葉國靖

　　一位在地產業內浸淫多年的人士稱，如果一樓盤有300套可售房源，按照1∶1的比例發售VIP卡，開發商可獲取30萬元至300萬元，甚至更多的資金

　　本周，《第一財經日報》記者手機上收到一條短信：“軌道交通11號線旁，35萬平方米生態大盤，一期水岸聯排獨院，盛大公開，置業優惠VIP卡火熱發售中。”

　　記者致電短信所提供的電話獲悉，這是一個位于江蘇昆山花橋國際商務城核心位置的一個聯排獨院樓盤，與上海安亭鎮僅一街之隔，毗鄰上海F1國際賽車場。

　　該項目的

售樓小姐解釋說，置業VIP認籌優惠活動是這樣安排的：前100名購買VIP卡的客戶，花費1萬元購買1張，屆時，可以在總房款中優惠20000元；如果是第101~200名，則是6000元買1張卡，可以在總房款中優惠12000元；第201名以上則是花費3000元買一張卡，可以在總房款中優惠6000元。

　　此外，售樓小姐強調，前100名購買VIP卡的客戶名額，已經滿了。目前，只能購買第101~200名的卡。

　　昆山市建設局房產科負責全市商品房預售、銷售管理的一位科長表示，該樓盤的開發商“昆山××

房地產開發有限公司”目前還沒有拿到預售證。發放置業VIP是不允許的。在這樣的情況下，客戶與開發商是不能簽署正式購房合同的。這位人士提醒有購房意圖的消費者，確定購房時要簽署正式購房合同以便維權。

　　花樣繁多的潛規則

　　無獨有偶，位于蘇州工業園區的一個總占地近10萬多平方米的樓盤，據悉，9月15日起也開始認購VIP卡。

　　“這次推出260多套房子，這個星期六開盤。花3萬塊錢，可以買一張白金卡，如果您能選到房子，可以直接轉為訂金。”該樓盤售樓處先生說昨天現場氣氛很踴躍，“買卡的活動昨天剛剛結束，如果您要買卡的話，只能等到下一次了。”

　　大華（集團）有限公司營銷管理中心策劃經理陳進告訴記者，在市場上，個別開發商未取得商品房預售許可證的房地產項目，以繁多的名目“打擦邊球”，這類現象在部分中小城市更為普遍。

　　建設部等9部委2006年聯合下發的通知強調：未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得以任何形式發布廣告，不得以預約金、訂金、定金、誠意金等名義變相預收款項。

　　不過，不少業內人士告訴記者，未取得預售許可證便出售VIP購房卡，似乎已成“行業慣例”。

　　“這是潛規則，大家都了然于胸。在目前的火爆樓市行情之下，不是買房子，已經扭曲變成了搶房子。和開發商比的話，普通的消費者處于弱勢的位置，并沒有太多的選擇。”富陽（中國）控股有限公司[下稱“富陽（中國）”，0352.HK]旗下上海富陽物業咨詢廣告行銷處副總經理王哲嘉說。

　　一位在地產業內浸淫多年的人士稱，在沒有銷售許可證的情況下，不少樓盤的開發商通常以少則一兩千元，多則上萬元的價格發售VIP卡。如果一樓盤有300套可售房源，按照1∶1的比例發售VIP卡，開發商可獲取30萬元至300萬元，甚至更多的資金。

　　購房優惠還是

　　

房價隱形推手？

　　據調查，開發商熱衷于發放VIP卡主要有3個意圖——預先圈錢、圈人氣、為調價提供市場調研數據。

　　星空傳媒中國有限公司一位廣告業務經理劉先生不久之前在上海松江買了一套一手新房，他不無感慨地總結道：“開發商迫不及待地推出VIP卡，就是根據它炒作起來的人氣調高房價，買卡者得到一點有限的優惠，其實早就被開發商哄抬的房價所淹沒。說到底開發商就是通過賣卡炒作人氣，從而不斷抬高房價。”

　　劉先生說，“一些樓盤通過發放貴賓卡，向消費者傳達樓盤優惠的信息，拿到卡的消費者容易受到‘買這家樓盤便宜’的心理暗示，開發商從中達到了鎖定客戶的目的，為樓盤的銷售鋪好了路。”

　　作為專業代理機構人士，王哲嘉的說法與購房者劉先生一致，“部分開發商壓根就沒有預先確定價格，就開始售卡。一試水發現客戶很多，于是就開始上調價格，而客戶往往容易一哄而上。”

　　仁恒置地集團公司（Yanlord Land Group Ltd.）一位管理層人士稱，房價一路飆升，各大樓盤房源一經推出，徹夜排隊的市民既無可奈何，又不停抱怨。VIP購房卡的違規銷售與炒作，營造銷售旺盛的虛假氛圍誤導，炒作房價或囤積房源，無疑制造了更為緊張的樓市供求關系，對房價上漲起到了推波助瀾的作用。

　　不過，也有開發企業覺得兩難，“如果前期不辦理VIP卡等形式，就無法較為準確地估算到準客戶的數量、期望值等，無法準確地測算開盤的時間和方式等。而且不能收取訂金、誠意金等，對客戶又沒有了約束力。”但類似辯白卻依舊遭到了有關部門的嚴厲抨擊。

　　據新華網報道，位于重慶渝北區的樓盤“上品·拾陸”在未取得商品房預售許可證的情況下，以6666元/張的方式違規發放所謂“VIP卡”達2700多張。重慶市國土房管部門對這一樓盤進行了查處，要求開發商立即清退所收費用。本報攝影記者/高育文

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