專家認為中國地產將因此走上集約開發之路

　　本報記者 王冰凝 北京報道

　　政府近期對于房地產市場的宏觀調控政策連出重拳。10月9日，國土資源部又發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，并將于11月1日正式實施。39號令最讓開發商揪心的一條莫過于其首次明確，受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領取土地使用權證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。

　　資本門檻催生地產寡頭？

　　39號令到底會給中國地產公司帶來什么樣的影響？

　　剛剛在香港上市的SOHO中國董事會主席潘石屹在接受《華夏時報》記者采訪時認為，39號令對資金雄厚的地產公司尤其是融資渠道靈活的上市公司影響很小。

　　“這一新政對上市地產企業是一利好消息，因為開發門檻的提高將使得一部分競爭對手自動出局。而對資金實力薄弱的地產企業則是利空，這意味著如果沒有錢，就沒有可能再在地產市場玩。”潘石屹強調，地產企業欲規避39號令帶來的風險必須考慮上市融資，“資金是惟一的解決辦法，但目前的地價如此高，可以說要拿地要發展，常規的募集資金的方式已經遠遠不夠，首付提高，封頂后才能辦貸款以及剛出臺的未繳清出讓金不得進行土地分期拿證，地產企業在這樣的大環境下尋求發展需要大量資金，地產企業如果不上市，基本上很難再玩轉地產市場。”

　　而在實力雄厚的首創集團董事長劉曉光看來，39號令只是使中國地產行業資金密集化程度更高。

　　“實際上，以地產企業目前在全國拿地的激烈競爭程度，絕大部分企業拿地時都是一次性付清所有款項才拿到土地證，39號令實際上是將這一現實制度化了。”劉曉光表示，首創資金實力雄厚，最近拿地都是一次性付清，不會受新政策影響。

　　“39號令使得資金與地產企業的關系進一步密切，甚至成為生命線，房地產行業將變成一個資金高度密集的行業。”劉曉光預測，對于一些資金實力薄弱的中小開發商，意味著將被淘汰。

　　中小開發商憂心遭淘汰

　　39號令顯然難以撼動此類大的地產開發商，但對中小開發商就不同。

　　“政策只會讓更多的中小開發商因為資金問題不得不退出市場，而形成地產寡頭。這樣房價更加要控制在地產寡頭手中了。”對于39號令，北京富華園房地產開發有限公司副總經理鄭曼夏不無擔憂。

　　與鄭曼夏的擔心不同，上海米蘭之夜房地產開發有限公司總經理雷鑒則在憂心由于39號令尚未有配套實施細則，地方政府在執行時完全可以把相應地塊分割進行“招拍掛”，這其實意味著開發商仍然可以間接地實現分期付款、分期拿證。而且，39號令的執行會讓一部分中小開發商因資金門檻的提高被淘汰，這意味著更多的土地將集中在一小部分資金實力雄厚的大開發商手中，并最終推動這些企業成為地產寡頭，增大囤地、囤房的可能性。

　　萬年長興置業房地產公司總經理黃璽慶對39號令的認識表現得更加理性，他肯定了39號令將有利于規范土地“招拍掛”制度，自動淘汰掉一些資金缺乏單靠資源打天下的開發商，從而提高行業集中度和規范度。但他例證，目前地產排頭兵萬科集團占據的市場份額還不到2%，地產巨無霸形成其實很難，即便形成了，因為政府牢牢掌控著土地，房產企業仍然掌控不了市場。

　　黃璽慶認為，39號令落實到位，還需要出臺相關配套措施，這樣房地產企業將真正面臨重新洗牌。而萬年花城這一類資金實力相對薄弱但有競爭力的企業，其實可以避開房產巨頭們激戰的熱點區域，進行差異化經營。

　　專家說法

　　房地產開發重新洗牌

　　“國土部的新規顯然對中小開發商影響最大。我認為這將導致一部分小的開發商退出房地產開發行業，發生行業洗牌是肯定的。”10月12日，中國房地產業協會副秘書長何琦在接受《華夏時報》記者采訪時表示，近兩年有些地產商戰線太長，在全國范圍內搞擴張，新規也將對這些企業形成很大的壓力，其中一些實力弱的可能會出現崩盤。

　　北京土地學會秘書長劉鋒也表達了類似的觀點，他認為，資金實力雄厚的大開發商尤其是上市公司，由于擁有多種融資方式，在土地的付款方式上更有競爭力，受到政策影響的程度較小，而一些中小開發商受制于資金，無法拿到土地，將不得不面臨出局。他預測，隨著39號令的逐步落實，房地產行業必然將被重新洗牌，從而實現行業集中，這也是產業發展的必經之路，只有提高行業集中度，才能實現良性發展。(王冰凝 賈華杰)

　　實施效果“很難樂觀”

　　新規施行后，業內普遍認為，開發商承擔的資金壓力大了，拿地的門檻也高了，可以合理控制土地出讓的面積。不過，中原地產研究中心總監陶琦認為：“土地市場現在很復雜，新規定能否取得效果，將主要取決于地方政府的執行力度。但因為現在土地出讓收入，已經占地方政府財政收入的很大一部分。實施效果讓人很難樂觀。”(賈華杰)

　　高端訪談

　　國土部法規司任慶恩司長：

　　出讓金清理截至明年6月

　　本報記者 賈華杰 北京報道

　　“從現在開始到2008年的6月30日為止，到時所有應繳未繳土地出讓金的地塊，國土部門都將嚴肅處理。”10月11日，國土資源部法規司任慶恩司長就39號令接受《華夏時報》記者采訪時透露，國土部門正在抓緊研究如何落實新規。

　　這項新規出臺以后，有媒體認為，開發商拿地將不能“分期付款”。不過，任慶恩對《華夏時報》記者表示：“新《規定》出臺并不是禁止開發商的分期付款行為，因為根據規劃法以及合同等，開發商是可以分期付款的。”

　　“新規出臺的目的主要有兩個，一是要打擊囤地不開發的行為，二是規范金融秩序，防范金融風險。”任慶恩強調，這是為了促使開發商加快開發速度，增加上市房源量。

　　任慶恩還表示，付清土地出讓金，才能辦土地證，意味著開發商再也不能用少量的啟動資金，來撬動.大額的銀行貸款，對目前過熱的房地產市場將起到控制作用，“也可以防止土地過分集中在少數企業手中，形成壟斷”。