央行關(guān)于“第二套房”的嚴(yán)格界定讓相當(dāng)一部分準(zhǔn)備買房的人暫緩了買房計劃。根據(jù)搜房網(wǎng)12月11~12日期間進(jìn)行的網(wǎng)上調(diào)查，有超過一半的網(wǎng)友表示，在監(jiān)管層發(fā)布新的房貸細(xì)則后，他們將暫緩買房。

　　但另有30.36%的網(wǎng)友表示，細(xì)則的出臺不會影響自己買房。中國銀行上海分行一客戶經(jīng)理對記者表示，新細(xì)則的出臺對市場肯定會有影響，但不會很大。他認(rèn)為，對于想買房的人來說，提高一成首付，以及增加10%的貸款利息，并不是很大的問題。以貸款100萬元為例，每個月的還款額最多也只增加400~500元，差別并不大。

　　信義不動產(chǎn)的分析師則表示，信貸調(diào)控的目的主要是抑制經(jīng)濟(jì)過熱，但對房地產(chǎn)行業(yè)來說，則是減少了供給。多數(shù)人認(rèn)為信貸緊縮后，開發(fā)商將低價甩賣房子，則房價下跌，但這種想法并不現(xiàn)實(shí)。

　　他認(rèn)為，信貸緊縮情況下，大開發(fā)商擁有項目較多，有動力加快周轉(zhuǎn)，但僅限于個別項目及區(qū)域。但對中小開發(fā)商來說，資金早已回流，過去的資金緊縮已經(jīng)使他們“只求生存不求發(fā)展”，所以再繼續(xù)緊縮，他們只有一種選擇，就是捂盤獲得利潤最大化。

　　房價將短期受壓

　　上海易居房地產(chǎn)研究院(下稱“上海易居”)分析師林波表示，如果新政策被嚴(yán)格執(zhí)行的話，對房價肯定會有負(fù)面的影響。“由于改善性需求被抑制，房價估計會有所回落”。但他強(qiáng)調(diào)，因目前市場上供應(yīng)量太少，供求關(guān)系不可能逆轉(zhuǎn)，因此房價不會大跌。

　　參考2004年以來信貸緊縮的結(jié)果，開發(fā)商并沒有如市場預(yù)期般低價甩賣房子，反而是房價上漲明顯。信義不動產(chǎn)認(rèn)為，造成這一結(jié)果的主要原因是企業(yè)通過預(yù)售款和自有資金提升彌補(bǔ)貸款減少。

　　根據(jù)信義不動產(chǎn)的統(tǒng)計，目前在開發(fā)企業(yè)的資金來源中，銀行貸款占20%；另外，從實(shí)際利率水平來看，2007年的真實(shí)利率大致為-1.5%，考慮到明年的通貨膨脹及可能的加息，預(yù)計明年實(shí)際利率可能為0。由此，信義不動產(chǎn)判斷，從目前的情況看，信貸緊縮的政策對住房需求的抑制有限。

　　實(shí)際上，即便沒有央行對“第二套房”的嚴(yán)格限定，各地房地產(chǎn)市場都已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整——雖然未出現(xiàn)明顯的降價，但觀望氣氛已非常濃重。

　　供不應(yīng)求難以緩解

　　與此同時，房地產(chǎn)市場上供不應(yīng)求的情況仍然沒有得到改善。記者在上海易居統(tǒng)計的周報數(shù)據(jù)中看到，在12月3~9日這一周內(nèi)，上海商品住宅的新增供應(yīng)量出現(xiàn)大幅上升，較前一周增加57.17%。但這一增幅是在前一周新增供應(yīng)量出現(xiàn)大幅減少的情況下計算而得。此前一周，上海商品住宅的新增供應(yīng)量僅22.75萬平方米，明顯減少。

　　根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至昨天晚上18時，上海普通住宅可售面積僅224萬平方米，住宅套數(shù)僅2.4萬多套。林波對記者表示，供應(yīng)上不去，限制需求的政策不可能解決問題。

　　信義不動產(chǎn)的分析師對記者表示，此前已出臺的國土資源部新政將促使開發(fā)商加速土地開發(fā)，促進(jìn)土地存量進(jìn)入商品房供應(yīng)市場，從而在未來一段時間內(nèi)逐步減緩商品房供應(yīng)的短缺壓力。

　　但他同時強(qiáng)調(diào)，由于潛在供應(yīng)總量相對有限，并且從新開工到形成真正有效供應(yīng)尚需1~2年，考慮到目前銷售面積大于竣工面積，存量土地加速進(jìn)入市場雖可以緩解供應(yīng)壓力，但尚不足以逆轉(zhuǎn)供求差，因此不大可能造成房價的大幅下跌。

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