房屋融資遭冰封 少數(shù)途徑仍可獲額度(金融投資)

　　典當(dāng)行用自有資金從事質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，不受國(guó)家政策的影響。當(dāng)戶可以將房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例的費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)今利息、償還當(dāng)今、贖回當(dāng)物。

　　□本報(bào)記者 陳勁

　　從下周一開始，中國(guó)人民銀行將上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至13.5%。這是央行年內(nèi)第9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，創(chuàng)出了1984年以來的新高。

　　銀根持續(xù)緊縮，包括個(gè)人房屋抵押貸款在內(nèi)的各種貸款規(guī)模均受到控制。記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分中資銀行的房屋融資業(yè)務(wù)都已經(jīng)暫停，只有等到明年銀根放松之后才有機(jī)會(huì)放開。但與此同時(shí)，借款人仍然可以從典當(dāng)行、外資銀行、部分貸款額度沒有放完的銀行等機(jī)構(gòu)，獲得房屋融資貸款。

　　無款可貸

　　“目前，我行的消費(fèi)貸款已經(jīng)停了。即使有房屋抵押也不行。只能看明年的政策如何了。”農(nóng)業(yè)銀行深圳分行信貸工作人員向記者表示。記者從其他中資銀行了解到的情況大同小異。

　　他們均表示，此前監(jiān)管部門嚴(yán)令，任何銀行貸款均不得用于投資股市、期市或其他股本權(quán)益性投資。由于房屋抵押貸款等消費(fèi)貸款的用途較難控制，此類貸款的口子已經(jīng)被收緊。加上央行緊縮銀根，此次提高準(zhǔn)備金率，又凍結(jié)流動(dòng)性近2000億元，銀行的貸款額度緊張，甚至已經(jīng)用完，所以消費(fèi)貸款受到最為嚴(yán)格的控制，也在情理之中。

　　從信貸統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析來看，個(gè)人貸款是央行近期主要控制的對(duì)象。國(guó)信

證券固定收益分析師皮敏指出，央行的貨幣政策有著明顯的針對(duì)性。即發(fā)行定向央票、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等數(shù)量型工具的出臺(tái)主要是控制信貸增長(zhǎng)過快。從上幾個(gè)月的數(shù)據(jù)可以看出，企業(yè)信貸已經(jīng)得到了較好的控制，個(gè)人貸款的大幅增長(zhǎng)是我國(guó)3季度以來信貸增長(zhǎng)過快的主要原因，而其中主要是放貸增長(zhǎng)較多。

　　據(jù)悉，雖然都是個(gè)人貸款，但房屋抵押貸款和住房按揭貸款有所區(qū)別。

　　房屋抵押貸款的程序一般是，借款人持有完整產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證，然后向銀行申請(qǐng)房屋抵押貸款，銀行在國(guó)土部門登記備案后，向借款人發(fā)放貸款。至于貸款的用途，則可以用于

裝修、旅游、進(jìn)修、購(gòu)車、購(gòu)置家電等，并沒有嚴(yán)格的限制，但不能用于股市投資。房屋抵押貸款一般屬于短期貸款。

　　而住房按揭貸款的程序則是，如果是一手房，借款人在簽訂房屋預(yù)售合同的基礎(chǔ)上，向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款，銀行在國(guó)土部門登記備案后，將款項(xiàng)直接打入開發(fā)商賬戶；如果是二手房，借款人簽訂房屋買賣合同之后，向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款，銀行在房產(chǎn)證過戶完成、并在國(guó)土部門登記備案后，根據(jù)資金三方監(jiān)管協(xié)議，將款項(xiàng)打入賣方賬戶。其貸款用途只能用于購(gòu)房。其貸款期限可以更長(zhǎng)。

　　在銀行看來，由于貸款用途固定，加上政策上的導(dǎo)向，相對(duì)而言，房屋按揭貸款更為安全，所以銀行更愿意發(fā)放按揭貸款。這樣，住房抵押貸款難免會(huì)受到銀行冷遇。據(jù)悉，此前監(jiān)管部門對(duì)銀行信貸資金流入股市的專項(xiàng)檢查，就讓不少銀行心虛了一把。

　　一度風(fēng)光

　　事實(shí)上，住房抵押貸款并非一直都被銀行雪藏。去年以來，不少銀行都推出了基于房屋抵押的創(chuàng)新貸款產(chǎn)品。你方唱罷我登場(chǎng)，一度風(fēng)光無限。

　　在業(yè)內(nèi)影響較大的主要有深圳發(fā)展銀行“循環(huán)貸”和招商銀行的“隨借隨還”。

　　深圳發(fā)展銀行的“循環(huán)貸”也稱個(gè)人住房循環(huán)授信，是指借款人將商品住房抵押給銀行而獲得的貸款額度，在規(guī)定時(shí)間和額度內(nèi)，借款人可以分次提款、循環(huán)使用。在額度有效期內(nèi)，借款人可根據(jù)自己的需要隨時(shí)申請(qǐng)額度項(xiàng)下單筆貸款，工作時(shí)間內(nèi)，從銀行收妥符合要求的資料到資金進(jìn)入借款人的放款賬戶，時(shí)間一般僅為1小時(shí)。

　　借款人申請(qǐng)“循環(huán)貸”，可以通過三種主要渠道：購(gòu)買商品住房時(shí)申請(qǐng)、現(xiàn)有按揭住房申請(qǐng)、住房抵押貸款申請(qǐng)。“循環(huán)貸”的期限較長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年，而且額度期限和單筆貸款期限均可最長(zhǎng)達(dá)30年。其貸款額度最高可達(dá)8成。

　　招商銀行 “隨借隨還”是指，借款人在招商銀行獲得個(gè)人授信額度并簽署有關(guān)協(xié)議后，可以通過網(wǎng)上銀行或電話銀行自助辦理借款和還款手續(xù)的一項(xiàng)新業(yè)務(wù)。其中該業(yè)務(wù)國(guó)內(nèi)首創(chuàng)“自動(dòng)提前還”功能，借款人只要設(shè)置專門的還款賬戶，存入該賬戶中的人民幣活期存款每天自動(dòng)用于提前還款，最大限度地幫助借款人節(jié)省利息。

　　“隨借隨還”基于招商銀行的“個(gè)人住房循環(huán)授信”服務(wù)。即借款人以其所購(gòu)住房作最高額抵押，向招商銀行申請(qǐng)個(gè)人授信額度。在不超過授信有效期限和可用額度的條件下，被授信人可向招商銀行多次申請(qǐng)具有明確消費(fèi)用途的個(gè)人貸款，授信額度可循環(huán)多次使用。

　　借款人可一次性獲得招商銀行提供的最長(zhǎng)達(dá)30年的授信額度。而已還住房貸款本金，在借款人需要時(shí)可隨時(shí)再借，解決不時(shí)之需。借款人需要再貸款時(shí)，無需重新辦理抵押手續(xù)。

　　建設(shè)銀行此類業(yè)務(wù)則被稱之為“個(gè)人住房最高額抵押貸款”。其以借款人自有住房作最高額抵押、可在有效期間和貸款額度內(nèi)循環(huán)使用。其貸款額度最高不超過所購(gòu)住房?jī)r(jià)格的70%。貸款期限一般最長(zhǎng)為30年。以新購(gòu)住房作最高額抵押的，有效期間起始日為《個(gè)人住房借款合同》簽訂日的前一日；將原在建設(shè)銀行的住房抵押貸款轉(zhuǎn)為最高額抵押貸款的，有效期間起始日為原住房抵押貸款發(fā)放日的前一日。貸款利率則與個(gè)人住房按揭貸款利率相同。

　　雖然各家銀行都推出了類似的產(chǎn)品。但記者從上述銀行了解到，由于政策方面的原因，只有極少數(shù)網(wǎng)點(diǎn)仍在受理此類業(yè)務(wù)。深圳發(fā)展銀行人士表示，現(xiàn)在客戶仍可申請(qǐng)“循環(huán)貸”，但不能保證每個(gè)分支機(jī)構(gòu)都可以辦理成功。

　　乘虛而入

　　雖然各大商業(yè)銀行的住房抵押貸款受到控制，但急需資金周轉(zhuǎn)的市民并非無法獲得房屋融資。一些典當(dāng)行、外資銀行、部分貸款額度沒有放完的銀行等機(jī)構(gòu)正趁機(jī)發(fā)展自己的房屋融資貸款。

　　深圳市金源典當(dāng)行有限公司人士表示，公司完全用自有資金從事質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，不受國(guó)家政策的影響。當(dāng)戶可以將

房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例的費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物。典當(dāng)期限分為五日、十五日、三十日、六十日、九十日和一百八十日六種。房產(chǎn)典當(dāng)每月收取綜合費(fèi)，費(fèi)率為2.7%，在典當(dāng)時(shí)即按當(dāng)期多少扣除。此外，典當(dāng)?shù)睦�息�?.44%。

　　據(jù)介紹，典當(dāng)行僅接受具有完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證抵押，尚未辦理房產(chǎn)證的新房、正在按揭中的房屋都不能辦理典當(dāng)。典當(dāng)?shù)慕痤~一般在房屋評(píng)估價(jià)值的五成以下，而且不接受第三方評(píng)估公司的評(píng)估，只能由典當(dāng)行自己對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。其還款方式則較為靈活，在當(dāng)期內(nèi)，只要資金寬裕就可以隨時(shí)還款。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士指出，由于典當(dāng)行的資金實(shí)力相對(duì)較弱，其并不能接受規(guī)模較大的房屋典當(dāng)，而且其期限較短，費(fèi)用較高。所以，外資銀行可能是更好的選擇。

　　渣打銀行(中國(guó))有限公司個(gè)人銀行總裁葉楊詩(shī)明日前接受記者采訪時(shí)表示，此前渣打銀行房產(chǎn)抵押貸款主要是針對(duì)在中國(guó)居住或投資的外籍人士。在公司取得法人銀行資格之后，渣打銀行針對(duì)境內(nèi)居民的房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)剛剛起步，但公司一直非常重視這一業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　如果市民的借款需求數(shù)額不高，還可以考慮小額信貸公司。

　　小額信貸公司一般不提供房屋抵押貸款，但房產(chǎn)證明可以提高借款人的借款額度。中安信業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此解釋說，一般來說，借款人可以獲得月收入2-4倍的無擔(dān)保貸款；其中，如果借款人有房產(chǎn)證明，那么他的借款額度就可以達(dá)到月收入的4倍，否則，就可能只有月收入的2倍。而需要提醒的是，小額信貸公司的綜合借貸成本較高，除了一次性收取2%的管理費(fèi)以外，每月的利率高達(dá)2.3%。