趙寧

　　本周我們重點介紹深圳地產上市公司招商地產(000024.SZ)。雖然招商地產在過去幾年中相當低調，但其實力卻不容小覷。從2007年中報來看，招商地產位居內地地產上市公司總市值第3名，流通市值第4名，主營業務收入第5名，主營業務利潤第6名，凈利潤第2名，總資產第5名，凈資產第3名，籌資現金流量第2名，每股收益和每股凈資產第3名。在諸多關鍵性指標上，招商地產都位居前五名之列，這足以說明招商地產綜合實力堪與萬科、保利、金地、北辰等地產龍頭相媲美。如果考慮到招商地產長期以來發展偏于一隅，區域拓展才剛剛蓄勢的話，那么其未來的潛力則更不可限量

　　與萬科等地產公司不同的是，招商地產屬于地產上市公司中相當獨特的一類。在本次地產上市公司價值榜研究中，如果缺少了對此類公司的研究，那么其完整性和全面性勢必會受到影響。為何這么說呢？

　　在國內地產界內，招商地產相當特別。作為招商局下屬三大核心企業之一，受招商局集團下屬其他行業的影響比較大，帶有明顯的物流、港口痕跡，與萬科、保利等純粹進行地產開發的公司有很大區別。從歷史上看，招商地產曾經涉足過經營出租物業、

房產中介服務、

房地產開發與銷售、房屋租賃、港口、石化分銷、物業管理以及園區供電供水等多個領域，在2004年之前，甚至石化分銷是招商地產的主要收入來源。雖然從2004年開始，招商地產已經將業務經營逐漸集中在地產開發領域，但未來其在物業管理和園區管理等方面的業務仍不會完全消失，這就是招商地產的一大特點。

　　事實上，這種情況在內地地產界也并非罕見，在香港地區則相當常見。作為世界一流物流樞紐的香港，物流在其經濟中占有相當大的比重，很多公司本身就是從物流、運輸或者港口起家的，很多地產項目也往往與物流、港口有所關聯，因此很多香港地產公司的業務范圍是比較寬泛的。比較典型的就是和記黃埔，作為香港市值最大的一家涉及地產的上市公司，其主營業務相當寬，既有地產，也有港口、倉儲以及基建等等，而且不同業務之間往往是相輔相成的。在港口建設過程中自然而然會儲備土地，在港口建設中逐漸用于后續配套開發或者地產開發，這一流程不僅極為順暢，而且在這個長期開發過程中往往也能獲取比一般地產開發更豐厚的利潤。這就是和黃的制勝之道，而在這方面，招商地產已經具備了一定的潛質。作為靠航運業起家的招商局集團下屬的地產公司，招商地產最初正是在蛇口港的整體開發中獲得了巨大的成功，而且其未來也有望在航運和港口等領域繼續獲得招商局集團的支持。

　　如果說，招商地產的“和黃”品相是其迅速發展的一個發動機的話，那么具有招商局集團的這個大資源平臺就是招商地產能夠并且未來還會繼續快速發展的另一個發動機。招商局集團下屬地產資源不僅包括蛇口工業區、招商局A、彰州開發區和南山開發區等實際地產資源；而且還擁有眾多的交通物流的板塊潛在資源，包括港口、物流園區；甚至還包括因為在物流項目開發的豐富經驗而由此帶來的商機、資源和市場等資源。在國內許多城市都在爭作物流樞紐、建設物流園區、擴建和新建港口時，招商局集團在物流園區租售配套、老港口改造、工業用地改造和二次開發等方面的成熟經驗，相信能為招商地產提供更為廣闊的發展空間。

　　也正是因為招商局集團的資源平臺優勢，使招商地產不僅具備了物流地產的先天優勢，而且還具有“產融結合”的后天優勢。金融和地產均是招商局核心產業。招商局集團共擁有金融企業11家，涵蓋銀行、證券、保險和保險經紀、基金和基金管理等四大領域。在招商局集團內部，招商銀行和招商地產聯姻，“產業資本”和“金融資本”強強聯手，實現資源共享和優勢互補的可能性不僅存在，而且還會是一種雙贏的格局。

　　也正是因為如此，招商地產才會將“百年招商”與“5年再造”并列為兩大宣傳要點。翻開地產公司的發展歷史，能夠追溯到百年以前卻寥寥無幾，截至2007年，招商局已經成立135周年了。“百年老店”是中國傳統企業的最高追求，而“基業常青”則是現代企業的終極理想，而招商局集團當之無愧地兼而有之，“百年招商”為招商地產帶來的榮耀和魅力可想而知。

　　早在2003年，招商地產就已經提出了“5年再造一個招商”的奮斗目標。如果說那時的目標更多體現在業績增長上的話，那么今天與“百年”并列的“再造”則具有了戰略意義。如今，“再造”已經成為招商局集團層面的戰略核心，“再造招商”意味著招商地產進入了戰略的新階段。

　　其一，從區域戰略上，招商地產從偏安一隅到構建全國“3+X”的區域體系，這是一個質的飛躍。雖然設立全國三大板塊，在北京、上海、廣州分別設立區域管理總部，在北京、上海、廣州、天津、重慶、南京、蘇州以及漳州等城市設立注冊專業房地產開發公司的“3+X”的區域格局并不具有多少獨創性，但對招商地產來說，卻具有開創性的意義。因為這代表了招商地產從區域

開發商變身為完全意義上的地產開發商。

　　其二，在全國擴張中落后一步的招商地產，在區域拓展中大多采用了大地塊和從一級土地開發切入的模式，這種戰略構想不僅能充分發揮其在區域整體開發方面的優勢，而且從土地資源的稀缺性角度考量，這種模式的長期經營優勢更為明顯。從近年來的財務指標可以看到，招商地產的總資產增長相當迅速，特別是流動資產增長相當迅速，但相對而言銷售收入卻并未明顯擴張。與招商地產近幾年來四處拿地，土地儲備已經增加到900萬平方米的數據相互印證，就可以得出這樣的結論，招商地產近年來在城市拓展和土地儲備方面投入了大量的實力，正處于全國性擴張的蓄勢階段，未來有望實現爆發性增長。

　　其三，招商地產相當能發揮整合資源的平臺優勢。不僅背靠招商局這個大平臺，而且在異地擴張以及重點項目上，招商地產經常性地與其他實力地產公司相互合作。目前就已經形成了“招華系”(招商地產與華僑城)、“招萬系”(招商地產與萬科)以及招會系(招商地產與會德豐)等等。雖然在異地擴張方面，招商地產難以有什么優勢，但是招商地產卻完全可以憑借其平臺優勢，采取與其他地產公司合作的形式來發揮自己的長處。更何況房地產開發進入到規模化階段之后，如果能夠強強聯合的話，那么勢必能事半功倍。

　　從未來趨勢來看，雖然招商地產在拓展過程中，應該并且肯定會具備更多的地產元素，但是享有招商局集團和物流的這個大平臺的優勢卻不應該被削弱。20年前，招商地產在蛇口完成了“再造蛇口”的宏偉藍圖，至今仍無人能及；未來，在國內轟轟烈烈進行大港口、大樞紐建設的大潮中，雖然短期內招商地產還難以具備“和黃”如此雄厚的實力，但相信招商地產能夠憑借其在港口地產、工業地產開發等方面的優勢，有望造就一個內地的“和黃”出來。

　　(作者為第一財經研究院研究員)

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