楊紅旭

　　在各地“地王”頻出的形勢之下，上海開始有所動作。近日，參與九號公告住宅土地競拍的開發商拿到《關于調整住宅類用地掛牌現場競價規則的通知》。其中最重要的規定是：住宅用地面積占總用地面積50%以上的地塊，現場競價將從現場舉牌競拍改為一次性書面報價。

　　老實說，這只是一個細節的更改，但對開發商而言，極有可能產生重大影響。想搞清楚，還得從《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》說起。該《規定》是國土資源部于2002年4月出臺，7月開始實行，但直到2004年“8·31大限”方才全面落實。其中，第十九條規定了掛牌成交的三種情形：1.掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價的，掛牌成交；2.掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；3.掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。

　　仔細想想就會明白，上述的“第三種情形”實質與拍賣相同。為何會設置三種公開出讓土地的方式？不外乎是為了應付不同的土地及情況，招標適于需全面評估開發商的重大項目或帶有公益色彩的項目，如

經濟適用房項目一般都采取這種出讓方式；拍賣適用于優質、高端項目，政府可以使土地收益最大化；掛牌介于二者之間，雖然也遵循與拍賣一樣的價高者得之的原則，但又留給開發商充分決策的時間。為了既保證利益最大化，又避免開發商在拍賣現場失去理性的瘋狂追高，目前包括上海在內的諸多城市都傾向于采用掛牌的方式出讓經營性用地。

　　也就是說，有關部門希望是以上述掛牌中的“第二種情形”出讓。但是，在近兩年

房價持續高漲的“樓市盛宴”的誘惑下，大型地產商，尤其是從股市圈了巨資的企業，很喜歡把掛牌逼進“第三種情形”：現場競價。雄心勃勃的地產大佬們，經過博弈而最終勝出，頗有英雄氣概。在這種情況下，安安分分地掛牌，根本就是無用功，因為最后還得搞現場競價，等同拍賣。

　　很明顯，此次上海修改游戲規則之后，那些心懷企圖、勾心斗角的地產巨頭們將只有一次選擇權：在掛牌截止轉入現場競價后，由競買人當場書面填寫現場報價單，密封后交現場公證人員，然后當場拆封報價，宣布最高報價為競得人。雖然這只是簡單的改動，卻使以前常見的輪番追高競價，變成了“一槍頭”的決策，有點像圍棋中的“勝負手”。

　　那么，影響何在？筆者認為，多數情況之下，腦袋發熱的競價人會反復計算、權衡開發成本與地價之間的關系，并揣測對手的報價，然后報出一個比較理性的價格。但是，如果是特別優質的、稀缺的地塊，如果恰好又是一個急于拿地、勢在必得的地產大佬，那么，他的報價極有可能比原來競拍形式下價格還要高。也就是說，這一規則變動，并非每次鐵定都能抑制過高的非理性報價的產生，并非是一劑百分百的良藥。

　　然而，若以更寬廣的視野考量這一新政，中國近三十年的改革都是摸著石頭過河，競價規則的改進無疑也是一種嘗試，也有待今后在實踐中逐步完善。必須承認的是，我國現行的土地出讓方式還有許多有待完善的地方，作為

房地產業的源頭性環節，無論是國土資源部，還是地方政府，都應不斷嘗試改進的方法，使土地出讓，尤其是住宅用地出讓制度更符合行業健康發展之所需。(本文作者為上海易居房地產研究院高級評論員)

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