10月以來，廣州樓市無論在價格還是在成交量上，都出現了沖高回落的局面。其中的轉折點，可能就是出臺央行房貸新政的9月27日。不過，即使在這種政策的強壓之下，仍有買家出沒于各個樓盤的售樓部。

　　專家稱，廣州樓市的購房資金中有7-8成集中在本地，外資的比例并不明顯。換房客、投資客、外地客三類人群，是現在乃至將來廣州樓市的購房主力。　　

　　廣州樓市十月的平淡已經成為不爭的事實。廣州國土房管局陽光家緣的數據顯示，整個十月，廣州十區一手住宅成交量急跌3成，樓價卻躍上1.2萬元／平方米的新高點。在這當中，9·27房貸新政的突襲威力自然首當其沖，但是今年廣州樓價漲得太急的疊加效應也“功不可沒”。

　　統計數據還顯示，今年以來，在半年的時間內廣州樓價急升50%，早在9月份全市均價已突破萬元大關，被稱為繼上海、深圳之后的又一“樓市重災區”。近幾年，

房價持續上漲，有關部門憂心忡忡，調控措施不斷出臺，但是，房價卻迎著調控昂首向上，出現了越調控房價漲得越快的現象。10月以來，廣州樓市無論在價格還是在成交量上，都出現了沖高回落的局面。其中的轉折點，可能就是9月27日的央行房貸新政。不過，且不討論房貸新政是否是“壓死駱駝的最后一根稻草”，在這種政策的強壓之下，仍有買家出沒于各個樓盤的售樓部。

　　粗略的算一筆帳，以廣州十區的1.2萬元均價來計，加上目前在房地產市場上大行其道的大

戶型，即使是市場上最普通的戶型，起價也要以百萬來計了。更別說其中還不乏面積超過200多平方米，單價過3萬的洋房了。起步百萬、動輒幾百萬的洋房，到底有誰在買呢？到底又是哪些買家支撐起了如此大的消費力呢？

　　高力國際廣州公司總經理林國東認為，廣州樓市的購房資金中有7-8成集中在本地，外資的比例并不明顯。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司的總經理趙卓文則分析，有錢人、投資者、外地客三類人群，是現在乃至將來廣州樓市的購房主力。　　

　　-專家訪談

　　趙卓文：廣州樓市買家分三類　

　　就這個話題采訪趙卓文，是因為早在今年8月，他就對“誰在買廣州的房子”發表過自己的看法，作為廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司的總經理，在樓價急升的背景下，他當時一直強調，廣州樓市“炒風很盛”，“深圳買家比例超五成”的消息是不準確的。他認為，任何外力要大規模撬動廣州樓市的根基，也不是那么容易。

　　而到現在，雖然僅僅只是兩個多月的時間，廣州的房地產市場所經歷的卻猶如過山車般的刺激。從8、9月份的樓價急速上漲，“越貴越不愁賣”，到“十一”黃金周的驟冷，再到現在各種形式的打折優惠頻頻現身、“拐點說”若隱若現、發展商重新操起各種營銷手腕。中間的分割點，就是出臺央行房貸新政的9月27日。

　　趙卓文認為，目前，甚至說在未來一年，廣州樓市的買家不外乎三種人群：有錢人、投資者、外地客。

　　有錢人買房，尤其是本地有錢人買房，將是2007-2008年廣州樓市的主旋律。20年來一直以“物美價廉”、“平民化消費”為標簽的廣州樓市，終于在2007年徹底脫離了普通居民的購買力，轉變為“有錢人購買”為主的市場。趙卓文認為，讓全中國的老百姓都去買商品房是可笑的空想。對于住房供給，需要多渠道。從大塊上劃分，應該是保障性住房與商品房兩個來源。其中有少量過渡型產品，如限價商品房等。兩者之間的比例關系需要視各個地區不同的經濟發展水平與經濟承受力等因素確定。商品房目前應該是有錢人的選擇。他強調，如果政府下一步沒有稅費控制方面更積極的舉措，可以預見：未來廣州樓市買家的門檻將越來越高，高價位房子將越來越多地集中在一部分富人的手上。未來廣州城的貧富分化，首先將體現在房子上。

　　“目前，乃至未來，投資客的炒樓仍是推動廣州樓市前行的一個主要源動力。”這是趙卓文歸納的第二類買樓人群。房地產在物價飛漲的年代，逐漸顯出其對抗通脹的特性來了。在股市和樓市的選擇題中，可能更多的投資者給出的答案都是多選題——分散投資，在穩健保守的基礎上，獲得更大的收益。不少投資客在股市獲利之后，往往會將部分資金抽出投入樓市。一來作為保守持有的不動產，二來如果樓價上升也可以做套現投資。趙卓文認為，也有部分專門的投資客在廣州樓市淘金，因為目前廣州樓市的炒樓風險還是比較小的，十區均價1.2萬元價格，仍有上漲的空間。

　　還有一類就是外地籍的買家了，但是這一類買家的出現并不是因為房貸新政的影響，而是房地產市場本身的規律所致。比如之前說的，深圳人入穗炒樓，仍然屬于局部事件。外地人(包括深圳人)買廣州房子，將會越來越多，越來越熱烈。有業內人士笑稱：你看看中國大陸的城市，那一個地方的高檔物業，都是先被外地人買去的。確實很有道理。外地人購房，先瞄準高檔物業，已經是一種現象。廣州的高檔盤，在未來將得到強有力支撐。　　

　　-專家訪談

　　黎文江：近期只有換房客入市　　

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，在9月底房貸調控與樓價高漲抬高購房門檻的背景下，特別是臨近年末，多數銀行收緊放貸額的直接影響下，黃金周后的廣州樓市已經進入年內低潮，近期成交量由于太少，幾乎可以忽略不計。

　　據合富輝煌集團監測，三、四季度高漲的房價已經將大量中等收入置業者阻隔于市場之外，黃金周的購房客戶基本上是支付能力較強的換房置業者和投資置業者。另外，9月27日出臺的房貸新政及調控預期對投資性需求抑制作用明顯。9月29日廣州發布的限價房購買資格公示稿，以及近兩年廣州將推出1.4萬套限價房的預期，也進一步強化了中等置業者的觀望情緒，越來越多的置業者正在離開當前的樓市。

　　另一方面由于觀望客戶大舉退出，目前樓市盡管成交很少，但實客比率較高，置業者層次較高。如黃金周期間在宏城廣場搭乘樓巴看樓的客戶大幅減少，以往廣州人習慣的度假看樓那種從容的置業方式已成過去。實客置業誠意則非常高，嘉裕·君掣等樓盤樣板房尚未推出即完成銷售任務。

　　黎文江認為，節后樓市成交低迷的直接原因是不少銀行開始放緩甚至暫停部分房貸，這直接導致了前期活躍的投資客退出市場，成為樓市購買力中撤退最為堅決的一部分。9月末調高購買第二套房首付比例的新政令各大銀行放緩了放貸節奏，樓市投資客自然無法承受時間壓力而采取觀望姿態。

　　“現在的市場是，誰能夠承受大比例首付甚至一次性付款，誰才能買得到房”，黎文江特別關注到近期房貸政策調整與各銀行逼近全年放貸額度對買房者帶來的巨大影響。他表示，今年樓市的購房主力——換房族受9月末的房貸新政影響較大，一般正在供樓的換房買家無力承受高首付和高利率，因此市場整體購買意愿可以說已在近期降至低點。

　　黎文江表示，這次房貸新政的影響消化需要大約幾個月的時間，而年底也相對是成交淡季，在這一時期內能夠出手購房的就只是那些實力雄厚的高級

公務員換房族和企業主了。他認為，近期發展商也同樣紛紛進入調整期，都在考慮如何提高產品品質來增加產品吸引力，提高性價比，為來年作準備。因此近期樓市成交趨淡是可以理解的。　　

　　本版撰文　本報記者　關麗　王昊