碧桂園在張家界拍得一塊地，被指與當地政府之間存在返還成交價96.25%的秘密協議

　　2007年6月，中國最大的“地主”——碧桂園，在與張家界國家森林公園景區僅一山之隔的地方，成功拍得一塊“風水寶地”。然而，參與此次競拍的一福建地產商事后卻曝出猛料，稱碧桂園買地所花的錢，絕大部分被返還回來，說白了，簡直就等于是“零地價”買地。目前，國土資源部已介入調查此事。事實上，此前碧桂園因為在重慶廉價拿下了6300畝地，已經被正在進行百日土地督察的國土資源部盯上了。碧桂園能否在這場土地督察風暴中安然度過，還不得而知。不過，有業內人士認為，從《福布斯》發布2007年中國和世界富豪榜單來看，房地產業成為社會財富的聚集地，僅是“中國特色”而已。自今年五月以來，除政府屢屢出臺政策猛藥外，放棄房地產作為國民經濟支柱產業地位的思潮也愈發活躍。經濟過熱、房價高企，實在與中央建設和諧社會、以人為本的指導思想相去甚遠。碧桂園被查，或將成為房地產進入“后暴利時代”的重大跡象。

　　意外相中“風水寶地”

　　這是張家界風景區保護規劃之外的一個緩沖區，有山、峽谷、水澗，“翻過山就是張家界國家森林公園景區”，面積1039.15畝，距城區15公里，地屬張家界市永定區沙堤鄉板坪村羅家崗。某廣州房地產咨詢公司總經理則如斯描繪：“如世外桃源，有山有水，一棟棟別墅可以依山勢而錯落。”他曾跟隨碧桂園集團董事會主席楊國強多年，熟諳不同土地的價值。

　　羅家崗這塊地正是楊國強發現的。“張家界沒有一家五星級酒店，沒有高端客戶。”張家界市永定區商務局局長龔朝明說，2006年8月14日，在省里某領導帶領下，楊國強來到張家界。此時，碧桂園遠未像現在這樣聲名顯赫。張家界當地政府人員通過上網才知道 “碧桂園是中國那么大的企業”。旗下樓盤均建有五星級酒店的碧桂園，恰好與“就需要一個五星級酒店”的張家界對上了路。

　　次日，張家界一位市領導、永定區區長陳雪楚和區商務局局長龔朝明等人陪楊國強到張家界四處看地，但楊國強看了三天，未有滿意。后行至往武陵源景區的路上，楊國強意外發現羅家崗這塊心目中的“世外桃源”，很是興奮，準備在此建五星級酒店，并在回廣州后很快向永定區“項目服務辦公室”打來30萬經費，委托他們和鄉鎮、村里調查有多少地、山、樹木、農戶。

　　不過，碧桂園將建的并非尋常的五星級酒店，而是產權式酒店——山坡上建別墅樣式的房，再配一棟五星級酒店。別墅樣式的房可出售使用權，土地產權歸碧桂園五星級酒店。

　　而就在2006年5月30日，國土資源部下發《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，要求從即日起，一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續。“別墅用地不批了，但是以產權酒店這個名稱去出售國家也沒有說不能，就是說變通了。”廣州知名地產人士黎文江說。

　　掛牌轉讓半月成交

　　緊接著，張家界永定區國土局著手這塊“沒人看得上的地”的土地儲備工作，報省里、“農轉用”(農用地轉建設用地)、搞集體土地征收。2007年5月10日，張家界國土局將之公告到媒體上，進行掛牌轉讓。“因為像這塊地，難以形成競爭的局面，掛牌只要一家都可以搞。”永定區國土局局長趙云海說。

　　“掛牌公告后，打電話來了解這塊地的人比較多，但來現場看的只有一個福建房地產老板。”張家界國土資源局土地交易中心主任黃祖平說。

　　塔斌聰就是那位來看現場的福建地產商。5月19日到現場看后，塔也鐘情這塊地。公告起始價為每畝9.3647萬元，除碧桂園外，塔斌聰以自然人身份報了名。

　　當天，趙云海和永定區財政局、發改局、商務局、國土局、監察局和計委等領導“關”在某處，研究此塊地的出讓底價，確定為每畝11.2萬。“這個價相當高。”趙云海說。

　　6月5日，掛牌截止日，下午四點，張家界碧桂園鳳凰酒店公司一次就報到每畝11.3萬。塔斌聰未報價。碧桂園獲得此地。次日上午10時截牌，碧桂園與張家界土地交易中心簽成交確認書。隨后，一次性付清1.18億元。

　　爆炸性線索

　　正當人們對房地產成本及價格、利潤的高低議論不絕、莫衷一是的時候，號稱全國“最大地主”的碧桂園因涉嫌“零地價拿地”而受到媒體質疑。如果這一質疑被證實，它一定會成為近期國內房地產業的一個重磅新聞，縈繞在人們心頭日久的房地產市場諸多謎團，或許能有澄清之日。

　　首先，房地產開發中的地價成本到底有多少、商品房價的水分究竟有多大，人們一直心存疑問，房地產商們又總是遮遮掩掩、諱莫如深，讓成了“房奴”或欲做“房奴”的人們如看霧中花、水中月，難明就里、莫衷一是。碧桂園一次就能以“零地價”拿到上千畝地，那么，一些開發商對“地價成本”上升叫苦不迭，不過是得了便宜又賣乖罷了。

　　第二，房地產市場里到底有多少官商勾結倒騰國家土地資源的罪惡？這一下似乎要有一個案例了，至少它已是一個爆炸性的線索。如果存在兩份主賓顛倒的秘密協議，在讓碧桂園“白”拿上千畝地的同時，有權簽此協議的人員到底扮演了何種角色，無疑是公眾急于弄清的問題之一。順藤摸瓜，或許可以探明開發用地“招拍掛”中的許多內幕。一些房地產富豪們神話般的發家史，也可能因此而變成很現實的黑色故事。

　　第三，可以加深人們對宏觀調控房地產市場、嚴格控制開發用地必要性的理解。據報載，當地政府有關負責人在解釋“送”地給碧桂園時理直氣壯，就是要通過吸引碧桂園這樣有實力的開發商投資來發展當地經濟，為此不惜搞“零地價”、假“招拍掛”、規避國家有關停止建設別墅項目的禁令。可見，一些地方政府“發展經濟”的沖動與房地產商唯利是圖的沖動一旦珠胎暗結，房地產業就可能像一匹脫韁的野馬橫沖直撞，讓宏觀調控政策措施和群眾“住有所居”的理想雙雙落空。

　　有人白拿了一塊地并不可怕，查處了就是，怕就怕這不是一個偶然事件，因為媒體記者的能量畢竟有限。希望有關部門和地方盡快介入調查，并順次追查下去，不獲全勝決不收兵，以解民疑，以慰民心。

　　據新華社

　　兩份協議暴露“潛規則”

　　就在掛牌截止前兩天，塔斌聰得到可靠信息：羅家崗地注定歸屬碧桂園。

　　隨后，知情人士向記者提供了一組名為 “張家界鳳凰酒店項目土地儲備出資協議”和“合作開發合同書”的復印資料。這兩份分別簽發于2006年12月16日和2006年10月18日的協議，均為張家界市永定區人民政府(甲方)與張家界高駿投資有限公司(乙方)簽署，并簽字蓋章。

　　這些資料顯示，在土地掛牌出讓前，湖南省張家界市永定區政府已與張家界高駿投資公司簽訂了“秘密”協議。協議上赫然列明：“該期用地成功出讓后，按出讓成交價款的25%計土地出讓金，該25%出讓金的15%部分上繳省政府。甲方將該兩筆款項(一、成交價款扣除上繳省政府的土地出讓金15%部分，二、競得者上繳的契稅)，于競得者支付完該地塊地價款之日起10個工作日內一次性全額支付給乙方，作為償還乙方對該地塊的投資款和收益及對該地塊公建配套和基礎設施建設的投入。”據此計算，該地塊上繳給省政府的僅為成交價款的3.75%，即442.5萬元。其余的96.25%將全部返還給高駿公司。

　　而記者查到的工商登記信息顯示，張家界高駿公司的兩個出資人楊繼東和歐光毅，均為佛山市順德區碧桂園物業發展有限公司員工。據最近公開的新聞信息，楊繼東為碧桂園控股集團投資部經理，歐光毅為碧桂園控股有限公司總裁助理。參加掛牌的張家界碧桂園鳳凰酒店有限公司在羅家崗地掛牌公告前兩天，即2007年5月8日才注冊。

　　競爭者：“這種情況讓我怎么去舉牌”

　　如果確實存在這兩份協議，那么,“這基本上是零地價拿地。”國土資源部中國土地勘測規劃院地政研究中心副主任唐健說。

　　“分明是為了零地價而搞的動作。等于大兒子投資，二兒子拿地，最后都是老子受益。這種情況，讓我怎么去舉牌？從1個億飆到50個億，他也不怕我啊。賣50個億，高駿公司得48億，我怎么跟他玩？”塔斌聰說。

　　當地部門：招商要選品牌大有實力的公司

　　永定區商務局和國土局皆否認存在秘密協議。他們說所謂的協議是2006年9月28日，他們與碧桂園簽訂的投資意向協議書。“我們招商要選擇品牌大、有實力的公司，能夠真正拉動我們的經濟發展。”龔朝明認為碧桂園這樣的公司將給張家界帶來不可估量的影響，并且碧桂園有經營五星級酒店的長期經驗，契合2006年11月召開的湖南省第九次黨代會和湖南省旅游產業大會提出將張家界打造成旅游精品的構想。 本組稿件據《南方周末》