商必須提供合法、有效、完備的項目資料，如《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等，證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。

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