李樂

　　如魚游水，冷暖自知。

　　盡管內(nèi)地房價依然在上漲，但來自政府、資金以及土地的壓力，正讓中國的地產(chǎn)富豪們陷入一種“不可名狀”的“集體焦慮”。也許只有身在其中的人，才能在第一時間感到行業(yè)生態(tài)的微妙變化。向來被當做中國房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)軍人物的萬科董事長王石，卻已發(fā)出“2008年或許是中國房地產(chǎn)市場的拐點”的感慨。他的擔憂當然不僅僅來源于逐漸提高的房貸利率。

　　高壓檢查

　　12月14日，根據(jù)國家發(fā)改委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國四季度的

房價比去年同期上漲10.7%，開發(fā)商們對此持的態(tài)度顯然是謹慎樂觀。

　　身為北京北五環(huán)沿線一個“暢銷”高檔樓盤的營銷總監(jiān)，于翔正在為如何制定銷售進度而犯愁。按照業(yè)界通常的慣例，這種俏銷樓盤通常要控制銷售速度，但幾經(jīng)思量之后，于翔還是決定“有多少賣多少”，因為“世道不一樣了”。

　　“最近檢查組要來北京，別撞在槍口上。”近一階段，他經(jīng)常這樣提示自己的下屬。讓北京地產(chǎn)商變得十分謹慎的“檢查組”，實際上是國務(wù)院派出的“督察組”，由參與“房地產(chǎn)部際調(diào)控聯(lián)席會議”的中央各部委聯(lián)合組成，組長為副部級官員擔任，如此級別，已是2005年以來最高。

　　這并非是北京一個城市的特殊待遇。接近建設(shè)部的消息人士稱，此次“督察”總共將涉及全國30多個省市，將覆蓋除個別偏遠省份之外的大部分主要城市，而檢查的內(nèi)容除各地住房保障政策的落實情況之外，市場交易秩序，尤其是人為推高房地產(chǎn)價格的行為，將是檢查重點。

　　“近日，建設(shè)部給各省建設(shè)廳、計劃單列市的建委、房管機構(gòu)發(fā)了明電，要求做好接待，全力配合督察組的工作。”他說。記者還了解到，國務(wù)院辦公廳也在同時，向全國各省及計劃單列市政府下發(fā)了內(nèi)容相近的明電，足見檢查力度空前。

　　烏日圖曾任職于原國家計委，參與了整個房改制度的設(shè)計、執(zhí)行。在他的印象中，自1997年房改全面推進以來，還尚未有過如此大規(guī)模的檢查。他表示，這表明，中央政府希望借此了解2005年以來，針對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控所取得的真實效果，作為制定下一步政策的依據(jù)，同時也通過檢查組的威懾作用，實現(xiàn)規(guī)范地方房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策意圖。

　　記者了解到，此次督察行動調(diào)用的人力也十分可觀，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司下屬的開發(fā)處、住房保障處等職能部門的主要負責人，日前都已離京參與檢查。而同時，始自年初的“八部委整頓市場交易秩序”行動，也將進入“掃尾階段”，兩者交替，地產(chǎn)商們“如臨大敵”或許在“情理之中”。

　　籌資之困

　　“檢查規(guī)范銷售環(huán)節(jié)，這只是表面問題，和我接觸的地產(chǎn)商，更犯愁的是資金的問題。”

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任陳國強說，“尤其是明年定調(diào)‘從緊’之后，信貸肯定控制得更緊，開發(fā)商們很犯愁。”他表示。

　　上市一度被各地產(chǎn)商認定是解決資金問題的最佳手段。打算最近在香港完成路演的河南建業(yè)“老板”胡葆森就表示，“缺錢”是香港上市的主要動因，而他更為看重的，則是香港資本市場的再融資能力，他希望這樣可以一勞永逸地解決融資渠道的問題。

　　記者了解到，此前碧桂園(2007.HK)、SOHO中國(0410.HK)、遠洋地產(chǎn)(3377.HK)在香港上市，也是出于如是考慮。“其中最簡單的就是發(fā)企業(yè)債，香港的監(jiān)管體制下，實現(xiàn)這個很容易，沒有什么障礙，只要市場認可就可以。”

清華大學(xué)房地產(chǎn)金融中心主任馮科表示。

　　然而，海外發(fā)債這條道路，目前已不再是光明大道。香港資本市場人士告訴記者，在碧桂園要約海外發(fā)債100億美元之后，一些內(nèi)地在香港的上市房企都有過類似的考慮，其中今年年中上市的雅居樂與年底上市的SOHO中國最為迫切，但現(xiàn)在看來，情況均不理想。

　　“主要是市場不認可，買家很少，而且壓價嚴重。”他說，這位人士曾參與過碧桂園海外發(fā)債“路演”的工作，目前，碧桂園已經(jīng)公告聲稱推遲其海外發(fā)債計劃，其原因也是海外投資者擔心中國政府在金融、信貸、土地領(lǐng)域的從緊政策，對未來企業(yè)盈利造成影響，觀望氣氛濃厚。

　　他透露，SOHO(中國)掌門人潘石屹曾高度關(guān)注碧桂園的海外發(fā)債計劃，而據(jù)他了解，潘石屹也確曾詳細“論證過”海外發(fā)債的可能性，其總額雖不及碧桂園，但也十分驚人。但是，在碧桂園發(fā)債遇冷后，綜合咨詢各海外投資人及承銷商的態(tài)度和意見，SOHO也暫時放緩了這項工作。

　　比潘石屹走得更遠的是今年年中成功登陸香港的雅居樂，該公司甚至已經(jīng)將20億美元的海外發(fā)債計劃付諸實施，而且全球路演工作已經(jīng)啟動，“和碧桂園一樣，投行不買賬，賣不掉，或是折價很高，所以不得不推遲，到市場環(huán)境好一點兒的時候再看。”他說。

　　陳國強向記者表示，相比內(nèi)地資本市場對再融資的嚴格限制而言，香港的政策環(huán)境很寬松。“可是現(xiàn)在，即便成功上市，再融資的道路也不好走，這無疑是一個新的壓力。”他強調(diào)，而剛剛推遲海外發(fā)展的雅居樂高層也向記者承認，“這確實是一個問題。”

　　囤地命門

　　在開發(fā)商的傳統(tǒng)邏輯中，一旦信貸、金融渠道全面收緊，在此以前拿地越多的企業(yè)，應(yīng)該越在競爭中占有優(yōu)勢。然而，如今這一邏輯也在發(fā)生改變，而其間最大的“變數(shù)”，即在于由碧桂園引發(fā)的“囤地”風潮過后，對待房企“囤地”，政府也開始醞釀相關(guān)動作。

　　“12月11日向國務(wù)院匯報工作時，國土資源部就涉及到了囤地問題，溫總理和國務(wù)院的分管領(lǐng)導(dǎo)，對此都非常重視，現(xiàn)在國土資源部正在按照國務(wù)院的精神制定相關(guān)的細化政策，對開發(fā)商閑置土地的問題，妥善處理、解決。”接近國土資源部的消息人士向記者表示。

　　為了擺脫囤地造成的輿論壓力，近日碧桂園對外宣稱，年開工面積為1200萬平方米，以此反駁囤地之說。不過，一位長年在建設(shè)系統(tǒng)工作的官員對此頗有質(zhì)疑，他認為，這1200萬平方米的開工量，并不真實。

　　“根據(jù)碧桂園的中報，在湖北、廣東、廣西、湖南等地的土地儲備所形成的開工面積，大概在600萬平方米左右，按照1200萬平方米這個說法，另外600萬平方米的開工面積，肯定要從內(nèi)蒙古以及東北地區(qū)的新增土地儲備中出現(xiàn)，但是，按照東北地區(qū)的施工規(guī)定，因為天氣凍土原因，在該地區(qū)冬季必須停止施工，按照這一規(guī)定，碧桂園的年開工面積不可能達到1200萬平方米。”他說。

　　上述消息人士透露，目前，針對囤地的主要配套政策的方向為，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價。對于確實違反《土地管理法》，以及不符合《閑置土地處置規(guī)定》中可延長開發(fā)周期及動工日期的，滿兩年后，必須強制無償收回，而目前，國土資源部正在依照國務(wù)院的精神，對相關(guān)問題進行細化，最終形成政策。

　　陳國強得知此消息后向記者表示，這些政策如能細化出臺，并且切實落實執(zhí)行，對于那些土地儲備較多，先前被認為擁有競爭優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)，反而將形成包袱和相關(guān)變數(shù)所在，進而形成開發(fā)商的“命門”。

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