田愛麗

　　“借助西部通道，這一定位將使西部濱海區起到未來深圳門戶的作用。”高海燕分析。而地產界專家認為，這一定位將成為西部濱海區商業地產補漲的信號

　　“(這是)今天第四撥帶去看寫字樓的。”上周末，位于深圳南山區的海岸城西座寫字樓舉行盛大的封頂的儀式，與其一路之隔的中天置業地產中介的一位工作人員向《第一財經日報》記者透露，這段時間，還是施工工地的南山中心區臨時停車場停的都是名車。來的人除了去看海岸城東西兩座，還會順帶看一看旁邊保利地產、天利置業的寫字樓。而只要戶型結構理想，基本都有投資意向。

　　“隨著南山區作為深港一體化門戶和紐帶的出現，

寫字樓的前景和安全性比住宅高很多。”深圳社科院城市營運研究中心主任高海燕日前出席“深港對話灣時代”的論壇時向記者表示，深圳住宅在未來一段時間內成長性不大，寫字樓將成為下一輪投資熱點。

　　深圳門戶和紐帶

　　“HK-ABS是珠三角的黃金走廊，從車牌上來說就是香港、廣州、深圳、東莞。”高海燕認為，香港在經濟上是珠三角無可爭議的龍頭，但它對珠三角的服務輻射需要一個更強的經濟門戶和紐帶，承載其服務轉移的空間。

　　7月1日深港西部通道正式開通。隨后，香港特區行政長官曾蔭權在《2007~2008年施政報告》中進一步明確落馬洲、河套地區的發展，并提出共建深港大都會。位于深圳西部通道的房價因多次利好應聲飆升。

　　“深圳市政府也正在積極搭建一個在中國口岸上具有相當地位的深港合作平臺。”深圳市規劃局一位內部人士向記者透露，在剛剛出臺的《深圳2030年城市發展策略》中，深圳提出了未來的五個城市功能地區。而在這五個地區中，華僑城被劃入福田城市核心區。而西部濱海區除了寶安外，還包括除華僑城以外的南山區。

　　南山區此前是深圳最為知名的高新技術產業集群。2005年該區高新技術產品產值達到1308億元。目前，全區共有的高新技術企業占深圳總數的42%。上述深圳規劃局內部人士表示，為此，該區未來的“中心”功能將主要體現在產業配套服務。

　　“借助西部通道，這一定位將使西部濱海區起到未來深圳門戶的作用。”高海燕分析。而地產界專家認為，這一定位將成為西部濱海區商業地產補漲的信號。

　　商業地產補漲

　　作為西部通道粵港銜接第一站，南山區目前的配套服務還不完善。深圳海關有關人士透露，西部通道開通三個月來，從此出境的人流量只占深圳目前的10%，貨運量在1萬多次。分析其直接原因，一是香港對岸元朗、新界北公共交通接駁缺位，二是整個大珠三角道路仍在建設，需要一個過程，貨運量不夠。

　　另一方面，來自香港貨柜行業協會的調研則反映，南山區缺少停車場、寫字樓，貨柜司機過境停車、發傳真缺乏配套。

　　“海岸集團早兩年判斷，南山區未來對商業物業需求旺盛，現在這個時期即將到來。”深圳海岸地產董事朱力為向記者表示，南山區的10塊核心地塊中，海岸地產拿下4塊，“當時與我們競爭的對手包括紅塔集團。”朱力為表示，這四塊地投資20億元將分別建成海岸城東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風情街，項目總建筑面積約30萬平方米。去年11月，東座寫字樓投入市場，購物中心預計今年底開業。

　　事實上，保利和保利南方集團也在同時拿下2塊核心土地。保利集團內部有關人士向記者透露，公司投資近10億元開發的保利文化廣場涵蓋劇院、博物館、多廳影院、科技博覽中心、購物中心五大內容的綜合

性文化產業項目。目前，天虹百貨和法國家樂福已確定進駐為主力店。

　　還有天利置業。這家公司手中握有的兩塊核心地塊已確定開發為總面積22萬平方米的天利中央廣場項目。這一項目分為二期，建設總投資15億元。一期寫字樓和商業部分全部賣完。現在，二期工程正在開工建設，寫字樓建筑面積超過7萬平方米。

　　“南山濱海商務區近期已經建設的商業地產面積約有135萬平方米。”南山區規劃局有關人士向記者透露。

　　寫字樓熱過住宅

　　據悉，政府出臺一系列抑制房價的政策后，深圳今年10月以來放盤量無明顯增多，成交量普遍下滑。深圳中原地產有關人士透露，10月以來成交量下降近五成，但價格下跌仍不明顯。

　　“房價未上漲未下降，我個人認為買賣雙方并非處于觀望階段。”高海燕表示，政策影響資金離場后，購買力減弱，融資成本增高。其次，由于地產商之前不善待置業者，現在資金向深圳周邊城市轉移。“目前所形成的房價基本穩定，預計可以持續到明年‘五一’。”

　　根據

地產中介反映，南山深圳灣目前房價基本在2萬/平方米左右，已經高過對面的香港水圍、元朗等地。而記者調查獲悉，海岸城東座寫字樓，保利文化廣場、天利中央廣場寫字樓均價約在2.5萬~2.8萬元左右。

　　“按照一般原則，寫字樓的價格應該是住宅的1.5~2倍，但深圳住宅和寫字樓2005年下半年價格開始持平。”高海燕表示，深圳是一個商務運行城市，尤其是濱海商務區，西部通道的規劃人流和吞吐量是深圳其他通道的總和，接下來一年，隨著環境成熟、服務業配套的逐步完善，這一區域的寫字樓需求將大幅增加。

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