北京報道 本報記者 楊楊

　　也許是無心插柳。但艾威集團(tuán)(Avenue Capital)與21世紀(jì)中國不動產(chǎn)的資本婚姻確實(shí)避開了多一個婆婆的監(jiān)管。

　　10月22日，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)宣布與美國艾威基金完成5200萬美元的新一輪融資。這家總部位于美國紐約、管理著186億美元資金的國際PE機(jī)構(gòu)由此成為21世紀(jì)中國不動產(chǎn)的第三大股東。此前的2005年12月19日，高盛集團(tuán)旗下全資子公司高盛戰(zhàn)略投資(亞洲)公司以2200萬美元代價換取了21世紀(jì)中國不動產(chǎn)第二大股東的名分。

　　時隔半個月后，國家發(fā)改委和商務(wù)部就聯(lián)合發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》。其中規(guī)定，12月1日起，不再鼓勵外資在內(nèi)地

房地產(chǎn)行業(yè)的任何投資行為，更是首次限制外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　先行一月，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)與艾威的這筆內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)迄今為止最大一筆國際私募融資，躲過了商務(wù)部的審查甚至夭折的命運(yùn)。

　　但這個交易的雙方并不認(rèn)為，這是一個刻意的安排。中國房地產(chǎn)領(lǐng)域，無論是一級市場還是二級市場，一直“都受到外資追捧”。而此次交易的獨(dú)家財務(wù)顧問，華興資本執(zhí)行董事容敬思也指出，“和21世紀(jì)中國不動產(chǎn)最初接觸時，他們就已經(jīng)有融資計劃了。”此次融資所得的5200萬美元將在未來幾年，被21世紀(jì)中國不動產(chǎn)公司用于在國內(nèi)各大城市建立60個區(qū)域分部，拓展4000家加盟店以及培訓(xùn)30000名經(jīng)紀(jì)人。

　　“這是一家輕資產(chǎn)公司”

　　時間回到4個多月以前。

　　21世紀(jì)中國不動產(chǎn)副董事長盧航說。在這之前，華興資本已經(jīng)把一批投資人拒之門外了。“都是外資基金，是和艾威同一規(guī)模的PE(Private Equity，私募股權(quán)投資，以下簡稱PE)或者投資銀行的直接投資部”。而整個交易從接觸到最后完成，前后只用了3個月時間。

　　21世紀(jì)這個品牌早在30多年前在美國起家，目前是美國最大的

二手房中介機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)交易額的85%都來自二手房業(yè)務(wù)。“外資基金中如今主事的那批人，都很熟悉這種商業(yè)模式，甚至都是伴著這種模式成長起來的。因此不用太費(fèi)口舌。”

　　華興資本CEO包凡則指出，像21世紀(jì)中國不動產(chǎn)這樣的房產(chǎn)服務(wù)企業(yè)會受到PE關(guān)注，很大一部分原因，是“他們是輕資產(chǎn)公司”，一方面比較容易看清楚，另一方面它們能夠?qū)崿F(xiàn)比較快的發(fā)展。

　　這類“輕資產(chǎn)公司”，最關(guān)鍵的就是“管理”。“很多同類企業(yè)都死于管理上的問題。”業(yè)內(nèi)人士指出，最明顯的就是挪用客戶現(xiàn)金流，買地、炒房或者其它。近期，深圳中天置地老板攜上億客戶資金出逃。而形成對比的是，“我們很早就實(shí)行資金專用賬戶”，盧航說。通過其自身開發(fā)的系統(tǒng)，“每天每家店都做了什么樣的業(yè)務(wù)，傭金到底有多少，在21世紀(jì)中國不動產(chǎn)的高管腦子里都有個數(shù)。”投資方人士稱，是否有挪用資金通過流程就能監(jiān)測出來。

　　從進(jìn)入中國的第二年起，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)“前后花了2000萬人民幣”自己做了一套系統(tǒng)。最初他們也引進(jìn)了美國的系統(tǒng)，但卻因此有了6個月非常慘痛的教訓(xùn)。“地域不同，交易流程、控制節(jié)點(diǎn)以及最復(fù)雜的傭金計算都有所不同。”

　　21世紀(jì)中國不動產(chǎn)所做的所謂“本地化”，正是PE投資人看這種連鎖性的商業(yè)模式時特別關(guān)注的。“全球性的品牌，一定要落地才可能實(shí)現(xiàn)在本地的發(fā)展。”根據(jù)中國的市場環(huán)境，“我們一開始就要求加盟區(qū)域至少有1000萬的注冊資金，而門店必須要有50萬的注冊資金。”盧航說，加高加盟門檻，可以加大違規(guī)的成本。這種做法在最初幾年受到了嘲諷，“做房蟲，還要那么多錢？”

　　但21世紀(jì)中國不動產(chǎn)一直很堅持，包括堅持和一個區(qū)域內(nèi)最大的公司合作。若對方要實(shí)現(xiàn)和21世紀(jì)中國不動產(chǎn)的合作，還必須“成立一個單獨(dú)的團(tuán)隊，和原來集團(tuán)之間分隔開”，以保證不受到集團(tuán)原有問題的牽扯。“第一個進(jìn)入的是廈門，和合作伙伴的談判前后整整花了9個月的時間。”

　　“他們很清楚自己要做什么”

　　“第一次見面的時候，他們就給了我很大的震撼。”容敬思和最后的投資人都這么覺得。21世紀(jì)中國不動產(chǎn)兩位創(chuàng)始人，“無論你問他們多么細(xì)節(jié)的問題，無論是管理的還是監(jiān)管方面的，他們都對答如流。”而關(guān)鍵是他們對公司未來發(fā)展的方向、未來需要花多少錢、可能會碰到怎樣的風(fēng)險，“都有很清楚地認(rèn)識”。

　　2000年，“當(dāng)年中國加入WTO，以及房改”，讓21世紀(jì)中國不動產(chǎn)董事長張東純意識到“中國的二手房市場是個很大的機(jī)會”，此前中國人的房屋都是國有的，自此開始進(jìn)入私有產(chǎn)權(quán)階段，可以自由買賣了。于是他們毅然把21世紀(jì)不動產(chǎn)的模式帶回國內(nèi)，最初啟動的幾百萬美元“是公司的自有資金“。

　　21世紀(jì)中國不動產(chǎn)前幾年“一直專注做特許”。“在2005年引進(jìn)高盛之前，陸陸續(xù)續(xù)一直有外資投資人接觸我們，但我們都婉拒了。”盧航說。原因是不想融資。“做加盟，在總部層面，資金壓力并不大。”另一方面，“零零散散幾百萬美元的投資我們不想要，也想找一個好一點(diǎn)的投資人。”董事長張東純在美國期間，就是做投資的，“IT領(lǐng)域、房地產(chǎn)領(lǐng)域都有所涉及”，深刻明白一個好的投資人應(yīng)該是企業(yè)的伙伴而不單純是股東。

　　直到他們的全國網(wǎng)絡(luò)在2005年間達(dá)到了六七百家，“需要在一線城市加大布局時”，他們才決定引進(jìn)投資人。“當(dāng)時跟高盛接觸，是希望能通過他們找到合適的投資人。”盧航說。結(jié)果到最后，高盛自己變成了投資人，“作出這個決定前后也不過四五個月”。

　　高盛后來也確實(shí)顯示了自己的價值。投資后不久就碰到房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，“首先是給予了很好的現(xiàn)金流支持”。更重要的是，“他們認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場震動周期在1-2年，應(yīng)該趁著市場低潮加快步伐。”盧航說，市場低迷時可能是擴(kuò)張的好時機(jī)。但他也指出，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)不會一味貪快，否則反而會加重管理壓力。當(dāng)年在上海并購博邦地產(chǎn)，雖然當(dāng)時門店并不多，但“口碑好，公司的治理結(jié)構(gòu)也好。”事實(shí)上，“我們偏向于找到一個優(yōu)秀的團(tuán)隊，給他增長的空間”。博邦地產(chǎn)的并購案例便是公司管理層這種理念的一個很好的例子。

　　在經(jīng)過高盛之后，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)更偏向于“找一個對自己有幫助的”投資人。實(shí)際上，當(dāng)時參與競爭的10家投資機(jī)構(gòu)，“出價都差不多”。最后與艾威的結(jié)合，重要的是彼此能各取所需。“艾威在中國此前有做大量的不良資產(chǎn)處置，而房地產(chǎn)是不良資產(chǎn)中重要的組成。”業(yè)內(nèi)人士指出，不良資產(chǎn)處置需要有一個便利的處置網(wǎng)絡(luò)。21世紀(jì)中國不動產(chǎn)遍布全國的門店網(wǎng)絡(luò)就是艾威所需要的，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)也可以借由處置不良資產(chǎn)發(fā)展自己的業(yè)務(wù)。“很多作為不良資產(chǎn)的二手房，處置起來可能需要第三方的金融支持。”而這也是21世紀(jì)中國不動產(chǎn)想要做的金融服務(wù)業(yè)務(wù)。“不良資產(chǎn)處置”比較分散、法律障礙也是他們的機(jī)會。

　　“投資于服務(wù)細(xì)分市場”

　　盡管有限外令，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為外資對中國房地產(chǎn)市場的熱情恐怕很難消減。“開發(fā)這一塊，過熱、泡沫都已經(jīng)說得很多了，但仍然有大量的外資在看。”上述人士指出，而服務(wù)這一塊市場需求也會相當(dāng)大。有人用這樣的例子來說明中國房地產(chǎn)服務(wù)市場的逐漸發(fā)展，

開發(fā)商手里的房東名冊在市場上可以賣到2000塊，物業(yè)版的可以賣到2萬，而房地產(chǎn)中介手里的版本“就是有市無價的”。

　　“其中包括了一手房、二手房以及相關(guān)服務(wù)。”以二手房市場論，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)副董事長盧航就指出，在美國二手房與一手房的交易數(shù)量是8:1，而在中國這一數(shù)字僅為0.66:1，“如果從這個角度看，中國的二房手市場還相處在嬰兒期，從大勢上看還有很大的發(fā)展空間。”

　　況且，“中國的房地產(chǎn)服務(wù)市場正處于細(xì)分的階段。”華興資本CEO包凡指出。不穩(wěn)定狀態(tài)，就意味著機(jī)會。

　　但相對于一手房市場，大部分人認(rèn)為中國房地產(chǎn)服務(wù)市場的投資機(jī)會，主要還是會在“二手房市場”。盧航指出，大部分內(nèi)資房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)思維活躍，“租房、限時銷售等概念都是他們創(chuàng)出來的”。但最后還是要“回歸核心”。面向消費(fèi)者的二手房服務(wù)市場，“還有很多機(jī)會”，包凡說，他們會關(guān)注房貸中介、物業(yè)管理、房屋租賃等多個領(lǐng)域。

　　“一手房市場雖然還有一些空間，但是從長遠(yuǎn)看，問題很多。”包凡說，如果市場火起來，“沒有一手房中介，房子也同樣賣得掉。”而隨著開發(fā)商地不斷成熟，大的開發(fā)商手里也會沉淀大量的客戶資源，他們完全有能力撇開中介服務(wù)賣房子。現(xiàn)實(shí)情況也如此，“房地產(chǎn)服務(wù)中介最早大多集中在新樓盤代理領(lǐng)域里。”當(dāng)時很多新項(xiàng)目是由中小開發(fā)商做的。但隨著開發(fā)商越來越大，這類機(jī)構(gòu)的業(yè)績和數(shù)量也在下滑，“他們做的更像是顧問服務(wù)。”盧航說，這類機(jī)構(gòu)的規(guī)模很少能超過1億元的。

　　“一方面是國家政策限制外資對房地產(chǎn)市場的投資，而另一方則是國內(nèi)開發(fā)商、服務(wù)商都有很強(qiáng)的融資需求。”華興資本的執(zhí)行董事容敬思說，他們正在想是否可以為解決這對矛盾做些工作。“這是一個機(jī)會。”而他們的解決對策，是和國內(nèi)目前正熱鬧的人民幣基金合作。

　　但問題是，國內(nèi)鮮有有房地產(chǎn)領(lǐng)域投資經(jīng)驗(yàn)的人民幣基金。