包括9家商業(yè)地產(chǎn)公司、北京世茂大廈以及7.5億元現(xiàn)金

　　港交所上市公司世茂房地產(chǎn)(0813.HK)昨日公布，將手上10個商業(yè)項(xiàng)目，以人民幣76億元的代價注入A股上市公司上海世茂股份(600823)，世茂股份則以發(fā)行新股支付，世茂房地產(chǎn)將因而獲利12億元。

　　商報(bào)記者 徐健 袁晨晨

　　根據(jù)協(xié)議，世茂股份將發(fā)行6.3億股新股，每股作價12.05元，以支付收購費(fèi)用。增發(fā)股價較世茂股份昨日收盤價24.80元有50%折讓。

　　數(shù)據(jù)顯示，22日世茂股份股價全日下跌9.3%，昨日小幅反彈漲3.38%；世茂房地產(chǎn)昨日下午復(fù)牌，開盤價25.2港元，最高沖至25.9港元，最低22.9港元，收盤價報(bào)23.9港元，較前一日收盤價上升0.05港元，漲幅約為0.21%。�

　　世茂股份 爭當(dāng)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)龍頭

　　根據(jù)公告，世茂股份將通過發(fā)行新股獲得9家商業(yè)地產(chǎn)公司100%股權(quán)、世茂大廈資產(chǎn)以及約7.5億元的現(xiàn)金。此次交易成功后，世茂股份資產(chǎn)中增加的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目儲備總建筑面積將達(dá)到400萬平方米，排除土地儲備價值的地區(qū)級差因素，其項(xiàng)目儲備總量將超越中國國貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。

　　世茂股份憑借此次定向增發(fā)將從世茂房地產(chǎn)獲得的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍及北京、上海、江蘇、浙江、遼寧、安徽等省市，所涉及項(xiàng)目基本都在所處城市的黃金地段，銷售、租賃前景均被看好，其土地升值的潛力也非常巨大，能夠滿足未來3至5年持續(xù)開發(fā)的需要。

　　據(jù)悉，公告涉及的10個商業(yè)項(xiàng)目目前仍是待開發(fā)土地或項(xiàng)目初級階段，因此尚未產(chǎn)生任何利潤。根據(jù)評估，這10個項(xiàng)目的資產(chǎn)估值為101.4億元。

　　世茂房地產(chǎn)年報(bào)顯示，去年集團(tuán)來自商業(yè)項(xiàng)目的收入為3100萬元。若交易完成，世茂股份的主營業(yè)務(wù)將由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，主營收入以商業(yè)地產(chǎn)出租收入和銷售收入為主。對此，海通證券發(fā)表研究報(bào)告，由于資產(chǎn)注入，世茂股份2008年的業(yè)績預(yù)期被調(diào)高。

　　另外，本次增發(fā)完成后，世茂股份的總資產(chǎn)將攀升至95億元，凈資產(chǎn)達(dá)到52.6億元，每股凈資產(chǎn)由此前的1.94元上升到4.5元。公司預(yù)計(jì)，增發(fā)方案順利實(shí)施后，2008年歸屬于母公司的凈利潤將達(dá)到3.9億元，較2006年增長227.69%，較2007年也會呈現(xiàn)很大幅度的增長。

　　世茂房地產(chǎn) 成為上海世茂控股股東

　　除了A股的世茂股份將轉(zhuǎn)型至商業(yè)地產(chǎn)外，世茂系此次資產(chǎn)調(diào)整方案的另一大意義則是H股的世茂房地產(chǎn)將成為世茂股份的控股股東。世茂房地產(chǎn)昨日在港發(fā)布公告顯示，世茂房地產(chǎn)將向世茂企業(yè)(持有A股世茂股份37%權(quán)益)注入7.5億元，以供其認(rèn)購上海世茂股份6224萬股新股。

　　根據(jù)世茂股份公布的方案，此次世茂股份將分別向3個特定對象合計(jì)發(fā)行6.9224億股。其中，向世茂房地產(chǎn)間接全資子公司北京世茂發(fā)行0.72億股，以換購北京世茂擁有的北京世茂大廈資產(chǎn)；向世茂房地產(chǎn)下屬全資子公司世茂BVI(商業(yè))發(fā)行5.58億股，用于購買該公司持有的9個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全部股權(quán)；向世茂企業(yè)發(fā)行6224萬股，世茂企業(yè)以7億4999萬元現(xiàn)金認(rèn)購。本次發(fā)行結(jié)束后，世茂房地產(chǎn)間接持有世茂股份的股權(quán)比例將為約64.24%，成為公司的控股股東。

　　由此，世茂股份和世茂房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)定位將在增發(fā)實(shí)施后得以清晰界定，其中國內(nèi)項(xiàng)目，包括購物中心、大賣場、

寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將由世茂股份負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營，而住宅、酒店業(yè)務(wù)及其他境外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將由世茂房地產(chǎn)負(fù)責(zé)。為了保證該定位的落實(shí)，許榮茂、世茂房地產(chǎn)和世茂股份三方還簽訂了《不競爭協(xié)議》，對可能遇到的具體問題進(jìn)行了明確約定。

　　交易兌現(xiàn) 兩公司股價或有上升空間

　　記者發(fā)現(xiàn)，公告發(fā)布前幾日，世茂股份的股價基本處于回落狀態(tài)，22日的跌幅更是達(dá)到9.3%。對此，證券分析師表示，世茂房地產(chǎn)回歸A股的消息實(shí)際上早就流傳在外，“從K線圖來看，5-8月份之間，該股股價從10-35元左右的一波漲幅已經(jīng)把消息消化殆盡，之后價格的回落是由于打壓房地產(chǎn)的政策出臺后整個房地產(chǎn)市場的不景氣造成。”而對于消息公布后當(dāng)天股價僅只有3.38%的漲幅，分析師認(rèn)為，目前利好消息的價值已基本鎖定，加上整個房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，因此漲幅都較小，“就只待許榮茂兌現(xiàn)資產(chǎn)注入的承諾了。”

　　分析師指出，若此次交易兌現(xiàn)，對中小股民而言，資產(chǎn)注入后世茂股份的資產(chǎn)質(zhì)量較之前大大提高，有利于降低之前世茂股份極高的市盈率；對世茂股份和世茂房地產(chǎn)來說，前者由于接受了70多億元的資產(chǎn)，一躍上升為商業(yè)地產(chǎn)方面的龍頭企業(yè)；后者剝離了大部分商業(yè)項(xiàng)目，成為控股公司，主營住宅和酒店業(yè)務(wù)。兩家公司成功轉(zhuǎn)型，將成功解決世茂房地產(chǎn)和世茂股份定位和同業(yè)競爭問題，兩者定位將更加清晰。�

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　　許榮茂玩轉(zhuǎn)資本市場

　　世茂國際(0649.HK)、世茂股份(600823)和世茂房地產(chǎn)(0813.HK)同屬于許榮茂的世茂集團(tuán)轄下。其中，世茂國際專注于海外市場，開發(fā)黑龍江綏芬河項(xiàng)目以及俄羅斯圣彼得堡的波羅的海明珠項(xiàng)目；世茂股份主要開發(fā)上海大都會、上海世茂湖濱花園、福州世茂外灘花園、南京世茂濱江新城、昆山世茂商城等項(xiàng)目；至于世茂房地產(chǎn)，則擁有世茂集團(tuán)大部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，包括大名鼎鼎的上海世茂濱江花園、世茂國際廣場等。相關(guān)資料顯示，截至2007年6月，世茂房地產(chǎn)擁有土地儲備達(dá)到2080萬平方米。

　　2006年7月5日，世茂房地產(chǎn)赴港IPO，許榮茂便將大部分優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)劃給世茂房地產(chǎn)。之后，許榮茂便開始對其旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合。

　　第一步，許榮茂選擇將世茂國際私有化，將其持有的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為其私人投資。2007年7月，世茂國際向香港聯(lián)交所申請撤銷股份上市，并獲上市委員會批準(zhǔn)，為此，許榮茂付出了約2.5億元的代價。

　　第二步，許榮茂開始重組旗下的另一家香港上市公司世茂房地產(chǎn)和A股上市公司世茂股份��600823�牐�打造A＋H模式。今年6月，世茂系就提出，世茂股份將與世茂房地產(chǎn)展開了一系列增資、注入資產(chǎn)、股份增發(fā)等運(yùn)作，通過世茂房地產(chǎn)控股世茂股份，使世茂股份變更為“外商投資股份公司”，并將其納入世茂集團(tuán)核心資產(chǎn)。

　　目前，由于A股的估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過H股，上述交易一旦獲

證監(jiān)會批準(zhǔn)，世茂股份將得到大量相對高盈利項(xiàng)目的儲備，不僅可以拓寬未來發(fā)展空間，也使世茂系通過世茂股份在A股市場再融資的可能性大大增加。