吳曉波

　　“1996~1997年期間，是廣州寫(xiě)字樓的租金上漲高峰期。當(dāng)時(shí)的租金約18~20美元/平方米/月。而根據(jù)我們對(duì)1~3季度廣州寫(xiě)字樓租金的統(tǒng)計(jì)，目前廣州的寫(xiě)字樓租金水平和1997年已相差無(wú)幾，值得慶幸的是，此時(shí)的空置率只有5%左右，1997年這一水平接近30%。”在住宅市場(chǎng)交投冷清的情況下，戴德梁行一份報(bào)告卻指出，寫(xiě)字樓市場(chǎng)已走出前幾年的供應(yīng)陰影，出現(xiàn)供需兩旺的趨勢(shì)。而工業(yè)用地在招拍掛制度逐步成熟后，也逐漸火熱。

　　戴德梁行指出，三季度最值得關(guān)注的市場(chǎng)趨勢(shì)包括加息、廣州限價(jià)房政策明確、廣州市三季度土地市場(chǎng)推出相當(dāng)于前三季度的供應(yīng)量160萬(wàn)平方米土地等信息。這進(jìn)一步加大了消費(fèi)者的觀望情緒。

　　與此同時(shí)，在

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，外資機(jī)構(gòu)將辦事處擴(kuò)大為分公司，內(nèi)地中型企業(yè)持續(xù)壯大發(fā)展為大型公司等背景下，廣州新推出的甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的持續(xù)活躍，繼續(xù)吸引了國(guó)內(nèi)投資者中長(zhǎng)線投資并持有甲級(jí)寫(xiě)字樓。一些地段優(yōu)越并配備良好硬件設(shè)施的優(yōu)質(zhì)物業(yè)是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，銷售價(jià)格連連攀升。

　　廣州市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6~7月，全市新建寫(xiě)字樓成交面積約為14.31萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)52%。戴德梁行研究數(shù)據(jù)表明，本季度甲級(jí)寫(xiě)字樓總體吸納量約109512平方米，雖然較第二季度略有回落，但與2006年全年吸納總量相比仍然增加約9000平方米。

　　廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓整體租金在經(jīng)歷了過(guò)去八個(gè)季度的連續(xù)上漲之后，繼續(xù)保持上揚(yáng)趨勢(shì)。第三季度，甲級(jí)寫(xiě)字樓整體租金為17.28美元/平方米/月，較第二季度上升約4.6個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，珠江新城CBD因優(yōu)質(zhì)物業(yè)投放市場(chǎng)，整體租金水平明顯上升，升幅達(dá)30%。

　　三季度租賃甲級(jí)寫(xiě)字樓的主要客戶包括銀行、保險(xiǎn)、專業(yè)服務(wù)以及知名消費(fèi)品品牌等。體育中心CBD和珠江新城CBD因?yàn)橛谐湓５拇竺娣e單位供應(yīng)而成為租賃成交的主要區(qū)域。而一部分原本于東山、越秀兩區(qū)辦公的企業(yè)也因?yàn)閿U(kuò)張?jiān)�因而搬遷至天河區(qū)，導(dǎo)致上述兩區(qū)的整體入駐率有所下跌。

　　本季度雖然有新物業(yè)交付使用，但因?yàn)樽赓U行為特別活躍，整體空置率不升反降。戴德梁行研究數(shù)據(jù)表明，第三季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率約為6.89%，較第二季度下跌約3.25個(gè)百分點(diǎn)。從各區(qū)情況來(lái)看，體育中心CBD的整體空置率明顯下降，較第二季度下跌8.3個(gè)百分點(diǎn)。在珠江新城CBD，新物業(yè)的投入使用令該區(qū)空置率上升約5.4個(gè)百分點(diǎn)。而東山、越秀兩區(qū)則因一部分企業(yè)的搬離空置率略有上升。

　　而展望未來(lái)，住宅售價(jià)出現(xiàn)微調(diào)，寫(xiě)字樓租金及售價(jià)持續(xù)上升的趨勢(shì)可能出現(xiàn)。因?yàn)閺耐恋毓��?yīng)上來(lái)看，今年1~3季度廣州市住宅用地出讓占總量的65%，商業(yè)金融及辦公用地則只有總量的6.3%。預(yù)計(jì)約有21.5萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)將于第四季度陸續(xù)投入市場(chǎng)使用。

　　銷售市場(chǎng)方面，甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)短缺而市場(chǎng)需求潛力巨大的現(xiàn)狀，將促使目前在售的幾個(gè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的售價(jià)繼續(xù)保持上揚(yáng)趨勢(shì)。

　　此外，工業(yè)用地方面的投資也成為除商用物業(yè)外的熱點(diǎn)。今年1~3季度，廣州的工業(yè)用地出讓量占土地總出讓量的28%。

　　第三季度廣州工業(yè)用地交易目前達(dá)到最活躍的階段，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)十三宗工業(yè)用地于本季度成功出讓，涉及土地面積約70.96萬(wàn)平方米，成交單價(jià)約為600元/平方米。

　　相對(duì)于巨大的市場(chǎng)空間，廣州的工業(yè)用地顯得捉襟見(jiàn)肘，而政府對(duì)每一宗工業(yè)用地的指導(dǎo)性限制，雖有利于本地產(chǎn)業(yè)鏈的形成和完善，但卻直接影響了工業(yè)樓宇市場(chǎng)的自發(fā)供應(yīng)和需求。

　　工業(yè)用地的買(mǎi)賣及出租活躍，主要由于世界知名的制造企業(yè)品牌和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈制造商踴躍在廣州投資設(shè)廠，令其對(duì)工業(yè)廠房的需求不斷增加。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)外知名的消費(fèi)品品牌也快速形成銷售網(wǎng)絡(luò)，成為物流倉(cāng)庫(kù)的主要需求力量。

　　廣州本田、豐田和東風(fēng)三大汽車基地的成立，吸引了眾多汽車零配件生產(chǎn)企業(yè)在上述汽車基地周圍投資設(shè)廠。由于工業(yè)土地的長(zhǎng)期短缺，而來(lái)自上述制造業(yè)的需求日益增多，廣州工業(yè)廠房的租賃持續(xù)保持活躍。

　　同樣，知名零售品牌的快速擴(kuò)張要求市場(chǎng)能提供更多高質(zhì)素的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)。而事實(shí)上，廣州目前此類優(yōu)質(zhì)的物流倉(cāng)庫(kù)較為短缺，素質(zhì)稍遜的物流倉(cāng)庫(kù)租賃成交也較為活躍。戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示，第三季度廣州工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)的租金明顯上升，上升幅度為8%~15%。

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