昨天，《第一財經日報》從多家銀行得到的反饋來看，更加精確的市場細分和客戶定位是商業銀行下一階段在個人住房按揭上發力的主要方向。

　　央行和銀監會日前聯合下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》（下稱《補充通知》），對此前頗有爭議的第二套房的認定標準進行了明確。《補充通知》規定，以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位來認定第二套房；還清房貸、再次購房的仍然算第二套房，按照不同的首付成數和利率區別對待；另外，已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，也應該按照不同于首次購房的首付成數和利率區別對待。

　　實際上早在一個月前，央行和

　　此前，在《通知》出臺后，大部分商業銀行都選擇了以個人為單位來認定第二套房，例如交通銀行、民生銀行、光大銀行、華夏銀行等。同時也有一部分銀行選擇以戶為認定的標準，主要包括建行、中行、深發展等。

　　“當時央行并沒有一個確切的操作標準，只是聽聽大家的意見。會上一些以戶為認定標準的銀行得到了監管部門的肯定。”一位參加了上述座談會的人士稱。

　　一位商業銀行高層表示，此前之所以選擇以個人為標準來認定，主要是因為銀行都是以個人為單位來掌握信息的。“如果以戶為單位的話，具體操作上會比較難。”

　　“我們對市場做了一個分類。”深發展副行長劉寶瑞昨天對《第一財經日報》表示，深發展一開始就以戶為單位來認定，同時按照各地的房地產發展情況，深發展把市場細分為“紅區”、“黃區”和“綠區”。

　　“紅區”是指房價高速增長的地區，例如深圳，紅色表示預警，說明這個市場已經不健康了，銀行必須要特別謹慎；第二類“黃區”屬于房價偏高、近一兩年房價增長偏快的區域，這一類的代表有北京、上海、廣州；第三類就是“綠區”，就是房價的增長和收入水平的增長大體上是協調的、當地的房地產市場是比較平穩和健康發展的區域，具體包括天津、大連等地。

　　“我們有一系列的系數來分類，對‘紅區’的個人住房貸款發放是相當的謹慎了，對‘黃區’的策略是適度的介入，‘綠區’就是我們的正常發展的市場。”劉寶瑞說。

　　同時，基于美國次級債危機的影響，深發展還按照收入情況和償還能力把客戶也分為三類。對于償還能力能夠滿足銀行要求的客戶開展業務，嚴格限制對不能提供完整的收入證明、償還能力比較低或者帶有投機性質的人放貸。

　　市場普遍預期明年銀行在信貸投放上會整體趨緊。建行研究部總經理郭世坤昨天表示，建行主要還是重視貸款的安全性，《補充通知》主要是為了抑制房價過高和市場的投機性需求。

　　“現在很多城市（房屋）中介機構很多，這本身就說明很多人對房屋的購買不是用于消費，而是用于投資，如果對貸款不加限制，其實是在用銀行的資金進行房地產的炒作，會加大銀行的系統性風險。”郭世坤說。王春霞