黃河滔

　　11月第二周的樓市再創新低。供、需雙方都在上周大幅下降的基礎上，再度下滑，其中商品住宅成交量僅相當于今年平均水平的76%。

　　佑威&天天房展網房地產研究中心的數據顯示，上海樓市本周僅成交商品房47.21萬平方米，較上周下降5.86%；其中商品住宅成交量為33.01萬平方米，環比降幅達12.37%。如今的上海樓市不僅購房者因為各種“利空”調控措施而陷入觀望，謹慎下單，開發商也因目前上海樓市成交低迷等原因，多數選擇不推盤或抬價推盤以期獲得最大利益。

　　如位于楊浦區新江灣板塊的合生江灣國際公寓。該案在新江灣D3地塊拍出2萬元/平方米的樓板價之后的短短5天內，于11月13日推出66套公寓房源，其報價高達2.4萬元/平方米，較該案9月面市的公寓新房上漲了7000元/平方米；若再上溯至今年3月該案僅1.1萬元/平方米的報價，8個月內其

房價已翻了一番多。

　　但這些大幅提價的樓盤所推房源目前也大多遭到市場冷遇，這也是上海樓市本周住宅成交量下降的原因之一。同樣以合生江灣國際公寓為例，其最新推出的房源截至15日中午僅預訂10套房源，銷售進度難稱理想。除了提價推房，更多可售樓盤選擇的還是延緩上市。本周上海僅有11個樓盤推出22.05萬平方米商品住宅房源，遠低于30萬~40萬平方米的正常周供應水平。受此影響，本周商品房上市面積也環比下降了0.27%，僅為29.68萬平方米。

　　上海商品住宅供不應求持續了幾乎整整一年，供需缺口也逐步拉大。年初至今上海共成交商品住宅1914.45萬平方米，而供應量僅有1264.67萬平方米，存量房消耗量達649.78萬平方米。之前業內普遍認為將于下半年集中上市的“90/70”樓盤也未如期而至。截至15日中午，網上

房地產顯示上海住宅存量房源僅有523.19萬平方米，其中普通住宅僅剩234.92萬平方米。

　　本周，上海商品住宅成交均價為10731元/平方米，環比上漲了2.58%。但因金山的長三角物流中心等三個低價項目，以3182元/平方米的平均價格成交了4.17萬平方米商鋪，拉低全市房價，本周上海商品房均價跌回萬元以內，為9915元/平方米。

　　盡管目前上海樓市步入盤整期，房價漲幅相對前期較低，但筆者認為，從

別墅市場今年更為火爆的成交情況來看，上海的實際購房需求依然旺盛，潛在購房能量龐大。在度過今冬調整期的低迷之后，近期被壓抑的購房需求將于明年再度爆發，屆時房價上漲、一房難求的情景仍會再度現身上海。

　　別墅項目“禁地”數年來，產品更顯稀缺，上海樓市的別墅成交量一直穩中有升，而到了今年卻有加速升溫之勢。年初至今上海共成交別墅房源241.81萬平方米，超出2006年總成交量9%，而供應量卻僅為126.30萬平方米，不足2006年總供應量的七成。這就導致今年上海別墅市場供不應求的狀況加劇，同時也帶動原本交投行情“四平八穩”的高端別墅持續熱銷。佘山頂級別墅區今年的季度成交量一路攀升，并最終促使年初至今成交量創下歷史新高，其年初至今共成交了6.08萬平方米別墅房源，較2006年全年總成交量還增長了81.49%。

　　(作者系佑威房地產研究中心分析師)

　　附表本周上海各類商品房成交一覽表

　　資料來源：佑威&天天房展網研究中心

　　不計動遷房、配套商品房 時間11.8~11.14

　　區域本周“商用房”成交行情

　　成交面積(M2)成交均價(元/M2)

　　內環內214021245

　　內中環32018809

　　中外環909211480

　　外郊環279287441

　　郊環外358714052

　　商業合計753506755

　　區域 本周“辦公樓”行情

　　成交面積(M2)成交均價(元/M2)

　　內環內395821323

　　內中環356629648

　　中外環765015148

　　外郊環110669906

　　郊環外26114268

　　辦公合計2650115824

　　區域        本周“公寓”成交行情

　　成交面積(M2)成交均價(元/M2)

　　內環內1699026020

　　內中環3664814723

　　中外環2953211912

　　外郊環1638577295

　　郊環外378166346

　　公寓合計2848419721

　　區域        本周“別墅”成交行情

　　成交面積(M2)成交均價(元/M2)

　　內環內——

　　內中環46910759

　　中外環191913053

　　外郊環3187918648

　　郊環外1102013534

　　別墅合計4528817084

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