王芳潔

　　日前，國家發改委、商務部聯合下發《外商投資產業指導目錄》，其中房地產業位列限制目錄當中，包括土地成片開發(限于合資、合作)、高檔賓館、別墅、房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司。其中限制外資進入房地產中介或經紀公司是首次提出。

　　限制外資進入二手房行業，也對高端房產的業主產生了一定的影響，據鏈家地產統計資料分析，11月8日~11月14日，300萬元以上房源掛牌量相比政策頒布前一周(11月1日~11月7日)上漲了14.7%。

　　對此，鏈家地產市場研發中心認為，在流動性過剩以及

房價持續高漲的情況下，全面限制外資進入房地產行業，避免外資進一步推高房價，有其積極的作用；不過，目前房地產中介行業正處于蓬勃發展當中，限制外資進入二手房行業，相當于切斷了內地經紀公司融資的一個渠道，限制了部分經紀公司做大做強。

　　同時，高端房源放量加速是各項宏觀調控政策的結果，而此次限外政策則起到了催化作用。

　　首先，全面限制外資后，高端需求減少，業主被迫提前出售，通過延長銷售周期來對沖需求減少的窘境。300萬元以上的房源一般都是大

戶型的公寓以及

別墅，銷售周期本來就長，因此決定300萬元以上房產銷售的更主要的因素是需求；加息所增加的利息支出以及未來可能出現的物業稅等持有成本相對于幾百萬元的總價來說是比較小的，但是一旦需求減少，那就會對這些高價房源銷售產生實質性的影響，而300萬元以上的房產銷售周期本來就長，部分業主為了達成交易，只能提早出售，通過延長銷售周期來對沖需求減少的窘境。

　　其次，限制外資進入二手房行業，肯定會對合資或外資中介公司產生一定的影響，目前這種影響還無法顯現；而據鏈家地產統計資料分析，通過對高端房產業主的調查，這些業主在出售房產時，有以下三個明顯的特征：注重代理公司的品牌，注重網絡載體，喜歡就近選擇高端樓盤內的中介公司；而部分國際性的品牌代理公司，往往更受這些高端業主的青睞；在限制外資進入二手房行業后，外資或合資的中介公司的融資渠道不免受到影響，高端業主在選擇代理公司時，也許會重新進行衡量，并且更多地選擇像鏈家地產這樣的本土品牌經紀公司，以盡快成交。

　　限制外資進入二手房行業，在減少了行業融資渠道的同時，也迫使內地的經紀公司更多地修煉“內功”。對于持有高端房產的業主來說，在需求減少、出售渠道出現變化之后，其銷售策略也出現了相應的變化。

    歡迎訂閱《第一財經日報》！
    訂閱電話：010-58685866（北京），021-52132511（上海），020-83731031（廣州）
    各地郵局訂閱電話：11185 郵發代號：3-21
    新浪財經獨家稿件聲明：該作品（文字、圖片、圖表及音視頻）特供新浪使用，未經授權，任何媒體和個人不得全部或部分轉載。