于驍

　　編者按

　　種種跡象顯示，房地產(chǎn)的冬天似乎遠(yuǎn)未到來。

　　今年以來，我們的股市已經(jīng)爆發(fā)了兩次單日大跌，寬幅震蕩已然成為投資者耳熟能詳?shù)拿�詞。然而即便如此，我們?nèi)耘f需要高呼——“理性繁榮”。

　　但是房地產(chǎn)界充斥的不理性行為或許是近些年最為常態(tài)的社會表征之一。房價也幾乎是近些年最為堅挺的價格指標(biāo)，不知還能有什么方式加以撼動。或許，正因為如此，在諳熟了房價軌跡之后，許多人幾乎要把上漲視為未來十年的定勢。

　　這顯然會是一個長長的春天，我們甚至相信它會經(jīng)歷一段異常燥熱的酷暑。只是虛汗之后，不知到幾時我們才需要償付代價。

　　劉寧(化名)最近有些空閑。他負(fù)責(zé)的一個項目原本計劃于最近推出新盤，卻沒能順利拿到預(yù)售許可證。因此整個項目不得不放慢進(jìn)度。這個位于上海長寧區(qū)的高檔樓盤，幾個月前剛剛想要推出第一期房源，售價高達(dá)3.5萬~3.8萬元/平方米。

　　劉寧所在的公司，是屬于外資性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。這幾天，因為國家發(fā)改委和商務(wù)部下發(fā)的新的《外商投資指引目錄》對外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行全面限制，社會輿論對房地產(chǎn)領(lǐng)域的限外政策已有諸多討論。

　　但劉寧告訴記者，公司里幾乎沒有人關(guān)心這個政策變化。“這個和我們沒有關(guān)系，對公司也不會有影響。”他如此判斷。實際上，即便是計劃中將推出的新盤因拿不到預(yù)售許可證而不得不延遲，劉寧說，老板一點都不著急。

　　市中心供應(yīng)奇缺

　　上海市政府的例行新聞發(fā)布會上，發(fā)言人焦揚(yáng)稱，據(jù)統(tǒng)計，上海市9～10月份新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積有所增長，比7～8月份增長18%。

　　但與此同時，記者仍舊注意到，上海市中心區(qū)的住宅供應(yīng)正日趨減少，甚至已到了屈指可數(shù)的地步。截至昨天18時，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)(www.fangdichan.com)的數(shù)據(jù)顯示，位于市中心盧灣區(qū)的一手普通住宅僅有6套房源，緊隨其后的是長寧區(qū)，僅13套，黃浦區(qū)也僅有27套普通住宅房源可售。

　　實際上，在整個上海中心城區(qū)，僅普陀區(qū)的普通住宅房源超過1000套。徐匯和靜安兩區(qū)則有超過200套的在售供應(yīng)。楊浦區(qū)僅有100余套，其他中心城區(qū)的普通住宅房源則都沒有超過100套。

　　與此同時，上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1~7月份，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資在年內(nèi)首次出現(xiàn)下降，1~8月份，上海市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資822.8億元，比去年同期下降6.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重由去年同期的35.1%下降至30.6%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院的研究員朱光認(rèn)為，房地產(chǎn)市場投資下滑，主要是上海市的城市化率已處于全國前列，上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不再以房地產(chǎn)投資來拉動。此外，上海由于土地規(guī)劃導(dǎo)致的用地緊張也一定程度上造成了房地產(chǎn)投資的下降。

　　焦揚(yáng)此前在例行的新聞發(fā)布會上曾表示，上海年內(nèi)將供應(yīng)450公頃的住宅用地。但即便算上10月31日最新發(fā)布的兩個土地出讓公告，上海今年仍有200公頃左右的住宅土地供應(yīng)缺口。這意味著在今后的一個半月時間內(nèi)，這些土地都要如數(shù)供應(yīng)。

　　捂盤過年

　　在劉寧看來，中心城區(qū)還有新盤正在開發(fā)的開發(fā)商，大都實力雄厚。沒有預(yù)售許可證，只能暫緩入市。但是，這些樓盤還只是“被動捂盤”，不少開發(fā)商對記者表示，在經(jīng)過前期的一輪房價上漲、成交活躍的“好日子”之后，他們都不急于推出新盤。

　　據(jù)了解，武寧、龍華等板塊的一些新推房源在無法避開政府的“反捂盤政策”情況下，將售價抬高至3萬~3.5萬元/平方米，以達(dá)到“間接捂盤”的目的。而這些樓盤年初的售價只在1.5萬元/平方米左右。

　　由于一系列調(diào)控措施持續(xù)出臺，上海樓市重新陷入觀望。但過往兩年的經(jīng)歷似乎在向他們預(yù)示著：明年春天，上海樓市還將再迎“春天”。

　　2005年及2006年，上海樓市因宏觀調(diào)控政策在年底陷于濃重的觀望氣氛中。2005年甚至出現(xiàn)了房價明顯下降的行情。但是，到第二年春天，積蓄多時的購房需求都重新爆發(fā)，連續(xù)兩年春天都出現(xiàn)了報復(fù)性反彈的行情。劉寧認(rèn)為，明天春天，還將如此。

　　他表示，其所在樓盤推出第一期房源至今，周邊房價的上漲幅度已超過30%。如果這次順利開盤，售價將不會低于4萬元/平方米。即使按20%的漲幅保守估計，第二期房源的售價將逼近5萬元/平方米。

　　但是，也有一部分開發(fā)商仍選擇按計劃推盤。合生江灣國際公寓在新江灣城D3地塊以2萬元/平方米的樓面價出讓后5天又推出一批房源。令人意外的是，即使是在這樣的利好消息刺激下，合生江灣國際公寓的售價較9月份推出的那批房源相差無幾，僅在2.3萬~2.6萬元/平方米左右，平均上漲了2000元/平方米，上漲幅度不足10%。

　　記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)看到，自11月13日開盤至截稿時止，合生江灣國際公寓這批新推房源在兩天內(nèi)也只有10套房源處于已交定金的狀態(tài)。但據(jù)記者了解，合生江灣國際公寓在9月份推出的房源在第一天大都售出，一周之內(nèi)幾乎售罄。

　　與之相對，新“地王”對這一區(qū)域的銷售促進(jìn)或是房價推動并不如業(yè)界此前預(yù)期的那樣轟轟烈烈。開發(fā)商的捂盤過年是否能收到預(yù)期效果，人們只有拭目以待了。

　　Related相關(guān)

　　影響樓市的四重“沖擊波”

　　9月14日，中國人民銀行決定，自2007年9月15日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%。這已是今年以來央行的第5次加息。

　　9月27日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，其中明確對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。

　　10月28日，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人在對近期土地調(diào)控政策進(jìn)行解讀時再次表態(tài)：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點對囤地開發(fā)商進(jìn)行查處。

　　為此，國土資源部推出了4項措施：實行“凈地”出讓、合理控制單宗地塊出讓規(guī)模、合同約定地塊開發(fā)周期、加大閑置土地處理力度等。

　　在上述4項措施中，合同約定地塊開發(fā)周期最引人注意。根據(jù)國土資源部要求，每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年，以確保供應(yīng)出去的土地能夠及時開發(fā)建設(shè)，形成住房的有效供應(yīng)。

　　11月7日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布了2007年版本的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》(下稱“新《目錄》”)。這份將于2007年12月1日起正式施行的新《目錄》明確規(guī)定，限制外商進(jìn)入房地產(chǎn)的多個領(lǐng)域：土地連片開發(fā)，高檔物業(yè)如

別墅、酒店、

高爾夫等項目開發(fā)和房

地產(chǎn)中介、經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域。一年多來，我國發(fā)布了一系列對外商投資房地產(chǎn)限制的文件，逐步收緊了外商投資房地產(chǎn)的口子。

    歡迎訂閱《第一財經(jīng)日報》！
    訂閱電話：010-58685866（北京），021-52132511（上海），020-83731031（廣州）
    各地郵局訂閱電話：11185 郵發(fā)代號：3-21
    新浪財經(jīng)獨家稿件聲明：該作品（文字、圖片、圖表及音視頻）特供新浪使用，未經(jīng)授權(quán)，任何媒體和個人不得全部或部分轉(zhuǎn)載。