住宅是城市居民體積最大、價格最昂貴的生活必需品，住宅建設的重要性不但與人們的生活密切相關，與城市環境的優劣密切關聯，而且是事關國家社會長治久安的大計。目前城市住宅的售價居高不下，且質量欠佳，多數居民難以承受。這種狀況尤以大城市更為突出，業已成為重要的社會問題。

　　為此，中央政府兩年來大力進行了宏觀調控。目前采取的政策是，運用政府調控和市場機制兩個手段，保持房地產投資合理規模，優化商品房供應結構，加強房價監管和調控，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平。

　　如果達到了這個目標，使房價不致過快上漲，但房價還是要有一定的上漲。就是說高房價仍將繼續存在，而且還可以不過快地上漲。這就很難保持“合理的價格水平”。

　　中央政府采用了大力度的宏觀調控手段，卻對房地產的高售價未能奏效，其原因非常值得研究。

　　-把住宅建設任務都下放給開發商的后果

　　市場經濟的一個重要的優越性是鼓勵公平競爭，優勝劣汰，這對于可以重復生產的工業產品的效果是明顯的。但是，建房不可缺少的土地是不可再生的，對于一些城市地區來說，某些土地還具有區位優勢，這也是不可再生的。所以，對于一些土地資源緊張，交通欠發達的城市地帶，房地產業實際有相當的壟斷性，難以重復地生產出同樣的產品，在這個范圍內，市場經濟公平競爭的優越性在相當程度上已不復存在。

　　面對政府的宏觀調控，土地持有者，具有一定區位優勢的房地產開發商，并不受宏觀調控的制約。因此，采用市場經濟和宏觀調控的手段抑制高房價是難以奏效的。把為居民提供住宅的任務下放給市場，由開發公司來提供，盈利性企業與大多數居民公益性的住宅需求就必然發生矛盾。多年的實踐證明，僅僅依靠市場的做法，對于建筑業，對于諸多

寫字樓、旅館、商場和高級住宅等類型建筑的發展是有效的，卻不能解決多數居民住房難的問題。

　　另外，房地產追求利潤最大化的目標與廣大居民居住的要求嚴重脫節，這在市場經濟建設的初級階段和土地供應不充裕的條件下更為明顯。一個城市的住宅供應應該與居民的收入狀況相匹配，畢竟高收入者是少數，中、低收入者是多數。此外，還有一部分收入更低、需要救濟的居民。這意味著城市政府除了應提供可購買的商品房外，還應滿足不同標準的出租房的需求。但是目前的供應與需求卻相差很大，甚至可以說恰恰相反。

　　按照北京市2006年住宅供應的統計，面積90平方米以下戶型的住宅占16.17%，大大低于居民的實際需求。這是因為大戶型的高級住宅，可以高價出售，同時大戶型住宅的進深可以加大，在同樣的用地上可以提高出房率。由于這樣盤算的開發商相當多，大戶型高級住宅的供應就大大超過需要，市場經濟固有的盲目性、自發性和滯后性的弊端就充分顯示出來。

　　這種大大超過本地購買力的住宅供應，很容易導致泡沫經濟。由于北京周邊的省、市、自治區已形成富裕階層，這些過多的大戶型高級住宅就賣給外地有錢人作為投資使用。有報道稱，他們大多數用現金一次性付款，不用銀行的抵押貸款。

　　據稅務部門介紹，山西關閉了2900個小煤窯，礦主們用卡車拉著退還的資金到北京來買房，導致稅務部門收稅困難。北京市外地購房的占33%，這還不算多，上海外地購房的占56%，成都也達到40%，都比北京多。

　　由于這種情況普遍存在，于是在尚未賣掉的“空置房”之外，又增加了一個叫作“閑置房”的新品種。對此有一個解釋，即住宅有兩種功能，一是“居住”，二是“投資”。但這種對消費品的“投資”并不能用于再生產和擴大再生產以增加社會財富，這是一種“囤積居奇”的行為，一旦物價下跌，這種“投資”的“功能”也就不復存在了。把這么多寶貴的城市用地和大量的人力、物力用以為富有的投資者牟利難道合理嗎？應該說這是過去片面追求經濟效益和把住宅建設的任務都下放給開發商造成的后果。

　　-房價存在大幅度降低的空間

　　目前的房屋售價遠遠超出了造價，售價與造價相背離，開發商可以賺取超額利潤。對于許多大中城市來說，現在的房價客觀上存在著大幅度降價的空間。

　　以北京的情況來說，在1992年，大興縣的房價比較低，每平方米800元，但銷售困難。因為在北京的各郊區縣中，大興縣離市中心區最近，購房者都愿意買市中心區的房子，而遠郊的密云、昌平等區縣由于距市中心遠，居民只能買當地的房子，住宅銷售就比較容易且售價也可以較高。

　　1992年二環路正在改建為全線立交的快速路，北京市建委就通知大興縣停止住宅的銷售，因為二環路改建完工以后，從大興到復興門，汽車只要二十幾分鐘就可以到達，住宅售價即可以提高。開發公司和地方政府都愿提高住宅售價，而那時的開發公司大都是地方政府辦的，房地產的經營也是地方政府的一項生財之道。

　　1992年的物價比現在低，如果按照物價指數計算，當年每平方米售價800元，折合為今天的物價指數則應為每平方米1600元，可見存在著巨大的降價空間。據2007年3月14日

中央電視臺的新聞報道，廣州市單位自建房房價是每平方米2000元，而廣州住宅的平均售價是每平方米7000元。這表明一些大城市目前住宅每平方米數千元甚至上萬的售價是大大超過了住宅的造價，存在著很大的超額利潤，因此也存在著售價大幅度下降的空間。這就有可能為居民提供可以買得起的體面的住宅。我們應當研究實現這種可能性的途徑，制定相應的住宅建設政策，使這種可能成為現實以為民造福。

　　-從歷史的經驗中尋求降低房價的辦法

　　在上世紀80年代住房制度改革以前，城市居民的住宅，主要由單位提供，屬于福利分房。這些住宅的建設由政府計劃部門計劃安排。各單位取得計劃部門批準的計劃任務書后，

城市規劃部門即據此劃撥住宅建設所需用地。這個計劃任務書既包括建設所需的資金和國撥三材(鋼材、木材、水泥)，也包括建設用地。有了這些必需的條件，許多年來各單位自行組織實施住宅的建設。

　　以北京的情況來說，到上世紀60年代就發現有不少單位只建居住類房屋，造成一些住宅區缺少必需的生活服務設施，如學校、幼兒園、商店等，使居民的生活遇到很大困難。

　　為了安排必需的生活服務設施，需要施行統一、成片的建設，1966年北京市政府為此成立了市建委下屬的統一建設辦公室(下稱“統建辦”)，負責住宅區的統一建設。各建設單位把計劃任務書交給統建辦，待住宅區建成后，由統建辦把住宅如數交給各建設單位。統建辦屬于政府機構，只收取管理費，不盈利。

　　到了上世紀70年代末，統建辦也遇到了一些困難，由于看起來是政府機構在建住宅，于是就有政府機構前來索要住宅，這使統建辦難于應付；此外，有的人認為這個辦法對于政府來說只是服務，沒有什么好處。于是幾經反復，到1980年就取消了統建辦，把它改成了市建委下屬的城市建設開發公司，各個區、縣也陸續成立了下屬的房地產開發公司。住宅建設的用地也逐漸不再劃撥給建設單位，而是成片地劃撥給了開發公司。

　　這樣，就把不盈利的從事服務的政府機構改變為從事經營可以盈利的企業。這對于地方政府確有相當的“好處”：便于提供市政設施建設所需的拆遷用房；地方政府可以支配獲取的利潤；可以用富余的房屋緩解某些住房困難。這對地方政府來說，在財政收入不寬裕的情況下，還是相當有益的。

　　實施了住房制度改革后，把成為各個單位負擔的福利分房和平均主義改掉，這是正確的，但同時也把以建設成本出售住宅的辦法改掉了。這樣，住宅的售價由市場決定，由開發商操辦，追求最大利潤，就造成了今天的高房價。

　　對于高標準、大戶型的住宅實行市場定價的辦法，由開發公司提供，可能是適當的。但這對于中、低收入的居民來說則是難以承受的。

　　如果對中、低收入居民仍采用政府的服務型機構負責建房，政府以優惠價供應建設用地，按照建設成本提供住宅，住宅的售價就可以大幅度下降。這種在北京實行多年的辦法，實為具有社會主義性質的住宅政策，是應該予以保留而不應廢除的。

　　實踐證明，把大多數家庭的住宅問題，交給謀取最大利益的開發商去安排操辦，如果還不是像孟子說的“以若所為，求若所欲，猶緣木而求魚也”，那也是自尋煩惱。在這樣的機制下，政府的政策制定者們費盡心思，也只能是修修補補，難以解決問題。

　　在經濟體制改革、政企分開、權力下放的過程中，各級政府把那些不該管、管不了也管不好的事情放權給企業，使企業能夠自主經營，是完全必要的。但是，把政府應盡的職責也放掉，下放給開發公司去主辦，那就是失職了�，F在，政府應收回這個權力，把國有的開發公司改為非盈利的服務性政府機構，并由政府提供優惠的建設用地，把向多數居民提供他們可以負擔的優良住宅的責任切實擔當起來。同時根治炒賣地皮、推高房價的現象，并把這項任務列入各級地方政府的重要考績指標。

　　-新加坡“居者有其屋”的啟示

　　尋求降低房價的辦法也可以在總結自己經驗的基礎上，借鑒國外經驗。新加坡的“居者有其屋”計劃是值得研究的。

　　新加坡的住宅分為兩大類：“組屋”和“私宅”。“組屋”是政府通過其所屬的建屋發展局提供的廉價公共住宅�！八秸�”是私人房地產商投資興建的按市場價銷售的高級住宅。

　　新加坡政府很早就設立了法定機構——建屋發展局負責建設“組屋”，在政府征用土地的基礎上，以福利價為廣大中、低收入者提供住宅，以實施“居者有其屋”計劃。

　　新加坡在上世紀七十年代初就制定了法律，授權政府為公共用途征用土地并規定了土地的賠償標準，建立了強制性的儲蓄計劃，利用公積儲蓄作為購屋資金，制定了一系列有效的管理辦法。

　　新加坡的領導人李光耀說：“我想不出有什么理由讓私人地主從土地的增值中獲益”，“我們信奉社會主義，相信人人平等”，“我們必須確保國民收入適當地重新分配，以抵消自由市場競爭下出現極端后果。在為教育、住房和公共衛生等方面提供津貼，從而提高人民謀生能力的政策顯然是必要的�！�

　　多年來，新加坡的“組屋”不但數量持續增加，家庭居住面積逐步增大，質量也不斷提高，不但中、低收入者可以買得起，還成為環境優美、生活便利的宜人住宅區，形成了漂亮的城市景觀。

　　截至1988年，建屋發展局為88%的人口提供了住宅。到2000年，新加坡92%的家庭擁有了自己的住宅，88%的家庭居住面積在四室以上。這種以福利價提供的“組屋”的重要特點是以建房的成本價出售給居民。據瞭望

　　建立完善

　　主管住宅建設的機構

　　為城市居民提供住宅是一項涉及面廣、問題復雜、難度大且長期的重大任務，也是許多國家面臨的難題，國際學術界稱其為“住宅問題”，需要具有權威的政府機構和專門知識的人員來從事深入的調查研究，制定政策、計劃和相應的措施，為政府決策提供可靠的依據。從中央到地方政府都應設立這樣一個機構。

　　以北京為例，北京市的住宅任務與建委、規委、國土、發改委等多個部門都有關系，但都只是涉及這些部門業務范圍的一部分，是“鐵路警察各管一段”，出了問題找不到一個全面負責的部門。北京市政府也設立過“房改辦公室”、“保障性住房辦公室”等機構，但都是只管局部問題的“辦公室”，沒有一個專職的機構負責。政府要切實承擔起為居民提供價廉、物美的住宅，就需要設立專職的、具有專門知識的屬于政府正式序列的住宅局來統籌策劃，成為政府決策和實施的強有力的行政機構。

　　對于這項重大的改革，中央政府主管制定政策的機構具有十分重要的作用。不少大中城市地方政府已從房地產業和土地批租招標中獲得利益，又囿于任期的局限，不容易有長遠觀念，而獲得豐厚利潤的房地產業已經形成，因此深入進行改革的方案可能難以產生。若非中央政府痛下決心，實難收到成效。

　　這樣，中央政府制定政策的職能部門就顯得尤為重要。當前為中央制定住宅建設政策的機構是建設部住宅與房地產業司�，F在采取的抑制房地產價格過快上漲，實為允許房價繼續上漲的政策，是過于照顧了房地產商的利益，而忽視了居民的利益。這可能與機構的設置不當有關。住宅和房地產業不應該混同在一起，應該設立能為中國住宅政策謀劃良策的專職的住宅局。所以這項重大的改革應從建設部開始。

　　房價居高不下，不僅是一些大、中城市的問題，現在業已蔓延到一些小城市。如果發展下去，勢必影響到在城市化過程中成長起來的小城鎮，因此這是一項全國性的大問題。這也是促進國民經濟發展，有利于可持續發展的重要問題，因為房價下降，可建的住宅規模和可以售出的房屋規模就可以增大，而難以售出的空置房就可以減少，泡沫經濟的危險也隨之減少，同時還可以減少居民對購房困難的擔憂，有利于擴大內需，促進經濟發展。