萬曉曉

　　*ST廣廈(600052.SH，下稱廣廈)近來正聯絡買家，欲出售公司在浙江麗水的三處水電站，售價約為18億，目的是為集團公司籌資。

　　此間，有媒體報道稱，廣廈“多元化消化不良步入生死劫”、“營業額下降，業務量大跌”——盡管這一說法沒有得到廣廈高層的證實，但知情人士告訴本報，廣廈目前正在運作的杭州天都城、南京、重慶等幾處地產項目對資金的要求確實非常高。

　　與此同時，曾大舉多元化并因此受困的廣廈正在醞釀資產重組，將戰線收縮至房產、建筑、能源、碼頭四大領域。在房地產領域以經營靈活和擅長財技著稱的廣廈，“瘦身”之后或將進入一個新的時代。

　　“慢錢”換“快錢”

　　本報獲悉，廣廈集團在麗水共有5個水電站，2個已建好，3個還在建設中，造價約為20億左右。

　　廣廈水電開發有限公司一位內部人士告訴記者，這幾個月確實準備將其中3個水電站出售，目前正式合同還未簽訂，但已簽署了意向書，對方正在了解水電站的具體情況。另外，公司在四川還有4個電站，暫無出讓打算。

　　“水電站的盈利狀況很不錯，但廣廈總部出于資金安排的考慮將其出售，我們也沒辦法。”該內部人士說。

　　據廣廈集團一位高層透露，“水電站的事情，正和某外資商談意向”。

　　今年年中，廣廈董事長樓忠福曾向媒體坦承，主營業務的建筑業墊資巨大，房產業的土地轉讓金也不是小數目，“廣廈本來是健康的，宏觀調控以后，(資金)回收和發展節奏受到了影響。”

　　高級財務分析師彭錦丹認為，為了籌資，廣廈拿水電站的“慢錢”轉換成地產的“快錢”，從經營上來看是合理的，但賭的是

房價高位運行的政策風險。

　　*ST廣廈三季度的財報顯示，公司在建工程的數量不小，有息負債比率 (211.80%)較高，資本充足率14.56%，“這個數值顯示，廣廈很有可能在以旗下大量的資產進行抵押或出售，轉換成現金流，”彭錦丹稱，“個中風險在于，萬一房產行業受到政策影響，會對企業安全造成一定影響。”數字顯示，三季度房產業上市公司平均資本充足率在32.87%，萬科連續三年平均資本充足率均保持在30%以上。

　　分析人士稱，在這種情況下，再賣水電站的這個動作，確實已反映出資金鏈非常緊張。

　　在大多房產公司的現金流仍是負數的狀況下，廣廈三季度的財報卻顯示現金流非常充裕，賬面每股經營現金流達到2.03元，9月底賬面上的現金約11億，之后陸續也有資金回籠。

　　由于其賬面數字越加豐盈，企業已大幅步入贏利狀況，很多分析師認定其明年摘帽沒有疑慮。

　　“公司在按股改承諾逐步剝離非主營資產業務，保證現金流，且今年主營的房產項目賣得相當不錯，贏利是100%的。”華泰證券的研究員張弛飛介紹，“尤其是杭州天都城和南京長江路九號兩個項目，它們將是公司未來幾年的主要利潤貢獻者。”

　　東亞會計事務所的高級經理張申玉認為，盡管從報表上看，企業負債率高，長、短期的償還能力不是特別好，可變現的貨幣資金低，但他在保證豐裕現金流的同時，仍有相當大一筆的預收款，是值得期待的。

　　11月13日，*ST廣廈以人民幣18.51億元競得杭州東北角的九塊地，占地面積約414849平方米，公司表示，此次交易加大土地儲備，將有利于“天都城”項目的后續開發。

　　在樓板價與房價幾乎等同的今天，廣廈此次拿地價格卻僅為每平方米1676元，令業界吃驚，且此交易，正值市場懷疑其資金鏈緊張之時。

　　記者從相關部門獲悉，支付這9塊地的18.5億，很大部分來源于原先的基礎配套建設。業內人士稱，應該是對當地的市政設施或公益設施也有承諾，一并攤入成本。

　　根據原先協議，規劃地的很多配套設施由天都建設，調整了招牌掛后，政府則以約定價格贖回，變更為政府資產，“其實廣廈真正支出的數字沒這么多，很大部分與配套設施相抵消。”

　　重振天都

　　廣廈董事長樓忠福曾反復強調，“廣廈就是天都，天都就是廣廈”，因此杭州天都項目的成敗對集團公司起著置為關鍵的作用。

　　“2007年，我們用實實在在的數字告訴你，天都不僅沒有面臨危機，而且得到很好的發展。”天都實業副總王旭飛說。

　　據了解，今年天都城迄今為止實現銷售8.5億，已經超額完成了原先全年計劃6.2億的目標。10月底推出的200余套房，十余天時間已銷售完成80%，單價也從上半年的4000余元提升至目前的6700元。原先一直為人詬病的天都城項目，隨著“法國文化周”、“國際小丑

嘉年華”的成功造勢，匯攏了不少人氣。

　　7000余畝的超級大盤天都城坐落在杭州的東北角，七年的開發，已逐漸使這塊荒郊之地熱騰起來，形成具有法蘭西格調的小城鎮。

　　加上日前拿地的18.5億，天都城的總投入已超過36億，雖然樓忠福曾經感嘆，“我們投了一個暫時受益不明顯的項目”，但他一直堅持延續“造房、造城、再造市”的開發模式，打造中國第一衛星城，因為“如果天都不好了，廣廈也就不好了”。

　　先做旅游，再做房產，王旭飛告訴記者，先前真正制約天都城發展的是開發條件問題，而如今隨著新一輪開發的全面啟動，廣廈已真正進入了回收期。

　　萬科曾對項目的開發時機有這樣的描述：提前一步，項目開發會很累，但提前半步，就可能取得驚人的成功。記者在一份天都城項目內部策劃報告中看到，“原先項目開發時機比城市規劃總體快兩拍，使開發被動；與當時的杭州市城市規劃脫節較大；理念與實際項目運作的結合度不夠；后期土地供給不足制約開發”等問題總結，今后“將從現代新城鎮理念出發，在政府城市規劃指導下參與城市經營，與政府共建新型城市服務體系，充分利用社會資源深化品牌。”

　　而今，樓市回暖，地產投資基本進入了回收期，杭州天都甚至一躍成為杭州樓盤銷售冠軍，盡管仍有2000余畝土地尚未取得，但業內人士認為，現有的300多萬平方米的土地儲備，已足夠保證公司未來三到五年的持續發展。

　　從另一角度來看，那些當初由于經營被動、未能按計劃開發的項目，以現在的標準，其較低的土地成本，使公司反而享有了相當程度的土地升值收益。

　　王旭飛表示，現在已是最好的時期，天都城將會以文化為先導，產業為本，“跳出房產做房產”，為以后天都城打造新的城市產業做鋪墊，充分贏得政府和社會的認同。

　　多元化調整

　　福布斯2007中國富豪榜上，浙商廣廈集團樓忠福父子排名從去年的33位下滑到了158位。業內人士認為，產業過于多元化，主營業務不夠突出，是阻礙集團發展的最大原因。

　　廣廈從原先的鄉鎮建筑隊風雨二十年后，已成為擁有建設、房產、旅游、投資、文化傳媒、國際六大行業集團和一家上市公司。

　　但有媒體報道稱，除主營

房地產外，傳媒、教育、水電等多項輔業一直無法產生豐厚收益，廣廈不得不花費心思利用旗下唯一的上市公司進行資本運作。并且下屬公司要對集團“輸血”，資金抽調后自身建設也受到阻礙。

　　廣廈一位內部人士稱，在2004年、2005年期間，廣廈資金鏈確實存在問題，但現在已恢復元氣，隨著不良資產剝離，主營項目進入黃金收獲期，大量的現金流已足夠支撐貸款額度。

　　近期，樓忠福高調表示，準備放手一試，將旗下所有的地產整合裝入ST廣廈中，“市值至少要增加三、四百億元”，并積極尋求其他殼資源,將旗下建筑、能源、文化等多個產業分別上市。并且今后集團只注重四大板塊業務——房產、建筑、能源、碼頭，副業只包括賓館、醫院、學校等，“其他的能甩就甩”。

　　9月份，廣廈收購江南置業的全部股權，張弛飛認為，這只是第一步，大股東會在收購條件成熟后，繼續向上市公司注入資產，帶來上市公司項目儲備增加，以使業績持續增長有所保障。

　　對于房地產業務整體上市的構想，業內分析師認為，并非可以一蹴而就，企業還需做大量調整。但究竟何時完成業務整合，如何有效調整多元化發展，廣廈高層并未給予正面答復。

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　　來源：經濟觀察報網