1~2年可收回投資？創(chuàng)意地產(chǎn)“紅”遍滬上

　　翟宇

　　始于將蘇州河邊的春明粗紡廠改造成莫干山路50號(hào)(又稱M50)并受到各界好評(píng)之后，這種被冠以藝術(shù)、創(chuàng)意等時(shí)尚名號(hào)的地產(chǎn)改造項(xiàng)目迅速在上海市全面鋪開(kāi)

　　在眾多車(chē)流中略顯擁擠的長(zhǎng)陽(yáng)路緊鄰黃興路的一頭，一個(gè)名為“海上新東坊”的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的正在興建之中，園區(qū)門(mén)口還掛著上海友誼羊毛衫廠的大牌子。略帶時(shí)尚、現(xiàn)代風(fēng)格的建筑外立面已經(jīng)呈現(xiàn)。

　　與這個(gè)海上新東坊相隔約1公里遠(yuǎn)的長(zhǎng)陽(yáng)路上，還有一個(gè)匯星廣場(chǎng)也在進(jìn)行改造。隨著街邊商鋪的逐漸拆遷，這個(gè)原先隱在臨街商鋪后面的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園將把大門(mén)建在長(zhǎng)陽(yáng)路邊。

　　據(jù)了解，這兩個(gè)項(xiàng)目都是楊浦區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。但在一公里范圍內(nèi)興建兩個(gè)同類(lèi)型的園區(qū)，在上海市內(nèi)恐怕亦不多見(jiàn)。實(shí)際上，楊浦區(qū)作為上海市主要的老工業(yè)基地所在，正面臨著諸多老廠房搬遷后如何改造的問(wèn)題。

　　2004年，在將楊樹(shù)浦路上一批屬于上海電氣集團(tuán)的廠房租給一家臺(tái)灣投資商興建濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園之后，將老廠房改造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園正在變成一種重要手段：既可以盤(pán)活閑置的資產(chǎn)，又可以發(fā)展上海市目前正大力提倡的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)了解，楊浦區(qū)僅濱江一帶80年以上的老廠房建筑面積就有75萬(wàn)平方米，50年以上的老廠房建筑面積有210萬(wàn)平方米。按照設(shè)想，這些老廠房未來(lái)都有可能被改造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　當(dāng)然，這種手段在當(dāng)下已并不稀奇。盧灣區(qū)、靜安區(qū)以及緊挨楊浦區(qū)的虹口區(qū)，都已經(jīng)宣稱要大力推進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。始于將蘇州河邊的春明粗紡廠改造成莫干山路50號(hào)(又稱M50)并受到各界好評(píng)之后，這種被冠以藝術(shù)、創(chuàng)意等時(shí)尚名號(hào)的地產(chǎn)改造項(xiàng)目迅速在上海市全面鋪開(kāi)。

　　投資少，收益高？

　　一手將春明粗紡廠改造成如今的M50的上海華宇毛麻(集團(tuán))有限公司(下稱“華宇毛麻”)總經(jīng)理趙長(zhǎng)征，一眼看上去似乎與時(shí)尚一點(diǎn)都不沾邊。但他告訴記者，今年他手中正在操作的老廠房改造項(xiàng)目已經(jīng)有7個(gè)。

　　除了上文提及的海上新東坊之外，位于虹口區(qū)的“1930創(chuàng)意園區(qū)”也在加緊改造之中。趙長(zhǎng)征告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目的投入預(yù)計(jì)在700多萬(wàn)元左右，按照目前的招租情況，日租金將至少達(dá)到5元/平方米。

　　如此算來(lái)，這個(gè)建筑面積不過(guò)4200平方米的老倉(cāng)庫(kù)，在改造之后每年可為華宇毛麻帶來(lái)至少756萬(wàn)元的租金收入，這意味著該項(xiàng)目在投入使用后第一年即可收回投資。實(shí)際上，按照該項(xiàng)目的地段，其周邊四川北路上稍好的辦公樓日租金都達(dá)不到5元/平方米的水平。

　　趙長(zhǎng)征聲稱，目前來(lái)洽談的客戶中，已有人將日租金主動(dòng)上調(diào)至8元/平方米。據(jù)他介紹，今年公司投資的7個(gè)改造項(xiàng)目預(yù)計(jì)將總共投入2000萬(wàn)元，“時(shí)間短的話，1~2年即可收回投資，一般3~4年，最長(zhǎng)也不會(huì)超過(guò)5年”。

　　趙長(zhǎng)征對(duì)老廠房改造的投資回報(bào)情況直言不諱：“很理想，可以翻幾番。”以“1930創(chuàng)意園區(qū)”為例，在改造以前，整幢樓每年的租金收入不過(guò)100萬(wàn)元，“只能租給別人做倉(cāng)庫(kù)”，而改造后的租金，“理想的話，可以達(dá)到800萬(wàn)~1000萬(wàn)元”。

　　到目前為止，趙長(zhǎng)征所操作的項(xiàng)目都是原屬于華宇毛麻的老廠房，大約有20萬(wàn)平方米的建筑，除去已經(jīng)在做的項(xiàng)目，未來(lái)還有1~2個(gè)項(xiàng)目可以運(yùn)作。此外，趙長(zhǎng)征同時(shí)還兼任上海紡控集團(tuán)旗下另一個(gè)公司的總經(jīng)理，據(jù)他稱，這個(gè)公司旗下還有約5萬(wàn)平方米的老廠房可供改造。

　　這還僅僅是上海紡控集團(tuán)旗下一家子公司正在運(yùn)作的創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)紡控集團(tuán)一位相關(guān)人士透露，紡控集團(tuán)還有一個(gè)投資管理部門(mén)也正運(yùn)作相關(guān)的項(xiàng)目。此外，與華宇毛麻平行的其他子公司，旗下都有老廠房閑置，這些項(xiàng)目的改造原則上都將由這些子公司自行處理。

　　除紡控集團(tuán)外，上海其他一些大型國(guó)有企業(yè)也都在運(yùn)作著類(lèi)似的老廠房改造項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅

上汽集團(tuán)旗下工廠改造的創(chuàng)意園區(qū)就有盧灣8號(hào)橋、長(zhǎng)寧時(shí)尚園、浦東車(chē)博會(huì)、楊浦創(chuàng)意聯(lián)盟等數(shù)個(gè)，此外，上海中心城區(qū)仍有大量舊廠房等待改造。

　　租金上漲的難題

　　據(jù)記者了解，在松江、青浦等郊區(qū)也開(kāi)始出現(xiàn)了打著創(chuàng)意地產(chǎn)旗號(hào)的項(xiàng)目。幾乎所有的區(qū)，都宣稱發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是該區(qū)在“十一五”期間的重點(diǎn)工作。在這個(gè)目標(biāo)背后，眾多的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)也應(yīng)運(yùn)而生。

　　自2005年上海推出第一批18家掛牌“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”以來(lái)，兩年間上海已向75個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)牌。按照上海的“十一五”規(guī)劃，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是上海市為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代將重點(diǎn)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)到2007年底，上海市將形成約80個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率到2010年將達(dá)10%，超過(guò)

房地產(chǎn)業(yè)，成為新支柱產(chǎn)業(yè)。

　　在這一政策鼓舞下，打著創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)旗號(hào)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花已是意料之中。但租金不斷上漲，甚至比周邊的甲級(jí)

寫(xiě)字樓還要高，已使不少正處于創(chuàng)業(yè)期、規(guī)模較小的創(chuàng)意企業(yè)望而卻步。

　　最早聞名于滬上的M50，早在去年底租金已經(jīng)上漲約10倍，由早期的每天0.3~0.4元/平方米上漲到后來(lái)的每天2~3元/平方米。而位于盧灣區(qū)的8號(hào)橋，目前的租金也已經(jīng)達(dá)到每天6~7元/平方米。

　　租金高漲的結(jié)果是，這些老廠房改造項(xiàng)目原先租金較低的優(yōu)勢(shì)現(xiàn)在已幾乎蕩然無(wú)存。一部分最早入駐M50的租戶，都已因無(wú)法承受租金上漲壓力而被迫遷往他處。趙長(zhǎng)征亦明確告訴記者，目前已經(jīng)開(kāi)始招商的“1930創(chuàng)意園區(qū)”希望引進(jìn)國(guó)際上知名的高端設(shè)計(jì)企業(yè)。據(jù)了解，一個(gè)國(guó)內(nèi)的咖啡店曾表達(dá)了希望租下其一層樓面的意愿，但他并不情愿，“再等等看，如果有更好的，就不考慮租給他。”

　　顯然，趙長(zhǎng)征的心理多少具有些代表性。在創(chuàng)意園區(qū)的創(chuàng)始地美國(guó)蘇荷，也同樣出現(xiàn)過(guò)園區(qū)趕跑畫(huà)家的情況。目前的一些狀況也確定令他們有些底氣。據(jù)盧灣區(qū)8號(hào)橋的相關(guān)人員介紹，目前該園區(qū)內(nèi)的辦公樓已處于滿租狀態(tài)，而且“還有很多企業(yè)正在排隊(duì)等著入駐”。如今，8號(hào)橋的香港投資商運(yùn)作的第二個(gè)創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目筑園招商工作已基本結(jié)束。

　　但“排隊(duì)”的情況也許僅僅只是個(gè)案。據(jù)了解，位于徐匯區(qū)的某創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目，曾在2005年成為上海第二批掛牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，但掛牌之后，園區(qū)的招商情況并不理想。不少客戶認(rèn)為每天3元/平方米的租金“太貴”。據(jù)說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目的先期投資成本超過(guò)5000萬(wàn)元。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，創(chuàng)意地產(chǎn)的主要客戶集中于廣告業(yè)、設(shè)計(jì)業(yè)、咨詢培訓(xùn)業(yè)以及藝術(shù)工作室等所謂的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司，而這些公司都是一些資金實(shí)力不大的中小型服務(wù)企業(yè)，因此對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓較高的租金往往難以承擔(dān)。由市中心原來(lái)的老倉(cāng)庫(kù)和廠房改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，也因改造成本低，租金也較低，對(duì)這些企業(yè)產(chǎn)生了一定的吸引力。但是，目前這種自發(fā)的、低廉的創(chuàng)意園區(qū)特性已經(jīng)不再。

　　趙長(zhǎng)征也對(duì)記者坦承，創(chuàng)意地產(chǎn)目前仍有一定的發(fā)展空間，但不可能無(wú)限制地發(fā)展。

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