蘇流白

　　隨著泰達(dá)集團(tuán)從泰達(dá)控股取得的海濱休閑旅游區(qū)中1.5平方公里的整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，以及其與戰(zhàn)略合作伙伴萬通地產(chǎn)聯(lián)合建立土地申購專用資金池，意欲為增加土地儲備作出有益嘗試，泰達(dá)的“城市運(yùn)營商”之路恐怕還要長久地進(jìn)行下去

　　泰達(dá)集團(tuán)總經(jīng)理孟群逢人必談的便是泰達(dá)戰(zhàn)略的“三個(gè)層次”，雖然在2007年有了升級換代版的“2×3+1”，即“兩大板塊、三個(gè)層次、一個(gè)聯(lián)盟”，然而實(shí)質(zhì)上，泰達(dá)對土地的運(yùn)營在近期都不會有所變化。

　　尚未市場化的土地一級市場

　　“外地開發(fā)商大舉進(jìn)入天津是必然趨勢。” 天津

　　上述人士表示，由于天津土地一級開發(fā)尚未市場化，目前負(fù)責(zé)拆遷土地整理工作的單位均由天津市內(nèi)六區(qū)房管局統(tǒng)一管理，外埠企業(yè)很難參與其中。

　　因而天津市場上的收購交易屢見不鮮。

　　天津萬隆集團(tuán)將“大胡同”項(xiàng)目賣給神秘買家后，旋即將旗下“梅江灣”項(xiàng)目以48億元的價(jià)格轉(zhuǎn)手給富力集團(tuán)；而以快速圈地實(shí)現(xiàn)騰籠換鳥手法的中新集團(tuán)則將其開發(fā)的天津“老城廂”12號地塊賣給新加坡國浩地產(chǎn)公司,從中獲利1.5億元后便在天津津南區(qū)拿下了一塊700萬平方米的一級土地開發(fā)。

　　此時(shí)，天津的“地主”泰達(dá)集團(tuán)150平方公里的土地儲備，以及其在天津深厚的社會資源，便使其成為諸多入津企業(yè)合作的首選對象。

　　賣地生財(cái)

　　早在2002年的時(shí)候，萬通就曾到天津梅江南進(jìn)行項(xiàng)目考察，天津泰達(dá)萬通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理汪慶宏回憶，那時(shí)適逢天津房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，但燎原之勢業(yè)已在望，萬通正是看好此間的市場潛力。

　　2003年，天津房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，萬通則著手研究天津?yàn)I海新區(qū)，在2004年，萬通已經(jīng)清晰地認(rèn)識到了濱海新區(qū)蓬勃的發(fā)展趨勢，也就有了泰達(dá)與萬通合作開發(fā)位于開發(fā)區(qū)時(shí)尚廣場的第一個(gè)項(xiàng)目“萬通新城國際”。

　　而肇始于2004年4月的泰達(dá)集團(tuán)與萬通地產(chǎn)的股權(quán)合作，讓泰達(dá)開始了其土地一級開發(fā)和整理之路。

　　在擁有萬通地產(chǎn)增資擴(kuò)股后的27.8%的股權(quán)后，泰達(dá)與萬通在天津開始了第一個(gè)合作項(xiàng)目：泰達(dá)城的上游國際。

　　此后，2006年，萬科、萬通、泰達(dá)在天津正式簽訂了濱海新區(qū)合作開發(fā)的戰(zhàn)略伙伴協(xié)議。天津萬科出資逾7億元，通過股權(quán)收購方式，從萬通地產(chǎn)下屬項(xiàng)目公司天津萬通時(shí)尚置業(yè)公司接手現(xiàn)在的“濱海新城”。該地塊占地面積6萬平方米，建筑面積25萬平方米，而另一塊占地11萬平方米的地塊被用作了“萬通新城國際”項(xiàng)目建設(shè)。

　　泰達(dá)與萬通的合作是一次雙贏的合作，取得了1＋1＞2的效果，汪慶宏表示，這體現(xiàn)了資源和能力相結(jié)合的趨勢。

　　甚至在濱海新區(qū)概念并未如當(dāng)下般火熱之時(shí)，萬通還充當(dāng)了濱海新區(qū)在北京的“大使”。汪慶宏曾對記者介紹，萬通特別組織了“發(fā)現(xiàn)濱海價(jià)值之旅”北京看房團(tuán)，來到濱海新區(qū)感受，之后很多人對新區(qū)的認(rèn)識發(fā)生了翻天覆地的變化，從北京追到新區(qū)來買房；同時(shí)，也有一些全國性房地產(chǎn)商在萬通的推動下進(jìn)入了濱海新區(qū)。

　　土地資源運(yùn)營和金融資產(chǎn)投資聯(lián)盟

　　嘗到“賣地生財(cái)”甜頭的泰達(dá)從此把其“土地資源基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)開發(fā)”定位在由集團(tuán)下屬的專業(yè)公司和集團(tuán)現(xiàn)有的緊密和半緊密企業(yè)資源來實(shí)現(xiàn)，以土地資源為主進(jìn)行成片土地開發(fā)，竭力打造一個(gè)土地資源運(yùn)營和金融資產(chǎn)投資的戰(zhàn)略聯(lián)盟。

　　2003年6月，泰達(dá)集團(tuán)成立控股子公司“天津泰達(dá)城市開發(fā)有限公司”，參與“泰達(dá)城”的土地一級開發(fā)。

　　截至目前，已經(jīng)有上海廣洋、北京萬通、北京國泰恒生、北京東和入駐泰達(dá)城。

　　其中萬通“上游國際”項(xiàng)目28萬平方米，上海廣洋“金領(lǐng)國際”項(xiàng)目46萬平方米，最后一塊R5地塊，規(guī)劃建筑面積達(dá)到36萬平方米，已引入北京東和集團(tuán)開發(fā)部分地塊，剩余部分據(jù)孟群表示，泰達(dá)集團(tuán)即將與華潤置地簽署同北京東和集團(tuán)類似的合作協(xié)議。

　　承擔(dān)舊城改造任務(wù)

　　值得指出的是，2005~2007年間，伴隨天津?yàn)I海新區(qū)概念的逐漸升溫，天津的“地王”不斷呈現(xiàn)。2007年8月間，金地集團(tuán)與深圳振業(yè)集團(tuán)在天津河?xùn)|區(qū)地塊的交易將樓面地價(jià)推向近8000元／平方米。

　　而記者從天津市國土房管局及土地交易中心得到的相關(guān)資料顯示，入駐泰達(dá)城的上海廣洋和北京國泰恒生參股的兩家合資公司在拿到土地時(shí)并沒有經(jīng)歷“招、拍、掛”過程。

　　這些土地從一級開發(fā)商中直接進(jìn)入二級市場的模式，是泰達(dá)集團(tuán)同市政府基于泰達(dá)接手老城區(qū)改造、下大力氣投入19億元完成2萬戶拆遷之后達(dá)成的某種共識，業(yè)內(nèi)人士分析。

　　孟群也曾委婉地表示，最初泰達(dá)是被動進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場的，是政府要求大型國企承擔(dān)舊城改造的艱巨任務(wù)，到了后來轉(zhuǎn)變成泰達(dá)主動要做，“因?yàn)榭吹搅似渲械纳虣C(jī)。”

　　伴隨泰達(dá)城最后一塊土地招商完畢，泰達(dá)集團(tuán)在“雙城記”泰達(dá)城和泰達(dá)時(shí)尚廣場中的土地整理作用也暫告一個(gè)段落。

　　然而隨著泰達(dá)集團(tuán)從泰達(dá)控股取得的海濱休閑旅游區(qū)中1.5平方公里的整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，以及其與戰(zhàn)略合作伙伴萬通地產(chǎn)聯(lián)合建立土地申購專用資金池，意欲為增加土地儲備作出有益嘗試，并有知情人透露，泰達(dá)集團(tuán)還意欲在開發(fā)區(qū)西區(qū)、天津市區(qū)以及周邊郊縣增加土地儲備，泰達(dá)的“城市運(yùn)營商”之路恐怕還要長久地進(jìn)行下去。