時報訊 (記者 喬倩倩) 昨日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認為，這意味著各家銀行執(zhí)行第二套房貸政策將有統(tǒng)一標準，目前以個人為單位界定第二套房的銀行須做出調(diào)整。

　　夫妻分別買房將受限制

　　根據(jù)補充通知，各家銀行應以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)，也就是說，只要家庭已經(jīng)貸款購買一套房，無論是以個人、夫妻還是子女名義，再貸款買房都將以第二套房來認定，但成年子女則不在受限范圍內(nèi)。

　　例如，小王與小張婚后，小王以個人名義購買一套自住房后，想以小張名義再買一套房，如果參照目前部分銀行以個人名義界定第二套房的做法，再次買房仍視為首套房，無須執(zhí)行首付不低于四成、利率為基準利率1.1倍的房貸新政。但按照補充通知，以小張名義貸款買房必須執(zhí)行第二套房貸新政。

　　此外，已貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當?shù)仄骄�水平，再次向銀行申請住房貸款的，可比照首套房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供當?shù)?span id="q62sqsuuus" class=yqlink>

　　目前多以個人名義執(zhí)行

　　9·27第二套房貸新政出臺后，關于第二套房的界定問題就一直存在爭議。目前，除四大銀行外，各商業(yè)銀行先后公布了房貸細則，多以個人名義界定第二套房。

　　某國有銀行人士認為，對第二套房的界定關系到銀行的放貸規(guī)模，如果以個人為單位界定第二套房，實際上是放寬了信貸政策，讓炒樓的人有空子可鉆，即通過夫妻或子女關系買房，避免增加首付或多付利息。而以家庭為單位界定第二套房，可以限制部分貸款的發(fā)放。

　　上述人士同時表示，在加倍上調(diào)存款準備金率不久，緊接著出臺第二套房貸的補充通知，收緊銀行信貸的意圖已經(jīng)非常明顯。

　　農(nóng)行內(nèi)部人士透露，補充解釋出臺后，之前以個人名義界定第二套房的銀行將不得不重新調(diào)整貸款發(fā)放政策，估計各家銀行調(diào)整通知會在近期陸續(xù)發(fā)放。

　　如何界定第二套房

　　案例 1：夫妻二人婚后，以借款人個人名義購買首套自住房后，若再以另一方名義買房，將按照第二套房貸款政策執(zhí)行。

　　案例 2 ：夫妻二人婚前，以借款人個人名義購買首套自住房后，結(jié)婚后再以另一方名義買房，仍按照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

　　案例 3 ：家庭已經(jīng)貸款購買首套自住房，若以未成年子女名義再買一套房，將按照第二套房貸款政策執(zhí)行。

　　案例 4 ：家庭已經(jīng)貸款購買首套自住房，若子女已經(jīng)成年，以子女名義再買一套房，仍按照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

　　案例 5 ：家庭已貸款購買首套自住房，但家庭人均住房面積低于當?shù)仄骄�水平，再次申請住房貸款，可按照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供房地產(chǎn)管理部門出具的住房面積數(shù)據(jù)。

　　疑問 界定仍存漏洞 執(zhí)行仍有難度

　　有市民向記者提出疑問，自己雖然已經(jīng)結(jié)婚，且已經(jīng)貸款買房，但戶口簿上仍顯示未婚，并且妻子的戶口不在廣州，如果以妻子名義再買房的話，銀行如何來界定？

　　農(nóng)行上述人士說，此類現(xiàn)象雖然不多，但也說明信貸操作上的確存在困難，對某些情況監(jiān)管不到位。目前銀行主要通過央行的信用證新系統(tǒng)查詢借款人信息，在申請貸款時，銀行會要求貸款申請人提供結(jié)婚證明，對于夫妻二人的貸款均按照同一借款人執(zhí)行，如果貸款申請人拒絕提供結(jié)婚證明，則需要出示未婚證明材料，但在某些偏遠地區(qū)，確實存在證明材料不真實的問題。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，通知雖然嚴厲，執(zhí)行起來卻有一定難度，只有實現(xiàn)房地產(chǎn)市場登記網(wǎng)、戶口結(jié)構(gòu)網(wǎng)和銀行系統(tǒng)網(wǎng)聯(lián)通，才能保證落實。比如一個家庭買了一套房，但如果沒有按揭貸款，購買第二套房時就查不出買房記錄。又比如一個家庭在深圳已購買了一套房子，在廣州再購入一套房子，由于城市之間沒有聯(lián)網(wǎng)，也查不出是購買了第二套房。

　　分析 補充通知出臺 加速

　　業(yè)內(nèi)人士認為，央行的補充通知將對珠三角樓市再次造成降溫效應，加速房價往下走，但只會打擊投資性需求，對改善型換房和自住的市民影響不大。

　　打擊投資性購樓

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示，以戶為單位認定第二套房，首先會對購房需求和換房需求造成影響。同創(chuàng)卓越趙卓文也表示，這項政策很嚴厲，將對珠三角的樓市造成降溫效應。在9·27房貸新政出來后，深圳東莞等地的樓市已經(jīng)有所降溫，“二次置業(yè)受到控制，投資客逃跑了。”

　　他認為，補充通知出臺，會加速珠三角房價往下走，但是否會出現(xiàn)拐點則還要觀察一段時間。光大地產(chǎn)陳洪志則表示，補充通知對樓市的影響不會很大，因為9·27房貸新政出臺后，業(yè)界對這個政策已有一定的預期。他還認為，這個政策將使投資需求“縮水”，但不會對改善性居住需求和自住需求的市民造成太大影響。

　　讓中小

　　黎文江表示，明年開始會有大批中小戶型推出，約占市場份額的50%。原先有開發(fā)商打算將中小戶型用兩套打通的方式出售，在補充通知出臺之前，夫妻二人可以以個3人名義各買一套房，然后再打通居住，但現(xiàn)在這種做法將受到限制。此外，通知對改善性居住需求也有一定影響，造成中小戶型需求下降，可能也會使房價適當回調(diào)。