□本報記者 陳勁 深圳報道

　　近期，深圳樓市亂象叢生。

　　10月以來，深圳樓市在連續3個月成交萎縮之后，房價開始松動。據中原地產統計，深圳10月份新房均價回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。據深圳市國土與房產管理局公布的數據，深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房價格9月比8月下降47.09%。久違的地產廣告又開始不停地入侵市民的眼睛。類似于“四房送10萬，三房送8萬”這樣的廣告語遍布媒體、網站。而中天置業、長河地產等地產中介的轟然倒下，又給本已繃緊的深圳樓市神經加上了一根稻草。

　　深圳樓市大亂，將何去何從？

　　投機性需求退潮

　　投機性需求有別于投資性需求。前者通過追求

房價短期內的快速上漲來獲利，并不在意租金回報。投機性需求通常借助銀行貸款作為資金杠桿，使盈利最大化。因此投機性需求最大的特點是持有房屋的期限短，交易頻繁。深圳樓市的投機性需求一度亢奮異常。

　　深圳社會科學院發布的《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》稱，2006年，深圳登記在冊的商品房產權人總數為109.5萬人次，從商品房轉手時間分析，領到產權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%，得到產權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數的28.11%。

　　進入2007年上半年，投機之風更有愈演愈烈之勢。聯合證券分析師魚晉華指出，深圳投機性需求高漲的一個很好的佐證是二手房市場的極度活躍。二手房因功能及設計落后，往往只是新房交易的補充。所以新興市場的格局往往是新房的交易面積超過二手房。但自2006年以來，深圳的二手房交易面積開始超越新房，尤其是07年上半年二手房的成交面積幾乎是新房銷售面積的兩倍。剔除深圳關內新樓盤供給較少，對二手房的自然需求上升的因素，比較合理的解釋，就是二手房已成為市場炒做的工具。

　　進入2007年下半年，情況發生了巨大的變化。深圳市房地產研究中心王鋒指出，今年下半年，隨著深圳的商業銀行住房貸款額度的控制，以及國家有關部門提高第二套住房首付比例和貸款利率政策的發布，二手房市場的資金來源得到了嚴格控制；而隨著二手房交易按評估價征稅的日漸臨近，以及二手房買賣合同示范文本和“二手房網上交易系統”的啟動，深圳二手住房市場的投資、投機現象得到了進一步的抑制，并開始出現交易規模大幅下降的局面。8月份，二手住房成交量為98.72萬平方米，環比7月下降26.39%； 9月份成交量為56.23萬平方米，環比8月下降43.04%；10月交易量跌至年內最低，僅有35.55萬平方米，環比9月下降36.78%。在宏觀調控政策的持續影響下，二手房市場也出現觀望氣氛濃厚的現象，部分中介機構成交明顯萎縮，甚至出現虧損、停業，投機炒作現象也得到明顯的控制。

　　魚晉華認為，目前深圳市場出現的交易低迷，屬于投機性需求退潮所導致的市場進入自我調整和修復階段。投機性需求的退潮，將使深圳的市場更為理性和健康。

　　剛性需求旺盛

　　在投機性需求退潮的同時，深圳樓市的剛性需求則依然旺盛。一方面，城市新移民仍在快速增加，年潛在購房需求不減。作為移民城市，深圳從設立特區以來，人口一直保持著快速增長的勢頭。截止2006年，深圳市的總人口已超過1200萬人，其中常住人口846萬人。同時深圳的人口構成又非常特殊：戶籍人口僅占到16%；非戶籍常住人口占到52%；其余32%為居住時間在一年以下的流動人口。

　　從以往的情況看，2005年深圳戶籍人口自有住房的比重為92%。魚晉華預計，假定未來深圳戶籍人口自有住房的比例穩定在92%的水平，同時未來深圳戶籍人口的增長率保持在過去5年的平均水平，即年增長8%，再假定來深3年后購房，人均購房30平米，以2006年深圳戶籍人口197萬人為基數，則基于城市新移民的增加而新增的年購房需求將超過400萬平米。而從深圳存量商品住宅的人口擁有比例，可以觀察到，非戶籍常住人口所擁有的商品住宅面積超過了戶籍人口所擁有的商品住宅面積。所以，可以合理推測這部分人群未來每年新增的商品住宅需求將不低于戶籍人口的年新增需求。以上兩者的合計年新增需求應該超過800萬平米。

　　另一方面，改善性購房需求及投資性購房需求也是相當可觀。魚晉華表示，深圳房齡20年以上的存量商品住宅約為5700萬平米，假設5%的年功能折舊率(隱含平均40年使用期限的假定)，則年需新增的替代商品住宅的需求約為285萬平米。同時深圳房齡20年以內的商品住宅約6800萬平米，考慮到在近20年內購房的人口，應基本出于人口紅利期，其進一步改善住房的潛在能力較強，同樣假設這部分家庭5%的改善性需求比例，則年新增的改善性商品住宅的需求則為340萬平米。兩者合計625萬平米。

　　魚晉華認為，根據對城市新移民的需求測算和原有居民的改善和投資性需求測算，在不考慮家庭規模繼續變小，和人均住房面積提高所帶來的增量需求的前提下，深圳市商品住宅的年需求將約為1500萬平米。

　　與之相對應的是，深圳的土地供給卻十分嚴峻。截至2006年底，深圳未利用土地僅余49.6平方公里。根據深圳市住房“十一五”規劃，整體規劃容積率已高達4.38，意味著深圳的交通等公共配套設施將面臨極大的壓力。由此也可以看出深圳通過提高容積率的方式來提高住房供給的潛力并不大。

　　深港融合帶來機遇

　　深圳樓市內在需求旺盛，同時也深受深港融合的影響。

　　作為第三產業，房地產的發展依托的是其他產業的發展，以及城市居民收入提高和財富增長所帶來的有效需求增長。深圳作為全國GDP總量排名第四、人均GDP排名第一的城市，經濟的發展基本呈現強勁而快速增長的格局。在經歷“特區不特”的短暫彷徨后，深圳已把自己的發展定位于深港經濟的融合當中。未來城市的發展及本地的經濟發展將更為確定，從而給深圳的房地產市場帶來極大的支持。

　　而深港經濟融合的核心內容——金融業融合已經被提上議事日程�！渡钲诮洕�特區金融發展促進條例(草案)》日前就提交深圳市人大會議審議。該草案提出，“確立金融業為深圳戰略性支柱產業”，“把深圳建成港深大都會和世界級國際金融中心的有機組成部分”。

　　其具體合作內容主要是鼓勵支持駐深金融監管機構及金融機構與香港金融監管機構及金融機構開展合作。包括“支持香港發展人民幣業務，建設人民幣離岸業務中心，支持深港兩地銀行開展多種形式合作，逐步實現同城化，支持深港兩地證券交易所建立戰略合作伙伴關系，推動兩地資本市場互聯、互通”等。

　　投機性需求退潮、剛性需求旺盛，加上深港融合的影響，其邏輯結果是深圳樓市并無大礙。但需要注意的是，與投機性需求不同，剛性需求在于長期利益，因此更為理性，其對價格更為敏感。深圳上半年房價遠超過居民收入增速的瘋漲，已超出剛性需求可承受的范圍。剛性需求受抑，轉而觀望，也是8月以來深圳銷售量下滑的重要原因。

　　從這個角度來看，穩定的房價，才能真正釋放剛性需求。事實上，近期部分知名

開發商在一些新樓盤的推盤定價上做出一定調整后，銷售情況都相當理想。

　　我們似乎可以預見，在開發商定價更加理性的情況下，深圳樓市的剛性需求和深圳增長的經濟實力，將支撐深圳樓市銷售量回升。而這一天在什么時候到來，我們拭目以待。