葉國靖

　　跨國企業的投資落戶和擴張行動，使得國內工業房產需求持續增長。這對于普洛斯、嘉民集團、騰飛集團而言，應該是個不錯的消息

　　對于民營工業地產開發商而言，這同樣是一個誘人的消息

　　“目前幾個大型的物流配送中心收購項目正在洽談之中，在不久之后，或許就有結果。”低調現身的上海全球第二大上市工業地產集團嘉民集團(Goodman Group)上海公司市場經理馬倩近日向《第一財經日報》透露。

　　馬倩稱，嘉民集團在內地的第一筆投資是兩年前在上海南匯康橋與DHL及Exel合作開發的物流園區。當時嘉民集團更為人所知的名稱是麥格理佳文集團(Macquarie Goodman Group)。 “在上海，嘉民集團在上海的南匯、奉賢以及普陀的桃浦，3個項目共計投資大約6億元人民幣。”

　　不過，這僅僅是開始。按照計劃，嘉民集團將在未來把中國內地的業務由上海往北往南擴展至北京和廣州。

　　鏖戰中國

　　馬倩說，隨著嘉民集團在中國的資產項目越來越多，最終將把它們打包上市。這也是眾多境外工業地產巨頭的共同選擇。

　　和嘉民集團一樣，同樣在普陀區桃浦地區落子的還有全球最大的上市工業

房地產投資信托公司普洛斯(下稱“普洛斯”，ProLogis，PLD.NYSE)。

　　就在不久之前，普洛斯還一擲6000萬美元，重新開發整合閑置工業用地，開發普洛斯虹橋物流園(西區)項目。

　　此外，新加坡騰飛集團位于南京市江寧區的工業地產項目也將于下月正式對外公開。

　　以開發蘇州工業園區揚名的騰飛野心仍在膨脹。裕廊騰飛置業(上海)有限公司一位管理層人士向記者透露，未來5年，騰飛在華投資或達25億新加坡元，在華投資總額能夠增長3倍以上。

　　跨國企業的投資落戶和擴張行動，使得國內工業房產需求持續增長。這對于普洛斯、嘉民集團、騰飛集團而言，應該是個不錯的消息。

　　根據高力國際的研究，2007年5月，上海主要工業園區的工業設施的平均市價已達每平方米453美元，較2006年底上升了2.55%，繼續其不斷上升的趨勢。同時，由于工業設施租金的上升幅度大于售價的上升幅度，所以租金收益率繼續其上升的趨勢，2007年5月，租金收益率上升至8.26%，較2006年底上升約0.23個百分點。

　　戰團中的民企身影

　　“摩托羅拉、飛利浦、東芝、寶潔和惠而浦等海外巨頭已宣布了在華擴張計劃，這將為中國發展更強大的工業市場鋪平道路。”仲量聯行測量師事務所(上海)有限公司亞太區董事陳立民說。

　　顯然，這些外資巨頭已成為國內工業地產市場的重要客戶。仲量聯行的調查報告顯示，上百家跨國企業區域總部落戶上海，而更多跨國企業正將生產基地或廠址移至二線城市。而中國六大主要經濟區中，環渤海地區、長三角和華南地區是重要的工業中心，但業務成本在上述三個地區則相對較高。

　　對于民營工業地產開發商而言，這同樣是一個誘人的消息。

　　記者近日從來自浙江的星月集團上海投資有限公司(下稱“星月投資”)獲悉，該公司目前的工業地產項目遍及長三角，投資運作項目包括大業領地(上海松江)、上海總部灣(上海康橋)、蘆潮港重裝備產業配套園(上海蘆潮港)、國際紡織城(江蘇蘇州吳江)等。其中，位于松江工業區西部科技園的大業領地規劃占地就達到1800畝，總建筑面積60萬平方米，總投資26億元人民幣，項目預計2010年竣工后將擁有500余座總部大樓。

　　上海目前工業地產年投資回報已達10%～12%。星月投資副總裁鄔峭峰認為：“工業地產未像住宅一樣受大量投機行為影響，目前市場仍處于供不應求狀態，這一點在長三角地區尤為明顯，目前工業地產的年投資回報普遍超出10%。”

　　距此項目不遠，同樣位于松江的綜合企業園區“上海財富興園”本周在松江對外公開。據上海財富興園置業發展有限公司總經理范立平介紹，這個總投資7.8億元、占地300畝的企業公園，根據規劃，總建筑面積近30萬平方米，分為三期建設。

　　再看浦東，溫州商人錢仁高掌控著上海浦慶投資有限公司(下稱“浦慶”)，這是一家成立于2003年的工業地產開發公司，目前正在經營的工業地產項目是位于張江的“浦東總部基地”。

　　對于戰團中的一大批民企身影，馬倩稱，國際投資商和機構投資基金進入工業地產，能幫助自用業主將資產負債表內的房地產轉化為現金，并重新投資于其主要業務。

　　不過，一些實際的情況并不令人樂觀。從投資方式看，海外資金主要通過建倉儲設施或標準廠房收取租金來獲取固定收益，或購買帶長期租約的現有項目等方式來投資工業地產項目。由于預期國內工業地產的爆發式增長前景，包括民營資本在內的各種資金都大量進入工業地產投資領域，不少業內人士均預期未來的工業物業可能出現供應過量的局面，由此可能帶來投資回報率降低。

　　“有的工業地產項目已經開始商務化了，有的甚至做成了

寫字樓。”第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司董事長劉德揚表示，目前，特別是內資的工業地產項目希望賣房子，快進快出，而無論跨國公司還是國內大企業的總部一向都以租賃為主。這種定位不切實、需求不清晰的項目是有相當風險的。盲目競爭勢必導致重復建設、惡性競爭和土地資源浪費。

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