作者：孫麗娜 袁華明

　　盡管39號令已開始生效，但有關人士仍有擔心。先拿證后付錢、土地分割出讓等問題如何去核實？如何把法律執行到位？對于此前存在的違法行為又該如何處理？

　　“39號令的實施，將對土地使用者，特別是房地產開發企業來說，是一個緊箍咒。”國土資源部政策法規司有關人士在接受浙江市場導報記者采訪時表示，39號令將對房地產市場造成一定的影響。39號令即指《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，是在國土資源部2002年11號令的基礎上修改而成。

　　房地產開發商“囤房”，政府為了遏制這樣的現象，打擊“囤地”，從源頭上防止哄抬地價，順利成章。然而，這些直指“囤地”的條款，會否對規范房地產市場，甚至對穩定樓價產生積極的影響呢？

　　房企或遇資金難題

　　“39號令的實施，對浙江來說影響并不大。因為浙江很早就已經這么做了，現在做得也非常完善。”浙江省國土資源廳土地利用處馮洪山處長告訴導報記者，39號令的實施，總的來說是件好事，有利于土地出讓程序更加規范。

　　根據39號令，將嚴格制止假“招拍掛”行為，嚴格按已完成拆除平整的“凈地”分宗出讓、嚴格單宗土地出讓規模、嚴格限定土地開發建設時間、加大閑置土地處置力度。

　　在采訪中，大多數房地產開發商表示，土地出讓金的確是一個巨大的數目，如果要一下子拿出來，對一個企業來說還是有一定難度的。

　　《經濟參考報》稱：新規實行后，雖然看起來單個公司儲地的資金壓力變重，但是價格競爭反而沒有以前那么激烈，拿地反而容易些，未來國有土地出讓價格有可能漲幅放緩，有利于房地產公司土地成本的控制。

　　在網易網站上，一位溫州商人在評論中寫道：做生意哪有不欠的？我欠你、你欠我，世界上99.8%的公司都有債務關系的，你做生意今天買的材料5天后或一個月后給錢那是再正常不過了。

　　這可能是不少人的想法，但即使在之前，這也是與法律法規不相符合的。事實上，也說明一些房產開發企業的資金鏈并不是那么完整，有些甚至是靠分期付款以邊開發邊出售的方式來運轉的，經營風險本身就不小。[SplitPage]

　　兩類違法行為被禁止

　　根據新的規定，開發商取得建設用地使用權可以按合同約定分期付款，但地方政府不得為開發商分期辦理建設用地使用權證，以免開發商拖欠土地出讓金，引發金融風險。而之前，一些開發商則是先拿到土地證，再慢慢付錢，這樣的做法今后將被杜絕。

　　“主要是為了規制兩大類違法行為，一是任意分割后出讓土地，二是開發商先拿到土地證再慢慢付錢。”

　　長期從事房地產法律事務的浙江光彩律師事務所副主任王雄武律師分析說，第一種情況是將一塊較大的土地分割成若干塊小的地塊，這種分割是對整個土地使用權市場的破壞，而且也不利于貫徹國家土地保護的政策，因為我國對不同面積土地出讓的審批權限是不同的，我國《土地管理法》、《城市房地產管理法》等都明確規定，征用基本農田、基本農田以外的耕地35公頃以上、其他土地70公頃以上都應由國務院批準，一些開發商就將土地分割成若干塊，這樣就不用上報給國務院了。

　　王雄武分析的第二種情況是，極個別開發商和地方政府達成私下協議，讓政府先發土地使用權證書，而應繳納的出讓金則在拿到證書前后分期付款。

　　《京華時報》等媒體在2005年10月，率先曝光了20家溫州企業拖欠當地國土資源局20多億土地出讓金，當時有關部門承認拖欠事實，但表示僅10多億。報道稱，2004年11月，溫州某財團以15億元高價拿下溫州最大地塊，該行為導致溫州當地許多樓盤每平方米上漲1000元。2005年10月，溫州市國土資源局向媒體證實，該財團并未如期繳納地價款。

　　“這是從源頭上抑制現在土地出讓的亂象，現在的付款少、占地多、建設慢的情況可能有所改變。” 國土資源部政策法規司負責人在接受采訪時表示，實踐中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分割取得建設用地使用權證書的情況。39號令對未繳清出讓金而發放建設用地使用權證書的情況進行了重新明確，規定受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。

　　“事實上，法律已經講得很明確，就是要求在60天內繳清出讓金。”而且明確規定，必須是繳完出讓金方可領取土地使用權證書。根據現行的《土地管理法》第55條的規定，“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。” 而《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第14條規定，“土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。”[SplitPage]

　　政策落地仍有難度

　　盡管39號令已經從11月1日起生效，但是王雄武律師還是有些擔心。他提出了三個問題，一是對于先拿證后付錢、土地分割出讓等問題如何去核實，這是一個技術操作問題；二是如何把法律執行到位，之前很多關于土地的法規都沒到位；第三，對于已經存在但沒有按照39號令執行的情況如何處理。

　　王雄武表示，關于土地出讓金、不同面積不同級別審批等問題在《土地管理法》中已有明確規定，這次39號令增加了一些適應《物權法》的規定。“39號令更像是國土資源部門的一個工作規程，它所規定的內容都能在《土地管理法》、《物權法》、《城市房地產管理法》以及相關的《拍賣法》、《招標投標法》等法律中找到。”

　　導報記者昨日致電杭州市余杭區一地產公司高層王先生，該人士委婉指出，“這或許又是一項治標不治本的政策。”他表示，很多開發商囤地，一方面是因為政府的供給未能達到持續有序，對企業來說即便手上有幾塊地，還是處于饑餓的狀態。另一方面，在少地的杭州，對企業來說，多擁有一些合適的土地就是增加未來的競爭力，而從現狀來看，土地本身的升值空間對地產公司來說就是不菲的。

　　業內人士透露，事實上如果幾個開發商聯合起來，內部再形成私下的分割協議，真正要做到抑制房價，僅僅靠這個規章是不夠的。另外，在招拍掛過程中，巨大的地塊的出讓總價已經把占絕大多數的中小開發商排除在外，近些年房價暴漲，大開發商已經擁有了巨大的經濟實力，39號令反而可能助漲房地產市場的壟斷行為。

　　根據國土資源部的安排，今年年底前將對房地產開發用地逐宗檢查，重點檢查房地產開發企業履行土地使用合同的情況。

　　中國社科院金融研究所專家、房產方面著名專家易憲容在接受導報記者采訪時表示，看政策是否對路，主要看調控的效果。對于防止“囤地”的新政，他則指出沒有根治的措施，房地產企業在其中還是能找到漏洞的。

　　鏈接

　　國土資源部政策法規司負責人答記者問(摘要)

　　記者：據悉，39號令是在《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》即國土資源部11號令基礎上修改而成，兩者之間是什么關系？

　　負責人：這次修改的總體思路是：保持11號令的總體框架和主要內容不變，著重對與《物權法》有關的內容進行修改完善，同時針對11號令在實施過程中存在的突出問題，完善相關條款。可以說，與部11號令相比，新發布的39號令，進一步擴大了招標拍賣掛牌的范圍，更充分體現了公開、公平、公正的市場經濟原則，更有利于形成資源配置的價格形成機制，更大程度上發揮市場配置土地資源的基礎性作用。

　　記者：那么，39號令主要在哪些方面對11號令進行了修訂？

　　負責人：主要從五個方面作了修訂：一是將工業用地納入招標拍賣掛牌出讓的范圍，二是明確建設用地使用權可以分層出讓，三是將土地使用權修改為建設用地使用權，四是進一步明確掛牌出讓截止問題，五是進一步規范出讓金繳納和建設用地使用權證書發放。

　　記者：與《物權法》有關的修改還有哪些地方？

　　負責人：《物權法》除了規定工業用地要以招拍掛方式出讓外，還在第136條規定，建設用地使用權可以分層設立，分別在土地的地表、地上或者地下設立。也就是說，建設用地使用權的設立，是一個空間概念，同一塊建設用地，可以設立多種使用權。因此，39號令也作出規定，在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立國有建設用地使用權的，適用本規定。