國貿(mào)大廈曾是深圳當(dāng)年的地標(biāo)，但這座大廈卻是政府向各地駐深單位“募捐”建成的　Phototex/圖 點擊此處查看全部財經(jīng)新聞圖片

　　深圳地產(chǎn)業(yè)何以領(lǐng)軍全國

　　深圳本屬彈丸之地，無論是土地資源還是市場規(guī)模都不能與北京、上海和廣州相比，但卻培育出了萬科、金地這樣的全國性地產(chǎn)品牌，還形成了較內(nèi)地市場更加成熟的行業(yè)規(guī)范和專業(yè)體系。這一現(xiàn)象說明，真正的市場化企業(yè)不是誕生于富足，而是成長于資源的短缺和匱乏。對于中國地產(chǎn)業(yè)來說，資源依賴型的發(fā)展模式更加需要來自深圳的反思

　　2007年9月29日，深圳秋季房地產(chǎn)交易會一如往屆一般熱熱鬧鬧地開場，來自深圳和珠三角地區(qū)的近百個樓盤推出美女促銷、贈送家電、優(yōu)惠打折等種種營銷活動。然而5天的交易會結(jié)束后，成交業(yè)績卻乏善可陳——在交易會的閉幕日，全市竟然只成交了6套一手房。

　　與陷入觀望的本土市場不同，深圳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻似乎在醞釀著新的“沖刺”。就在半個月前，由國務(wù)院發(fā)展研究中心、建設(shè)部政策研究中心、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會及

中國經(jīng)濟年鑒社共同發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》中，深圳萬科企業(yè)股份有限公司在綜合競爭力及跨區(qū)域發(fā)展、規(guī)模競爭力及品牌競爭力等多項指標(biāo)排名第一。

　　除了萬科之外，深圳控股、招商地產(chǎn)、金地集團及百仕達控股等一批深圳房地產(chǎn)企業(yè)也進入了綜合競爭力排行榜前30名，成為一支引人注目的“深圳兵團”。

　　在過去的20年里，這座以改革著稱的城市曾經(jīng)是全國房地產(chǎn)制度和市場的“標(biāo)桿”：最早推行的土地拍賣制度，已經(jīng)成為全國市場的規(guī)范；最早推出的社區(qū)理念、物業(yè)管理和營銷創(chuàng)意，也成為了各地開發(fā)商學(xué)習(xí)的樣板；而在最近的幾年，隨著專業(yè)人才的流出，深圳又成為了全國房地產(chǎn)人才的“黃埔軍校”。

　　與此同時，深圳的房地產(chǎn)企業(yè)也開始走向全國，開始了新一輪“攻城略地”，以至于有媒體驚呼深圳正在形成中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)的“總部基地”。

　　就在全國各地隨著房價上漲而不斷出現(xiàn)對本土開發(fā)商“資源型暴利”的指責(zé)時，這批來自深圳的“過江龍”卻以其品牌和管理的優(yōu)勢，吸引著越來越多的地方政府和其他資源擁有者成為合作伙伴。

　　在房地產(chǎn)這個特殊的產(chǎn)業(yè)中，土地資源的相對壟斷與企業(yè)競爭的開放形成了一個鮮明的對比。一位資深地產(chǎn)人士向記者表示，房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)惟一“在資源壟斷型行業(yè)里引入徹底的市場化競爭”的行業(yè)。

　　當(dāng)在全國范圍內(nèi)，因房價的不斷上漲和“地產(chǎn)富豪”的大批出現(xiàn)，而使得社會和政府的注意力都被吸引到“資源分配”的話題上時，缺乏資源的深圳“失語”亦屬必然。

　　但深圳房地產(chǎn)企業(yè)群的崛起，卻為我們提示了這個市場的另一個側(cè)面：那就是制度、市場和企業(yè)的良性互動所帶來的“競爭力”，而這些競爭力正日益體現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)品牌和產(chǎn)品品質(zhì)中。

　　白紙上作畫

　　在制度和市場都處于一片空白的情況下，改革的每一步都是“摸著石頭過河”。深圳特區(qū)發(fā)展總公司就自己印刷了一批房產(chǎn)證并發(fā)給業(yè)主。政府曾試圖將今天中心區(qū)的某片土地“贈送”給某中央直屬建筑企業(yè)，卻被拒絕，理由是“我們是來做工程賺錢的，不是搞開發(fā)的”。

　　假如把“房地產(chǎn)市場”劃分為“土地”和“房產(chǎn)”兩個領(lǐng)域的話，深圳特區(qū)成立之初，便與全國的制度改革出現(xiàn)了差異。

　　從全國層面而言，其制度變化是從“房改”到“地改”：1979年西安、南寧、柳州、梧州4個城市率先開始了全價向個人出售住宅的試點，可以視為住房市場化改革的起點。然而由于數(shù)十年住房分配形成的巨大存量，加上金融市場的局限，少量的商品房供應(yīng)并不足以動搖原有的住房分配體制，房改受阻也同時影響到土地使用制度的改革，使得兩個領(lǐng)域的市場化改革均陷于停滯。

　　與擁有大量傳統(tǒng)體制資源的內(nèi)地城市不同，深圳特區(qū)從成立之初所面臨的問題就不是“如何分房”，而是如何建房。

　　特區(qū)建立之初的一個典型說法是，中央撥下的3000萬開辦費連建特區(qū)二線關(guān)的鐵絲網(wǎng)都不夠。而特區(qū)政府不僅需要大量資金進行基礎(chǔ)建設(shè)，而且大量涌入特區(qū)的移民也需要住房。在特區(qū)建立之初的8年里，深圳用于住房的投資高達22.4億元，占當(dāng)時特區(qū)總投資的近四分之一。

　　在這種情況下，特區(qū)從1980年開始推出以收取土地使用費為主要內(nèi)容的土地使用制度改革，“首開國有土地有償使用的先河”。

　　在制度和市場都處于一片空白的情況下，改革的每一步都是“摸著石頭過河”。一位資深業(yè)界人士告訴記者，當(dāng)時“深圳的第一批房產(chǎn)證是由企業(yè)發(fā)出的”，原因是政府管理職能尚未健全，于是在相當(dāng)程度上“代行管理職能”的深圳特區(qū)發(fā)展總公司就自己印刷了一批房產(chǎn)證發(fā)給業(yè)主。

　　在整個1980年代，國貿(mào)大廈都堪稱深圳的標(biāo)志性建筑，但這座大廈卻是由政府向各地駐深單位“募捐”建成的，由于當(dāng)時土地和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策尚未改革，于是這些出了資的駐深單位“可以使用大廈物業(yè)”，但都說不清樓是誰的。

　　在這一建設(shè)過程中，1983年集體轉(zhuǎn)業(yè)的2萬基建工程兵成為城市建設(shè)的主體：由他們組成的多家開發(fā)公司，承建了所有重大城市基建項目。政府將成片的土地劃撥給他們開發(fā)，然后再由政府進行分配。

　　值得注意的是，在這一階段政府雖然已經(jīng)開始了“土地有償使用”，但在住房制度上卻沿襲了內(nèi)地的分配機制——由于住房近乎無償提供，大量的建設(shè)資金無法回收，而且還要每年補貼維修管理等費用數(shù)千萬元。

　　這種分配模式下，“房地產(chǎn)開發(fā)”遠非什么有利可圖的產(chǎn)業(yè)。一個有趣的案例是，政府曾經(jīng)試圖將今天中心區(qū)的某片土地“贈送”給某中央直屬建筑企業(yè)，卻被企業(yè)拒絕，理由是“我們是來做工程賺錢的，不是搞開發(fā)的”。

　　在這種分配機制下，深圳陷入了和內(nèi)地一樣的困境：房子越建越多，但缺房比例仍在繼續(xù)加大。1983年深圳缺房戶僅為5000戶，而到了1987年，缺房戶已經(jīng)高達22000戶，缺房比例高達30%。

　　作為城市的投資建設(shè)者，政府和企業(yè)也在這個惡性循環(huán)中備受“資金匱乏”以及“社會住房分配不公”的困擾。

　　回顧這一階段的深圳房地產(chǎn)建設(shè)，創(chuàng)業(yè)階段的特區(qū)政府承擔(dān)著無可替代的“市場經(jīng)營者”的角色：它不但要籌集資源將缺乏商業(yè)價值的荒地開發(fā)成熟地，還要招商引資，引來不同類型的企業(yè)，在自己的市場里進行各種交易。

　　而在這一階段，深圳企業(yè)的主體除了從香港轉(zhuǎn)移而來的“三來一補”企業(yè)外，大量的貿(mào)易企業(yè)成為了市場上最活躍的主體。王石也不例外，他當(dāng)時正在倒賣玉米和錄像機。等到他躍身為房地產(chǎn)界明星企業(yè)家，那已是十幾年后的事了。

　　初識市場魅力

　　海麗花園每平米1萬港幣的高價，令深圳房地產(chǎn)界第一次領(lǐng)略到了“市場化的魅力”。深圳特區(qū)政府開始退出“土地經(jīng)營者”的角色，學(xué)習(xí)起香港政府的土地管理機制與運作經(jīng)驗。第一波房地產(chǎn)熱潮撲面而來。

　　如果要評選1987年之前深圳最活躍的主導(dǎo)行業(yè)，那毫無疑問是“貿(mào)易”：價格雙軌制的國內(nèi)市場體系、毗鄰香港的“窗口”地位、自身工業(yè)體系的缺乏和特區(qū)制度的開放性，都使得“貿(mào)易”成為當(dāng)時深圳企業(yè)的不二之選。

　　而到了1980年代末，許多貿(mào)易產(chǎn)品的利潤已經(jīng)被大量涌入的企業(yè)從百分之?dāng)?shù)百壓縮到百分之幾，甚至無利可圖，貿(mào)易風(fēng)險迅速積累。這時完成了資本原始積累的第一代貿(mào)易型企業(yè)開始尋找轉(zhuǎn)型機會。

　　1987年12月1日，深圳特區(qū)公開拍賣一塊面積為8588平方米的土地使用權(quán)，深圳特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理駱錦星以525萬元高價拍得。

　　5個月后，七屆全國人大第一次會議通過了《中華人民共和國憲法修正案》，把禁止出租土地的條款刪去，規(guī)定“土地的使用權(quán)可以按照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。

　　就在這樁土地拍賣三個月后，深圳市政府對賽格集團、城建開發(fā)集團等六家大型國有企業(yè)開始股份化改革，隨后萬科(當(dāng)時名為“深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司”)、金田和原野三家并非改制計劃之列的國有企業(yè)也向市政府提交了股份化改造的申請。

　　1988年11月，初步完成股份化改造的萬科以2000萬元“天價”拍下威登別墅地塊，買下一張昂貴的房地產(chǎn)市場“入場券”。

　　之所以稱之為“昂貴的入場券”，是因為招標(biāo)并不是當(dāng)時的房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的主流方式。據(jù)《1997年深圳房地產(chǎn)年鑒》顯示，截至1996年底，深圳市國土部門共簽訂出讓3615宗土地中，協(xié)議出讓占到75%，招標(biāo)僅占 3.3%，拍賣僅占0.7%。從1987年到1998年的11年間，深圳通過拍賣出讓的土地僅有7宗。從土地價格上看，企業(yè)通過招標(biāo)和拍賣獲得土地的成本遠高于協(xié)議拿地。

　　在當(dāng)時真正能夠承受高額土地招標(biāo)成本的開發(fā)商來自另一個市場：1988年9月，以“外商獨資企業(yè)”身份進入深圳的中國海外建筑工程有限公司以816萬美元中標(biāo)海富花園住宅項目用地，成為真正的“天價競標(biāo)者”。

　　關(guān)于中海的此次中標(biāo)，還有一段頗為曲折的逸聞：當(dāng)時不知深圳房地產(chǎn)市場“深淺”的中海按照香港市場的開發(fā)成本核算后，報出的競標(biāo)價格比第二名高出了一倍有余，于是理所當(dāng)然地成了中標(biāo)企業(yè)。

　　開標(biāo)結(jié)果出來后，中海卻又反悔，要求政府退還訂金。為了安撫中海，也為了保證剛剛啟動的招拍掛改革不致流產(chǎn)，政府最終跟中海達成了折中：第一塊地的招標(biāo)價格不變，同時政府通過下屬企業(yè)拿出一塊地，以優(yōu)惠的方式跟中海合作開發(fā)。

　　在終于達成開發(fā)協(xié)議后，這家來自香港的“紅帽子國企”，以其成熟的開發(fā)理念和豐富的市場經(jīng)驗，讓整個深圳房地產(chǎn)界第一次感受到“市場化的魅力”：1990年推出的海富花園多期樓盤預(yù)售樓花，一天之內(nèi)被搶購一空。而在1991年11月30日推出海麗大廈住宅樓花時，包括數(shù)千香港市民在內(nèi)的購房者竟排隊等候了七天七夜。

　　與當(dāng)時深圳市場每平方米數(shù)百元的房價相比，海麗花園的價格被“炒”到每平方米8000至10000港元，在排隊買籌期間一個靠前的位置都能賣出2萬港元的“天價”。

　　也就是從這時開始，深圳房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)了“外銷市場”和“內(nèi)銷市場”的區(qū)別：外銷市場針對以香港投資者為主體的“投資型購房者”；而內(nèi)銷市場則以企事業(yè)單位的集團購買為主，開發(fā)方式則以合作建房和協(xié)議拿地為主，購房者在獲得相對便宜的使用權(quán)的同時，其產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)大多屬于集體。

　　這時的特區(qū)政府，在通過土地轉(zhuǎn)讓獲得了相對充足的建設(shè)開發(fā)資金后，也開始從“土地經(jīng)營者”的角色退出，著手建立從土地管理到市場運作的一系列市場管理機制與規(guī)范，而在這一過程中，香港政府的管理機制與運作經(jīng)驗，成為特區(qū)政府學(xué)習(xí)與借鑒的對象。

　　1992年鄧小平南巡講話發(fā)表后，國務(wù)院在11月4日發(fā)布《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問題的通知》，更多敏感的企業(yè)在這個通知里看到了一個空前巨大的市場機會。從這時開始，深圳與全國一起，卷入了第一波房地產(chǎn)熱潮之中。

　　喧囂與退潮

　　在當(dāng)時的市場背景下，無論是資源豐厚的本土國企，還是“半路出家”的新興企業(yè)，真正看中的并不是房地產(chǎn)開發(fā)本身的利潤，而是其作為“資本運作平臺”的獨特屬性。

　　1992年給深圳留下的深刻記憶，除了小平南巡所帶來的驚喜與震撼之外，還與另一個事件有關(guān)，那就是“8·10”新股發(fā)行抽簽風(fēng)波。

　　從8月9日開始，100萬人在新股配售機構(gòu)門前排成了長龍，而在此前幾天，廣州至深圳的車票被炒到了數(shù)百乃至上千元一張，全國320萬張居民身份證通過郵局等各種途徑“飛”到了深圳。

　　深圳第一批市場化的房地產(chǎn)企業(yè)群也在這一強大的“資本話語”背景下登上了歷史的舞臺。

　　實際上，在當(dāng)時的深圳房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，占據(jù)絕對強勢地位的是擁有強大資源和政策優(yōu)勢的“政策性國企”：此前已經(jīng)開發(fā)了“半個深圳”的城建開發(fā)集團，在1980年代末獲得的最后一批劃撥土地資源，讓它“富足”地一直開發(fā)到今天；在第一次土地拍賣時出盡風(fēng)頭的深圳特區(qū)房地產(chǎn)公司，已經(jīng)以深圳“房地產(chǎn)龍頭”的身份雄心勃勃地開始在加拿大、澳大利亞等地開始了“跨國房地產(chǎn)開發(fā)”；而曾經(jīng)被視為“政府代理”角色的深圳特區(qū)發(fā)展公司，更在包括房地產(chǎn)在內(nèi)的數(shù)十個行業(yè)里塑造著“全能型企業(yè)”的形象。

　　在這群強大的國企巨頭身影下，另一批企業(yè)的出現(xiàn)，幾乎沒有引起市場的關(guān)注。它們當(dāng)中，既有著像萬科、金地這樣從貿(mào)易服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)型而來的股份制公司；又有著像京基、百仕達這樣同樣從貿(mào)易領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的私營企業(yè)；還有一批民營建筑商在完成了原始積累后，也轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

　　而在當(dāng)時的市場背景下，無論是資源豐厚的本土國企，還是“半路出家”的新興企業(yè)，真正看中的并不是房地產(chǎn)開發(fā)本身的利潤，而是其作為“資本運作平臺”的獨特屬性。

　　由于社會融資渠道的缺乏，當(dāng)時的各類企業(yè)的運作資金基本都是以銀行貸款的形式獲得，而在其他行業(yè)極難獲得銀行貸款融資的時候，擁有土地資源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻以其得天獨厚的經(jīng)營模式成為最大的贏家。

　　這種以土地為“資本平臺”的運作方式并不僅僅出現(xiàn)在深圳，而是在全國“遍地開花”，后來被視為“深圳房地產(chǎn)企業(yè)的第一次北伐”，實際上正是這種資本擴張的結(jié)果。

　　在這種帶有明顯炒作特征的開發(fā)模式下，“拿地能力”成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)最重要的標(biāo)準(zhǔn)，而在當(dāng)時缺乏規(guī)范的土地管理體制下，這種“能力”與權(quán)力尋租的關(guān)系也成為了公開的秘密。在1992年公開聲稱“超過25%利潤不做”的萬科，卻因為“拿不到地”而被迫于次年“出走”上海，深圳樓市則在1993年達到了“輝煌”的頂點：位于羅湖中心區(qū)的天安大廈賣出了每平方米2萬元港幣的天價。

　　就在這一年，一場以收縮銀根為基本特征的宏觀調(diào)控為全國性的“房地產(chǎn)開發(fā)熱”當(dāng)頭澆下一盆冷水。在短短1年時間內(nèi)，央行的7次加息和大量銀行貸款的回收，使得大量依賴貸款支撐的房地產(chǎn)項目成為“半截子工程”，一大批依托于房地產(chǎn)金融平臺上的“資本運營商”也因此煙消云散。

　　與此同時，大受驚嚇的香港投資者紛紛撤出，作為傳統(tǒng)外銷市場的羅湖區(qū)高檔樓盤價格，從萬元高度直泄將近50%。

　　但個人購房者真實的市場需求，不但讓深圳房價在1996年前后尋找到了“底部支撐”，而且在淘汰了大部分投機型企業(yè)的房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，開始形成一種全新的“地產(chǎn)文化”。

　　產(chǎn)品時代來臨

　　在內(nèi)地市場機制尚未成熟，香港“炒家”又因金融風(fēng)暴而無力大舉入市時，深圳的房地產(chǎn)企業(yè)得以集中精力于本土發(fā)展，在專業(yè)分化、內(nèi)部管理和戰(zhàn)略定位方面摸索出適合企業(yè)資源特性的發(fā)展模式。

　　“深圳的地產(chǎn)中介早在1980年代末就已經(jīng)出現(xiàn)，但直到1995年之前，并沒有從事多少營銷策劃方面的傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)。”世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國)有限公司的董事長陳勁松向南方周末記者介紹說。

　　從1988年第一家中介機構(gòu)國際咨詢公司成立，到1993年世聯(lián)地產(chǎn)成立，深圳的地產(chǎn)中介機構(gòu)實際上從事的主要是房地產(chǎn)評估方面的業(yè)務(wù)，因為大量企業(yè)需要通過評估將手中的房產(chǎn)和土地進行抵押融資。

　　直到1995年，供不應(yīng)求的場面再也看不到了，花樣翻新的營銷手段和層出不窮的產(chǎn)品創(chuàng)新成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追逐的熱點；與此同時，逐漸分離出來的廣告、調(diào)查、策劃、營銷等專業(yè)中介機構(gòu)，也開始把原來“一鍋煮”的房地產(chǎn)開發(fā)模式分解成為日益專業(yè)化的“開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈”，并重新塑造著開發(fā)企業(yè)的市場理念和自我定位。

　　“那是一個百花齊放的時代。”百仕達地產(chǎn)董事、副總經(jīng)理羅雷在回憶那一階段的深圳地產(chǎn)發(fā)展時，深有感慨地說道。

　　跟早期從拿地、建筑到銷售“一手包辦”的開發(fā)商不同的是，剛剛從貿(mào)易轉(zhuǎn)型過來的百仕達公司一開始就采取了“專業(yè)外包”的開發(fā)模式。在完成了項目的定位與規(guī)劃后，百仕達請來香港著名的王董建筑設(shè)計公司負(fù)責(zé)項目設(shè)計，與工程建筑“標(biāo)桿”的中海集團合作建設(shè)開發(fā)，并在后期引入了香港中原地產(chǎn)擔(dān)任營銷策劃。

　　獨特的市場感受和開發(fā)模式，使得百仕達在當(dāng)時仍處于低潮的市場中贏得了一大批潛在的高購買力群體，定價高達萬元的一期樓盤在推出后迅速銷售一空，成為1996年深圳房地產(chǎn)市場上引人注目的“百仕達現(xiàn)象”。

　　同樣是在1996年，“出走”深圳已近四年的萬科管理層預(yù)見深圳將在全國最早走出宏觀調(diào)控影響，果斷地決定“重返深圳”，隨即成功開發(fā)萬科城市花園，樹立起了萬科在中檔住宅市場的品牌，并成為深圳房地產(chǎn)業(yè)回暖的標(biāo)志之一。

　　除了這批以產(chǎn)品創(chuàng)新異軍突起的企業(yè)新秀之外，深圳的國有房地產(chǎn)企業(yè)也開始出現(xiàn)了重大分化。深房、特發(fā)、城建等市屬企業(yè)，由于企業(yè)機制和產(chǎn)品的滯后，開始逐漸退出市場領(lǐng)導(dǎo)者的行列，而以招商地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)為代表的一批大型央企，在1990年代中期完成了體制與市場戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型后，開始爆發(fā)出強大的競爭力：招商地產(chǎn)以1999年開發(fā)的超大型社區(qū)海月花園為標(biāo)志，逐步樹立起了以“復(fù)合開發(fā)”模式為主的區(qū)域開發(fā)商形象；而華僑城集團則在大規(guī)模縮減多元化產(chǎn)業(yè)的同時，探索出一條以主題公園帶動的“旅游地產(chǎn)”開發(fā)模式。

　　在這一發(fā)展階段中，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個特殊的“周期延長”現(xiàn)象：從市場購買力而言，1997年深圳實際上就進入了另一個房價上升周期。但香港金融風(fēng)暴的爆發(fā)和房地產(chǎn)市場的蕭條，使得本應(yīng)進入爆發(fā)性增長的深圳市場，在1997年到2002年期間，形成了房價和市場規(guī)模相對穩(wěn)定的發(fā)展階段。

　　在內(nèi)地市場機制尚未成熟，香港“炒家”又因金融風(fēng)暴而無力大舉入市時，深圳的房地產(chǎn)企業(yè)得以集中精力于本土發(fā)展，在專業(yè)分化、內(nèi)部管理和戰(zhàn)略定位方面摸索出適合企業(yè)資源特性的發(fā)展模式。

　　與此同時，深圳的房價相對于內(nèi)地市場的迅速增長，也顯得更加平穩(wěn)甚至“滯后”，與前期產(chǎn)品質(zhì)量低劣的價格暴漲時期相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價比迅速優(yōu)化。

　　從某種意義而言，無論是市場還是企業(yè)，深圳房地產(chǎn)在這一階段才真正走出資源和機會依賴型的發(fā)展模式，進入市場和戰(zhàn)略發(fā)展階段。而這一輪積累所形成的價值潛力，直到2002年全國性的房地產(chǎn)市場形成時，才真正顯示出來。

　　熱潮下的平靜

　　當(dāng)深圳的地價因房價飆升而拍出“天價”時，包括萬科、中海在內(nèi)的深圳地產(chǎn)商退出了競爭；當(dāng)“炒樓”收益變得越來越具吸引力時，深圳本土消費者卻在開始考慮宏觀調(diào)控后的市場走向，并因此而“冷落”了今年國慶期間的房交會。

　　2002年，國土部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定經(jīng)營性用地必須實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。這一被稱為“土地革命”的制度出臺，全國性房地產(chǎn)市場化改革的制度框架終于最終成型。

　　這一市場體系的建立，與資本市場上的另一個重大突破——股權(quán)分置改革一起，構(gòu)成了整個中國市場中資本和資源“價值重估”的制度基礎(chǔ)。

　　與此同時，隨著

人民幣升值壓力的加大和國內(nèi)貨幣流動性的過剩，中國的整個“國家價值”也在整個國際資本市場面臨著新的“價值重估”。

　　在這一輪因“價值重估”而帶來的房地產(chǎn)熱潮中，經(jīng)歷了上一輪發(fā)展周期的深圳房地產(chǎn)企業(yè)和市場都表現(xiàn)得冷靜而從容：當(dāng)深圳的地價因房價飆升而拍出“天價”時，包括萬科、中海在內(nèi)的深圳地產(chǎn)商退出了競爭；當(dāng)“炒樓”收益變得越來越具吸引力時，深圳本土消費者卻在開始考慮宏觀調(diào)控后的市場走向，并因此而“冷落”了今年國慶期間的房交會。

　　與成熟的市場消費群體相比，深圳的房地產(chǎn)企業(yè)群也進入了“行業(yè)型”的理性發(fā)展階段：與全國幾年內(nèi)驟增的數(shù)萬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同，深圳房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量在過去幾年中卻沒有出現(xiàn)多大差異。“不是什么企業(yè)都能做房地產(chǎn)”已經(jīng)成為深圳房地產(chǎn)行業(yè)的一個共識。“深圳的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了土地經(jīng)營階段和產(chǎn)品競爭階段，在這一階段才真正從整體上進入企業(yè)競爭時代。”深圳市社科院城市營運中心主任高海燕向南方周末記者這樣評價道。

　　而在這一階段進入全國市場的深圳房地產(chǎn)企業(yè)，大多擁有一個共同的特征：無論企業(yè)本身土地資源儲備的多少，其自身的發(fā)展都在很大程度上擺脫了“資源依賴”型的商業(yè)模式，而是進入以品牌塑造、產(chǎn)品升級和資源優(yōu)化為特征的“市場戰(zhàn)略型”發(fā)展階段。

　　以萬科為例，由于萬科品牌和產(chǎn)品的影響力，它在全國50%以上的土地儲備和開發(fā)項目都是與不同地區(qū)的資源擁有者合作開發(fā)。

　　將自己定義為“生活夢想創(chuàng)造者”的百仕達，在十年期間，只開發(fā)了兩個精品樓盤，同時以缺乏經(jīng)驗為由，退出了

商業(yè)地產(chǎn)等多個領(lǐng)域的開發(fā)機會。“對我們而言，過多的資源和過大的規(guī)模，不是機會而是風(fēng)險。”百仕達副總經(jīng)理羅雷說。