在房價高漲的時候，不少房地產開發商捂盤惜售，想趁機多賺一筆，其實，不少開發商還有另一條斂財捷徑，就是低價大規模囤積土地，待價而沽，人為哄抬地價，地少了，商品房也就少了，房價自然持續瘋漲。

　　建設銀行研究部發布的《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告顯示：2001年初至2007年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，相當數量的土地被囤積和倒賣；12月3日，國土資源部、財政部和中國人民銀行三部委聯合出臺了《土地儲備管理辦法》，這個辦法能遏制土地被囤積的現象嗎？記者日前采訪了國土資源部。

　　記者：“你好，12月3日，土地儲備管理辦法正式發布了，那么這個辦法的發布，是針對現在市場上出現的什么問題，它主要達到的目的是什么？”

　　國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志：“土地儲備制度應該是從1996年建立，運行到現在應該有10年的時間，在這個過程當中，取得的成效非常大，但是在這個過程當中，也確確實實有一些問題需要進一步規范，比如說我們目前在收購儲備機構在資金的籌集和使用方面還存在著一定的不規范的問題，再比如就是這個機構形式也不是很統一，有的是政府的儲備機構，有的是公司性質的，尤其這種公司性質的，它既有這種儲備土地的這種職能，同時也搞經營，這個也不夠規范，還有一個就是一些大城市和特大城市開發和供應經營能力不足，所以為了規范這些問題，很好地促進土地市場的健康發育，那么我們出臺了土地儲備管理辦法。”

　　記者：“我注意到在1999年的時候，同樣是國土資源部也發布了一個閑置土地處置辦法，在這個辦法里面，對于土地閑置的一些情況也進行了一些遏止，那么跟8年前的法律相比，現在出臺的土地儲備管理辦法，有什么明顯的不同？”

　　冷宏志：“實際上閑置土地原因里面一個很重要的方面，就是由于過去政府大量的供應地是生地，那么供應生地這一塊有的時候可能政府要承諾的條件沒有履行，有這種情況，另外一種情況也有可能，因為生地供應在征地拆遷過程當中執行不下去，那么造成的閑置，這樣的話使合同很難履行，那么在這個收購儲備管理辦法里邊就提出來，收購儲備機構要對土地進行前期開發，就是通過幾通幾平以后，把生地變熟地，然后再供出去，這樣的供出去以后開發商拿到的是凈地，不僅有通平的土地，同時也沒有產權糾紛的，也就是拆遷這個補償都已經處理完了，這樣的話他就能夠縮短開發周期，能夠及時地開發�！�

　　開發商手中的土地究竟是怎樣被閑置的？在廣州市黃金地段，記者看到一塊面積達到37118平方米的閑置土地，這是廣州市溢晟房地產開發有限公司用來開發建設商住樓的，記者看到這里三分之一的面積被做成了一個停車場，而剩下的部分則荒草叢生，有人竟然在這個廣州市的鬧事區放起了羊。這塊土地的對面也有一塊面積為27579平方米的土地被閑置，這塊土地的開發商是同屬合生創展集團下的廣州市溢暉房地產開發有限公司。

　　這兩塊地附近已有疊彩園、金穗雅園、逸景翠園等樓盤，可以說廣州市海珠區住宅“黃金地段”，從開發商2003年12月取得土地至今，短短的3年間，這里的房價已經發生了翻天覆地的變化，

　　而實際上，廣州市國土房管局已經成立了處理閑置土地工作組，并且早在2006年就開始跟蹤調查這幾塊閑置土地的情況，在開發商發出了《閑置土地調查通知書》后不久，廣州市國土房管局認定這幾塊土從2004年6月9日起為閑置土地。但經過謝昊他們的調查，該土地閑置有一些客觀原因，因此他們給于了開發商延期一年建設的決定。然而一年的期限即將到期，但這三家開發商都沒有任何動工的跡象，因此，廣州市國土房管局就在11月15日下發了《動工建設催告函》，也就是最后通牒。

　　廣州市國土房管局建設用地處主任科員謝昊告訴記者，如果剩下的兩個月里開發商還是沒有開發的跡象，而且調查發現是開發商自己故意囤積土地，他們將采取最嚴厲的措施進行打擊——面臨被政府收地。

　　廣州市目前已經全面完成了區域內所有建設用地開發建設情況的清查工作，下一步，將會有更多的有閑置土地的開發商會接到廣州市國土房管局開出的最后通牒。

　　閑置土地的關鍵問題是政府要加大處置力度

　　全國大大小小的開發商手中，究竟有多少土地被閑置？有沒有辦法能夠解決開發商拿著地不開發這一問題？我們也采訪了國土資源部土地利用司的副司長冷宏志。

　　記者：“那據國土資源部門所掌握的數據，現在我們國家土地閑置的現狀是一個什么樣的情況？”

　　冷宏志：“土地閑置這個情況，按照國務院文件的要求，我們2004年之前搞了一個對城鎮規劃區內的閑置土地進行了一次清理，清理結果是到2004年底，全國的閑置土地是107萬畝左右，空閑土地是84萬畝左右，但是這里邊我要特別強調一下，這個閑置土地它是一個動態的概念，那么最近我們還按照國務院的要求，也在對閑置土地進行清理，實際上在這個過程當中，我估計過去的閑置有的已經消化了，也可能有的地方又會產生新的閑置，這個情況我們還在清理之中�！�

　　記者：“根據從2004年到現在一個動態的搜集的整理，最后的數據還沒有出來？”

　　冷宏志：“這個實際上按照國務院的要求，我們前不久發了一個明傳電報，明傳電報里邊就明確要求各地要加快對閑置土地清理和處置利用，那么重點是要清理房地產這塊的閑置土地，這塊的數字按照我們的時間和進度安排，到明年6月份，整體一個數字才能出來�！�

　　對2004年的閑置土地數量進行換算，相當于7.13億平方米，我們如何來解讀這個數字呢？

　　記者：“我們國家閑置土地，現在的情況你說是到了一個嚴重的程度了嗎？”

　　冷宏志：“不能這樣說。應該從量上來講，剛才我講了每年實際上2004年這塊的數字，也是多年長期積累的這么一個過程，那么我們每年供應土地是幾百萬畝，那么多年積累這么多，我想從量上來講，并不能是很嚴重，但是我們為了促進土地的節約集約利用，我們的努力方向應該是防止這個產生大量的閑置土地，產生了一定的閑置土地以后，我們力求能夠及時的把它消化和處置掉，但是你要想做到非常理想化的，一點閑置土地都不產生，我想這也是不現實的�！�

　　早在1994我國就頒布了《城市房地產管理法》，在1999年國土資源部門又發布了《閑置土地處置辦法》，在這兩部法規中明確規定，“對超過出讓合同約定動工開發日期滿1年而尚未開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，將無償收回土地使用權”。已明令禁止任何機構刻意閑置土地，但是目前，我國依然有相當數量的開發商有大量的閑置土地，除了客觀存在的開發難、拆遷難，還有什么深層次的原因？

　　冷宏志：“大家可能擔心這個，招來一個項目不容易，進來一個企業也不太容易，那么如果把它收回就會擔心影響這個地區的招商引資環境受影響，所以在執行過程當中，有的時候就不是那么嚴格，這種情況也有，我覺得政府對閑置土地的處置關鍵問題就是政府要加大這塊的處置力度，使開發商想待價而沽的這種情況能有效地抑制�！�

　　正如冷宏志副司長所說的那樣，解決閑置土地的關鍵問題就是政府要加大處置力度，那么廣州市國土局在解決閑置土地方面又有什么樣的新舉措？記者在廣州房地產交易登記中心副主任李曉娟那里了解到，對參加土地競買的企業的門檻越來越高，也就是在廣州市內如果有某個公司拖欠地價或者名下有閑置土地，或者履行出讓合同有不良記錄的，都會限制他參與競買資格。

　　這些政策一出，果真擋住了一部分想囤地的開發商，一些欠錢的開發商為了能夠有參與競拍的資格，找上門來趕緊把錢給補了，李曉娟認為，進一步規范了土地市場。

　　當前房地產行業的健康與否已嚴重影響到整個金融系統

　　今年8月，建設銀行研究部發布了《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告，稱從2001年至今年5月，約有8.66億土地被閑置，就在《土地儲備管理辦法》出臺的第二天，12月4日，一份由北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》也發布了全國房地產開發商閑置土地的情況，盡管這些民間的研究并沒有得到權威機構認證，但可以幫助我們從另一個角度了解閑置土地的相關情況。

　　根據這份《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》，到2007年年底，全國開發商手中的閑置土地規模已經達到10億平方米，這些土地量足夠開發商進行4年的開發。根據公開資料的統計，實際土地儲備規模在1000萬平方米以上的開發商包括碧桂園、萬科、保利和招商地產，其他土地儲備較多的開發商還包括金地、北京城建、中寶、華僑城和河南建業。而從省份來統計，近五年閑置土地量最多的四個省分別是山東、江蘇、浙江和四川，四省占全國閑置土地總量的三分之一。這份報告的主要執筆人、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，開發商大量閑置土地，直接造成了市場上商品房供應不足，而供需失衡最終推高房價不斷瘋漲。

　　而且鐘偉在調查中發現，不僅開發商在閑置土地，而且一些地方政府的土地儲備中心也存在土地閑置的現象，鐘偉分析認為，地方政府閑置土地的原因很多，但有個重要原因是為了控制供求關系，追求地方財政的利益最大化。開發商捂地從短期看有助于提升開發商的利潤，但從長期看，給整個房地產行業的健康發展背上了沉重的包袱，通過對土地購置費用、開發土地面積、房地產公司資金來源、上市公司財務指標等數據進行分析，鐘偉初步估算，截止到2006年年底，沉淀在囤積土地上的資金高達2.4萬億元。然而這個數字，差不多相當于現在的開發商每年的銷售金額，就囤地的資金的成本都差不多相當于這個行業的凈利潤。

　　鐘偉的研究還發現，在全國閑置土地所占用的2.4萬億元資金當中，有1.08萬億元來自銀行信貸，當前房地產行業的健康與否，已經嚴重影響到整個金融系統。

　　在過去的香港、日本都曾經發生過房地產行業經營不善而使得危機蔓延到金融領域，并危及整個國民經濟的情況，而同樣起源于房地產行業的美國次級貸危機，更是嚴重影響了全球經濟，鐘偉認為，這對當前中國的相關行業，頗有啟發意義。

　　中新

　　如何遏止囤地風潮？(視點)

　　依靠囤地搞增發，搞增發拿來錢繼續囤地，然后繼續增發，然后接著囤地。這是房地產上市公司特有的一條奇怪的資金鏈條。土地已經不再是用來開發的資源，而是變成了他們手中的籌碼。對于更多非上市房地產公司來說，囤地同樣是他們提高所謂“業績”的手段，他們覺得只要捂住土地，把地價搞上去，房價就下不來，他們的好日子就不會結束。

　　然而房價問題是一個民生問題，相信中央政府不會坐視房價暴漲不理。更重要的是，土地開發有法規，《閑置土地處置辦法》已經給囤地的開發商劃了鐵杠杠。和諧社會，民生為重，在面對開發商囤地的問題上，我們看到中央政府已經下了決心，地方政府也應該放寬視野，加強監管力度，不能放任開發商的囤地行為，更不能為利益集團所左右。要知道只有解決了囤地問題，才能有效地平抑房價，也就在住房問題上實現了胡錦濤總書記在十七大報告中提出的“著力保障和改善民生”的目標。

　　四條辦法限定開發商囤地(新聞鏈接)

　　10月28日，國土資源部相關負責人在對近期土地調控政策進行解讀時強調：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點對囤地開發商進行查處，為此國土部門已經制定了詳細的方法。

　　一是要求實行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，要在理順土地產權和經濟關系的前提下，進行統一規劃，統一進行基礎設施建設，形成基礎設施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓；

　　二是合理控制單宗土地出讓規模。對于出讓地塊規模，考慮到大宗地出讓不僅不利于市場競爭，也不利于市場調控，因此強調控制單宗土地供應規模，以增加土地供應的宗數，吸引更多的中小開發商參與競爭，防止部分房地產開發企業憑借其資金實力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。

　　三是規定每宗土地的開發建設時間。為了縮短土地開發周期，根據房地產開發建設周期一般為2至3年的實際，還規定每宗地的開發建設時間原則上不得超過3年，確保供應出去的土地能夠及時開發建設，形成住房的有效供應。這一規定，也為各地確定具體的單宗土地的供應規模提供了依據。

　　四是加大閑置土地的處置力度。對超出合同約定動工開發日期滿一年未動工開發的，要依法征收土地閑置費，并要責令有關企業限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發的，要堅決無償收回。對雖按合同約定日期動工開發，但開發建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經批準中止開發建設滿一年的，要嚴格按閑置土地依法進行處理。

　　搜房