潛行內地15年，香港四大地產商之一恒隆集團( 0010.HK)少帥陳啟宗一直很低調。

　　今年8月中旬參加博鰲房地產論壇并擔任演講嘉賓，是陳啟宗首次在內地房地產業界高調亮相。他帶著恒隆經歷香港經濟周期的經驗而來，也帶著對內地房地產市場的冷靜思考而來，更帶著對內地市場的熱切期許而來。

　　冷觀市場：泡沫藏在股價里

　　在陳啟宗眼里，開發房地產是賺大錢最好的辦法。但他反問道，政府會不會長期地讓開發商賺大錢呢？“從某種意義上說，法制是賺大錢最大的障礙，市場越規范越不容易賺錢，這時候賺錢靠膽量、靠靈活；行業規范了，就得拼實力了。今天的英雄不一定是明天的英雄！” 歷經香港樓市風雨，讓他始終對市場保持一份謹慎和警醒。

　　對近一個時期以來內地地王頻出的現象，陳啟宗毫不掩飾他的擔憂。他說，這是非常危險的現象，香港也曾經有過這樣的階段，所以1995年恒隆就停止在香港買地了。“不要以為政府不出手就沒事。今天是全球經濟一體化，別的國家發生的事情可能也會波及我們。”

　　他認為，中國的

房地產市場本身沒有泡沫，因為所謂泡沫是沒有足夠需求卻因為資金太多把價格推上去了。日本當年的地產泡沫就是這種情形。但中國內地市場不是這樣，價格在上升，但確實有實際需求。只不過市場本身沒有泡沫不代表這個行業沒有問題。“上市公司動輒80倍以上的市盈率，說明一定有泡沫，地產的泡沫就在

股票里。現在高價拿地最踴躍的就是上市公司，

房價下跌或者股價下降，都可能讓這些公司死掉！”在他眼里，房價快速上漲和地產股票泡沫是這個行業最大的危機，對無視這兩個危機的企業，他譏諷說：“不是天真就是無知！”

　　現身說法：恒隆50年沉浮啟示

　　陳啟宗反思說，創辦50年、一度是香港最大華資企業的恒隆，有足足20年間的發展緩慢期，原因主要是上世紀70年代做了一個錯誤決定：沒有買香港新界的土地。“事實上，香港當時經濟周期的特點是曲折向上的，恒隆因為保守錯過了機會，而新鴻基、恒基都把握住了這輪行情。”他苦笑著說：“我們雖然沒有死掉，但成了沒死的當中發展最差的一個。”

　　1991年，他接任公司董事長。1991年～1997年，整個香港沒有便宜的土地可買，只能到內地找機會，如今享譽內地的上海恒隆廣場和港匯廣場就是那時拿到的項目。1997年，香港大熊市來了，恒隆抓緊賣掉兩個項目獲得20億元現金。緊接著亞洲金融危機爆發，但當時恒隆已經有50億元資金在握。接下來，他又走對了幾步棋：1999年到2000年，在香港樓市低谷時花幾十億元低價買地，后來香港經濟逐步復蘇，這些地賺回了兩三百億元，是全香港同行中邊際效益最高的；2002年，在上海投資的寫字樓和商場都開張了，效益好得像中了頭彩一般。

　　這時又有一件必須做對的事擺在面前：賺到手的兩三百億元該放到哪兒呢？

　　2003年，陳啟宗帶著百億資金再次進入內地找地，選擇在二線城市最好的地段開發地標性建筑，并戲稱自己是“到二線城市做傻事”。但他相信這樣做不容易被別人打垮。2005年，他在天津找到第一塊地建商場，之后在沈陽選擇兩塊地也做商業地產。陳啟宗拿地的基本準則是：不看好新城，只愿意進入成熟商圈。

　　目前，恒隆已先后踏足天津、沈陽、濟南、無錫、長沙5個內地二線城市。他計劃在15年內把400億元自有資金全部投入內地，大概要投18個項目。他盤算，在不貸款只用自有資金的情況下，按照每年18%～25%的投資回報率計算，每個項目只用4～6年就可以收回投資了。

　　陳啟宗相信這第三件事他也做對了。他坦陳：香港的地產市場機會已經很少了，年經濟增長率只有5%，而內地大中城市的增長率在11%～12%，機會當然在內地。

　　內地策略：專注商業地產開發

　　恒隆在內地選擇專注持有型商業地產開發的策略，陳啟宗的理由是：“這個領域的政策風險小一些，懂的人少一些。”他堅決不去碰住宅，最大擔憂便在政策風險上，“做住宅開發，目前地價這么高，有可能趕上一次調整就把賺到的錢全吐回去了。而且住宅事關民生問題、關系社會穩定與安全，政府以后要不要讓商人在這塊賺錢很難說。”此外，住宅開發稅率過高也是他回避的原因之一。

　　陳啟宗清醒地認識到，港商與內地企業相比產品優勢并不明顯，最大的優勢在資金上。但現在內地上市公司的融資能力都很厲害。如果港商還是盲目自大，不認真了解怎么在內地做生意，即使再過15年，港資開發商在內地也只能做二流企業。這是環境和人性所決定的。

　　他觀察認為，中國的房地產正處在戰國時代，政策環境是變動的，商業環境也是變動的，在這樣的營商環境中，他的原則是“寧左勿右”，就是說，積極進取比謹慎保守更能順應時勢。中國經營報記者：謝紅玲

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