葉國(guó)靖

　　中國(guó)二手房市場(chǎng)存在的巨大成長(zhǎng)空間，是國(guó)外的投資基金看準(zhǔn)并紛紛進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力

　　正規(guī)的存量房交易類經(jīng)紀(jì)公司并不存在炒房的空間，一些涉及到一手代理的經(jīng)紀(jì)公司在做商品房銷售代理的時(shí)候才存在炒房空間

　　“這些天，我們正在讓公司的研究部門專門研究這一政策，公司內(nèi)部也進(jìn)行了專門的討論，看看具體的影響到底會(huì)怎么樣，還是會(huì)有點(diǎn)擔(dān)心的�！�

　　富陽(yáng)(中國(guó))控股有限公司(下稱“富陽(yáng)”，0352.HK)執(zhí)行董事張秀華最近擔(dān)心的這道難題是指：11月7日，國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合頒布修訂版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》(下稱“新版目錄”)，新版目錄首次提出：從2007年12月1日起，限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易(存量房交易)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　富陽(yáng)是外資企業(yè)，旗下的上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢是外商獨(dú)資企業(yè)。富陽(yáng)自去年上市以來(lái)，一直都希望在合適的時(shí)機(jī)從一手新盤代理切入到二手房中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域。正當(dāng)該戰(zhàn)略規(guī)劃從設(shè)想過(guò)渡到現(xiàn)實(shí)的時(shí)候，意外遭遇新版目錄。進(jìn)還是退，是一個(gè)問(wèn)題。

　　阻擊外資“后來(lái)者”

　　張秀華還碰到了一個(gè)現(xiàn)象：“一些境外的基金和我們?cè)谡労献鳎�有的已�?jīng)進(jìn)到內(nèi)地，而有的還沒(méi)有進(jìn)來(lái)。如果這些外資在這邊設(shè)立公司，得先向外經(jīng)貿(mào)委申請(qǐng)，因而無(wú)法繞開(kāi)新版目錄�！�

　　據(jù)了解，目前在中國(guó)內(nèi)地，全國(guó)性連鎖房地產(chǎn)中介不少都有港資臺(tái)資背景。中原地產(chǎn)是港資背景，信義地產(chǎn)是臺(tái)資背景，易居臣信的母公司——易居(中國(guó))投資控股有限公司設(shè)立在海外。

　　如今的中原集團(tuán)已經(jīng)成為中國(guó)實(shí)力最雄厚的地產(chǎn)代理集團(tuán)，剛剛履新的中原集團(tuán)副主席黎明楷昨天在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示：“我們中原(中國(guó))上世紀(jì)90年代首度涉足內(nèi)地樓市的時(shí)候，也是受到限制的，而非鼓勵(lì)的。這次出臺(tái)新版目錄，對(duì)于還沒(méi)有進(jìn)來(lái)或正準(zhǔn)備進(jìn)來(lái)的外資，他們?nèi)绻�想再涉足房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易(存量房交易)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司，是比較麻煩的，審批的手續(xù)會(huì)煩瑣一些。但是這倒不是禁止，不是說(shuō)不能做。”

　　對(duì)于具體影響，黎明楷舉了一個(gè)例子，“對(duì)我們這些成立數(shù)年的有外資背景的經(jīng)紀(jì)公司影響其實(shí)不大，公司的戰(zhàn)略也不會(huì)受影響。但是，我有一個(gè)朋友，港資背景，剛來(lái)內(nèi)地開(kāi)一個(gè)很小的中介公司，就遇到了麻煩，向區(qū)外經(jīng)貿(mào)局報(bào)批的時(shí)候，就沒(méi)有通過(guò)，有意思的是，在市外經(jīng)貿(mào)局就通過(guò)了。這一政策就看各個(gè)地方政府如何演繹和掌握了�！�

　　“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)兩輪拿到美國(guó)背景的基金投資，今后再想獲得海外的風(fēng)險(xiǎn)投資，就必然直接面對(duì)新版目錄，還是比較棘手的。”上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理施宏睿告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，特別是那些正打算進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地二級(jí)市場(chǎng)的外資進(jìn)入門檻會(huì)更高，審批更不易通過(guò)。

　　他說(shuō)的是，2005年底，高盛戰(zhàn)略投資(亞洲)公司首輪將向21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)注資2200萬(wàn)美元，成了第二大股東。上個(gè)月22日，美國(guó)艾威基金(Avenue　Capital)向21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)注資5200萬(wàn)美元。這是迄今為止中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)獲得的最大一筆私募融資。當(dāng)記者提出新版目錄的采訪話題時(shí)，21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)張東純拒絕接受采訪，副董事長(zhǎng)盧航的手機(jī)轉(zhuǎn)入秘書臺(tái)。

　　外資曲線參與炒二手房？

　　“今天早上剛拿到文件，正在研究，對(duì)于二手房買賣，應(yīng)該沒(méi)什么影響。”上海市智恒加誠(chéng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總裁黃建明昨天告訴記者，“中介行業(yè)起著提高流通、降低成本的作用”，二手房限外令“或許是防止外資通過(guò)中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域，有其合理性。會(huì)產(chǎn)生影響的是，外資入股投資中介公司”。

　　黃建明認(rèn)為，新規(guī)的出臺(tái)，還無(wú)法判斷對(duì)于外資背景的經(jīng)紀(jì)公司影響多大，有待進(jìn)一步觀察。

　　施宏�？磥�(lái)，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)中，二手房是樓市的最大供應(yīng)者，二手房交易量占整個(gè)房地產(chǎn)交易量的七八成，比較而言，在中國(guó)這個(gè)比例還不是很高。中國(guó)二手房市場(chǎng)存在的巨大成長(zhǎng)空間，是國(guó)外的投資基金看準(zhǔn)并紛紛進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力。

　　成立于1902年的澳大利亞最大中介公司RayWhite Real Estate Company(下稱“RayWhite”)執(zhí)行董事陳毓琦近日在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，今年年初，RayWhite參股上海僑泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(下稱“僑泰房產(chǎn)”)。時(shí)至今日，RayWhite通過(guò)增持，已經(jīng)控股僑泰房產(chǎn)，注冊(cè)成立走直營(yíng)連鎖路線的上海瑞僑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(下稱“瑞僑房產(chǎn)”)。它的經(jīng)營(yíng)路線就是專注于二手房的買賣與租賃，不參與炒作二手房。

　　那么，是否存在外資曲線參與炒二手房呢？北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總裁左暉在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)稱，正規(guī)的存量房交易類經(jīng)紀(jì)公司并不存在炒房的空間，一些涉及到一手代理的經(jīng)紀(jì)公司在做

　　“目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一般分為三類，只做一手房代理，只做存量二手房交易以及兩種業(yè)務(wù)同時(shí)開(kāi)展�！睆埿闳A持類似看法，“如果是說(shuō)參與炒作房產(chǎn)，一手新房的包銷是存在的，低買高賣。但是，一手新房的包銷是代理機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)企業(yè)直接對(duì)話，而不是直接對(duì)話消費(fèi)者，比較難監(jiān)管。”本報(bào)攝影記者/王愷