王芳潔

　　日前，遠洋地產(3377.HK)宣布，已與其持有75%股權的附屬公司北京五河房地產開發有限公司聯合投標，以人民幣7億元成功投得北京市通州區玉橋西里住宅小區(二期)項目用地。

　　盡管遠洋地產在香港上市的時間還不足兩個月，但此番拿地已經是其上市后的第三次擴充土地儲備，此時遠洋地產的土地儲備已經遠遠超出其上市時所披露的860萬平方米，而超過了1000萬平方米。

　　相對應的是，遠洋地產由上市募集的119億港元，至此也已花費近半。而公司還在運作收購北京商務中心區開發建設公司兩家小股東股權，收購完成后，遠洋地產需要在北京商務中心區地塊一級開發上再投40億元以上。

　　合并所有投資數字，十分逼近遠洋地產上市所募資金。

　　頻繁出手

　　對于遠洋地產的拿地，用“捷報頻傳”來形容一點也不為過。 10月28日，遠洋地產以21.5億元價格全資收購青島頤中房地產公司；當月30日，遠洋地產聯合北京萊福建設公司以22.26億元價格拿下杭州“杭一棉”地塊；11月8日，公司又投得了北京通州區玉橋西里地塊。

　　玉橋西里地塊位于通州區梨園鎮、永順鎮，占地5.4482萬平方米，總建筑規模13.8597萬平方米，容積率為3.0。遠洋地產將與五河房地產成立項目公司進行開發，兩家公司在項目公司中的持股比例為6：4。

　　針對此次中標，遠洋地產執行董事兼總裁李明表示：“該地塊處于北京市發展潛力較大的區域，未來升值空間大，預期具有較高盈利水平。取得該地塊秉承了公司注重獲取北京交通便利地段土地儲備的一貫戰略，增加了公司優質土地儲備，對進一步穩固公司在北京地區的布局具有重要意義。”

　　當然，對于已經實現香港上市的遠洋地產來說，布局北京早已不是其全部用意。在招股時，遠洋地產即發愿，要進入中國其他高速發展地區。

　　彼時，遠洋地產僅在天津、中山、大連、沈陽四地擁有開發項目。但在上市后的一個月時間左右，遠洋地產又將旗幟插到了青島和杭州兩地。

　　為何遠洋地產要在短短一個多月時間內大面積拿地，正如第16屆官產學懇談會上，湘財證券首席經濟學家金巖石所言，在所有上市企業中，房地產企業的市盈率最高，而土地儲備是其背后的支撐，為其帶來了證券化的溢價。

　　鯨吞頤中

　　在三次獲地中，青島頤中房地產的收購給遠洋地產土地儲備貢獻頗多。

　　10月29日，遠洋地產公告稱，通過其內地全資子公司——北京天麟房地產開發有限公司和北京遠坤房地產開發有限公司，以21.5億元收購青島頤中地產100%股權。其中天麟房地產收購青島頤中星日投資股份公司46.26%的權益，遠坤房地產收購33位自然人股東持有的53.74%的權益。

　　作為頤中集團(主營卷煙生產銷售)旗下成員，頤中地產主要在青島從事中高端物業開發。被收購前在10家房地產公司和3家與房地產相關公司持有股權，持股比例從13.3%到100%不等。目前公司擁有的土地儲備的規劃建筑面積達118萬平方米。

　　也就是說，遠洋地產僅用21.5億元便鎖定了118萬平方米的土地儲備。和而后投標所得的“杭一棉”地塊對比，此次收購的價格可謂相當合適。

　　談及本次收購，全程參與運作的永安信金融服務機構副總經理蔣晉輝向《第一財經日報》介紹，實際上頤中地產本意是引入戰略投資，而非全盤被收購。但經過40天的談判，遠洋地產以非常簡潔的方式，快速擊敗其他意向投資人，并將收購股權加至100%。

　　而據記者了解，頤中地產的發展主要通過母公司一些煙草的收入和資金支持，不過去年年底，山東煙草業開始進行整合，內部精神要求將進入地產行業的資金撤出，同時進行主輔業分離。地方煙草行業重組的政策變化導致頤中地產的資金緊張，需要尋找新的資金平臺。隨著

宏觀調控的進一步深入，銀根一緊再緊，也給擁有大量土地儲備卻“無米下鍋”的頤中地產帶來了更加困難的環境。

　　可以說，遠洋地產的接盤，正是頤中地產內憂外困之時，時機非常有利。國泰君安證券研究院研究員張宇在“2007中國

藍籌地產評選高峰論壇”上表示，房地產市場上資本會越來越充裕，未來3~5年時間，中國房地產市場將只剩下50家左右大型房地產公司具備資本話語權，進而它們也會具有土地定價權。

　　相信在頤中收購案中，相對于頤中地產來說，遠洋地產已經擁有了資本話語權，進而擁有了土地定價權。

　　鞏固北京地位

　　和上市時一樣，遠洋地產在每一次拿地時，都不忘強調自己是“北京最大的房地產公司之一”，公司也一再強調要保持在北京的領先地位。

　　當擁有北京黃金地段少量土地儲備的SOHO中國上市募集128億時，北京市場的“地段價值論”顯現無疑。因此對于以往北京在售總建筑面積最大的遠洋地產來說，北京黃金地段的土地儲備是穩固地位的利器。

　　實際上，遠洋地產早已秘密擁有這利器，其為北京商務中心區開發建設公司的大股東，占股比例47%。而北京商務中心區所負責一級開發的地塊，占地30公頃，以國貿為中心，從東二環到東三環，將北京市CBD中心黃金地塊全部占有。

　　此外，該項目公司股權正呈集中化趨勢。北京安邦物產公司新近收購了該項目公司30%股權，成為二股東。

　　而公司另外兩家小股東北京朝陽城市綜合建設公司和北京商務中心區投資服務中心10月26日在北交所掛牌出讓合計約15%的股權，在出讓公告中明確寫到：原股東有意優先收購。

　　據北交所負責該項目的人士介紹，這兩家出讓股東有意將股份賣給遠洋地產，而遠洋地產也不會輕易放棄對該地塊的控制權。但是由于該地塊在一級開發中遇到一些問題，所有股東還需要以“股東借款”投入這個項目。15%股權所分配到的投資額約10億元人民幣，而持股47%的遠洋地產需要投入30億元。假如遠洋地產將這兩家小股東股權收購下來，則需要投入40億元以上。

　　按照土地一級開發帶動二級開發的慣例，遠洋地產在商務中心區的土地儲備預期十分可觀。相信這塊黃金寶地將是遠洋地產穩固“北京一哥”地位的法寶。

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