作者：龍飛

　　一向被視為行業(yè)標桿的萬科地產(chǎn)(000002)，再次當起了“帶頭大哥”，這一回是帶頭低價出擊。

　　12月9日，星期天，位于廣州老城荔灣區(qū)的萬科金色康苑開盤，售樓部前一大早就出現(xiàn)了長長的人龍，據(jù)說最前面的人兩天前已經(jīng)“到位”。這種通宵排隊購房的盛況，廣州多年未見。

　　開盤僅兩個小時，當天推出的156套單位搶購一空。“旁邊的房子每平方米要1.8萬元，萬科的房子一平方米便宜4000多元，當然要搶！”一位熬夜排隊滿臉倦容的大嬸告訴記者。

　　同期出售的還有白云區(qū)的萬科云山和花都區(qū)的萬科天景花園，加上稍早時西郊金沙洲四季花城及金域藍灣，廣州萬科旗下共有5個項目實際售價與市場預期相比普遍下調(diào)15%至20%，甚至低于同一樓盤前期產(chǎn)品的價格。

　　“帶頭大哥”出其不意的策略捷報頻傳，同臺競技的其他主流開發(fā)商有些坐不住了。

　　萬科的“溫柔一刀”

　　實際上，從11月中上旬開始，廣州樓市即“降聲一片”，媒體輿論、各種廣告乃至不時收到的手機短信，都在傳達同一個信號：大大小小樓盤都在爭相折價銷售了。

　　“我可以很負責任地說，12月份以前各式各樣的所謂‘降價’，都可以理解為一種銷售策略。”總部設在廣州的保利地產(chǎn)(600048)一位不愿具名的項目經(jīng)理表示。按他的說法，真正降價的樓盤極少，大部分都是推出三五套特價房，或者增加某些額外優(yōu)惠，送電器和管理費等。

　　這與記者實地觀察結(jié)果基本一致，例如廣州天河區(qū)車陂板塊的一個樓盤，對外宣稱以低于前期近20%的售價推出新一期，但只有極少數(shù)低層單位降價，原來承諾的裝修房交樓悄悄變成了毛坯房，其余大部分依然維持在原來的高價位——換言之，開發(fā)商在大玩數(shù)字游戲。

　　部分市場人士甚至相信，如果主流開發(fā)商能形成“統(tǒng)一陣線”，繼續(xù)這一心照不宣的游戲，本輪調(diào)控的影響會逐步消化，最快明年春節(jié)前，廣州樓市的觀望期就會結(jié)束。

　　萬科的“溫柔一刀”，讓各大小開發(fā)商手忙腳亂。

　　金沙洲四季花城是萬科五年前踏足廣州市場的處女作，經(jīng)營多年，口碑不錯，但最近新推精裝修組團單位每平方米僅7000元的均價，卻讓市場大跌眼鏡，因為這一售價，居然不到片區(qū)內(nèi)另一家開發(fā)商同類產(chǎn)品的一半。

　　同在金沙洲的萬科金域藍灣，近期銷售均價為每平方米8500元，最低價單位每平方米僅7500元。“該項目樓面地價每平方米近4400元，加上3000元的建安成本以及各種稅費，實際利潤非常低。”有業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬。

　　“這不是成本價賣樓，連累我們大伙嗎？”附近某樓盤開發(fā)商一位銷售經(jīng)理激動地說。

　　“拐點”時刻的對策

　　也許是為了應對房地產(chǎn)市場的變化，也許是受萬科的影響，更多的地產(chǎn)商在苦思良策。

　　前面提到的金沙洲某項目，“十一”黃金周開盤時均價定在每平方米1.5元左右，自稱“中國第一豪宅”，日前則緊急推出20套售價每平方米僅為7500元~9000元之間的“特價單位”。即便如此，據(jù)說銷售情況也不太理想，原定明年春節(jié)前實現(xiàn)兩億元銷售額的任務，恐怕難以完成。原因之一，是此舉讓前期高價購房者，短短兩個月資產(chǎn)無形中縮水約三成，潛在客戶信心大受影響。

　　另一知名開發(fā)商中海地產(chǎn)的金沙灣項目，近期也向市場發(fā)售部分優(yōu)惠單位，均價在每平方米7000元~8000元之間。

　　除在售項目外，部分在建樓盤多少感受到壓力和寒意。離萬科金域藍灣不遠處，是今年10月份高價拍出的三幅住宅用地，樓面地價達每平方米8000元~8800元左右，對于拿下這些地塊的保利地產(chǎn)(2幅)和深圳鴻榮源地產(chǎn)(1幅)來說，現(xiàn)在的市場狀況無疑像和他們開了個不小的玩笑。

　　“現(xiàn)在離市場中長期趨勢發(fā)生轉(zhuǎn)折的‘拐點’還有些遠，但至少幾個月的調(diào)整是無可避免了。”保利地產(chǎn)那位項目經(jīng)理說，“樓市低潮說不定至少持續(xù)到明年的‘五一’前后，我們需要重新調(diào)整預期及銷售策略。”在萬科率先出手的金沙洲片區(qū)，保利也押下了重注。

　　無獨有偶，早在10月份，萬科在深圳率先掀起了一波“優(yōu)惠潮”，位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡以低于市場預期的每平方米7500元推出新單位，迫使11月份招商地產(chǎn)(000024)推出的龍崗依山郡花園，均價定在每平方米8500元。而今年8月同一區(qū)域內(nèi)的徽王府項目，同類產(chǎn)品開盤均價達11000元。在萬科屯駐重兵的上海市場，其開發(fā)樓盤近期也傳出優(yōu)惠促銷消息。

　　萬科的邏輯未變

　　而在日前發(fā)給本報的一份書面回復中，萬科集團董事總經(jīng)理郁亮表示，近期部分城市房價過快上漲的趨勢有所遏制，可以視為前期價格偏離實際的合理調(diào)整，隨著市場機制的自發(fā)作用，以及調(diào)控的合理引導，住房市場開始逐漸回歸理性。

　　外界對萬科此舉，則有不同判斷。公開資料顯示，今年前10個月，萬科全國市場累計銷售金額達419.6億元，已提前兩個月達到“在去年200億元銷售額基礎上翻一番”的年度目標。因此應該不是為了年底“沖業(yè)績”而低價出貨。

　　值得注意的是，萬科此次低于預期價格發(fā)售的五個項目大多為市郊樓盤或新盤，位于廣州商業(yè)中心區(qū)的萬科金色家園，目前售價仍在每平方米2萬~2.7萬元之間，并未出現(xiàn)太大調(diào)整。有市場人士稱，在目前市場大氣候　不太有利的情況下，部分項目低價促銷，更多體現(xiàn)的是萬科追求資金高周轉(zhuǎn)率的一貫發(fā)展戰(zhàn)略。

　　郁亮的表態(tài)也證實了這一點：“萬科的開發(fā)效率一直保持在行業(yè)最前列，周轉(zhuǎn)速度一般比行業(yè)平均水平高出一倍以上。萬科主流產(chǎn)品從獲取土地到開始銷售平均為9至12個月，項目的平均開盤周期較2004年加速前縮短了7個月以上。”在上述回復中，他強調(diào)對今后中國房地產(chǎn)市場前景“依然看好”。

　　廣州另一位業(yè)界大佬富力地產(chǎn)(2777.HK)董事長李思廉同樣對未來感到樂觀，但其戰(zhàn)術思想與萬科明顯不同。日前，他應邀在廣州中山大學發(fā)表演講時稱，面對這一輪

宏觀調(diào)控，我們首先要做的就是“控制銷售”。他認為，在今年前10月樓盤普遍熱售，開發(fā)商資金壓力并不大的情況下，大部分項目都可以減緩銷售速度，依據(jù)市場變化做出調(diào)節(jié)。

　　12月10日，富力宣布與新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)聯(lián)手開發(fā)廣州一個總投資約100億元的商業(yè)項目。李思廉在香港出席此次合作發(fā)布會時再度強調(diào)，雖然央行最近一系列與

房地產(chǎn)業(yè)有關的動作，對市場心理影響較大，但他對國內(nèi)樓市中長期前景還是很有信心。

　　“國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求大，只要經(jīng)濟發(fā)展良好，任何短期危機都會很快過去，經(jīng)過調(diào)整后，樓市將更健康平穩(wěn)地發(fā)展。”他說。