許慧穎
一直訥于言敏于行的陽光100總裁易曉迪近來較頻繁出現(xiàn)在媒體視野中。
易曉迪對《第一財經(jīng)日報》表示，本周將針對無錫項目發(fā)行為期3年的房地產(chǎn)信托計劃，募集金額在4億元人民幣左右。
此前甚少提到上市字眼的易曉迪還透露陽光100將在2年內(nèi)完成上市的目標。
在易看來，上市是被迫的，資金已經(jīng)成為橫亙在處于快速成長期地產(chǎn)公司面前無法逾越的門檻。SOHO(中國)、華遠、河南建業(yè)等一批中型公司均在準備或?qū)⒁瓿缮鲜校绻麕状髧蠊苫貧wA股成功，今年可以被稱為“地產(chǎn)公司上市年”。
新融資平臺
去年，為解決瓶頸，陽光100與華平基金合作開發(fā)項目，還曾與湖南信托合作針對長沙項目發(fā)行信托計劃。據(jù)悉，到目前為止華平基金已經(jīng)注入1.2億美元。不過，這些資金對于近年來在全國迅速擴張的陽光100來說遠遠不夠。易曉迪想到了再度利用房地產(chǎn)信托，但這一次并非如前簡單。
上周，陽光100與杭州工商信托在京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方實質(zhì)性合作將從上述提到的無錫項目開始。杭州工商信托總裁丁建萍向《第一財經(jīng)日報》表示，針對無錫項目的信托計劃于本周正式發(fā)行，封閉期為3年，募集金額約在4億元人民幣左右。
丁建萍相當看好雙方的合作，雙方還擬就資金信托、動產(chǎn)、不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、企業(yè)資產(chǎn)重組、購并等中介服務(wù)等12個方面展開全方位多層次的合作。他還透露，杭州工商信托正著手準備兩只房地產(chǎn)信托投資基金。屆時或許還將與陽光100進行合作。
今年初，相關(guān)部門出臺了《信托公司管理辦法》與《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，讓信托回歸了本來面目。而獲得新信托業(yè)務(wù)牌照的杭州工商信托可以在REITs(房地產(chǎn)信托基金)、私募基金、企業(yè)重組并購等領(lǐng)域發(fā)揮全方面作用。
對于此次合作，陽光100常務(wù)副總范小沖則表示，受宏觀調(diào)控影響，陽光100所依靠的銀行貸款融資途徑越來越狹窄。因此有必要多方面拓寬多種融資渠道，原先依靠的銀行貸款成本低但門檻太高。
投資洼地
易曉迪把開展上市計劃稱作是“被迫不得不做的事”。按照陽光100的計劃，每年開發(fā)量在200萬平方米左右。易曉迪要求公司起碼要儲備能連續(xù)開發(fā)六、七年的土地，即1400萬平方米。
如此龐大的地塊需要更龐大的資金來支撐，多次在拿地中敗給上市公司的易曉迪把一切歸罪于資金。而目前看來，唯有上市才是解決這一問題的最有效方式。不過有了失手經(jīng)驗的易曉迪更改了拿地策略，不再去搶“香餑餑”轉(zhuǎn)而“投資洼地”。
所謂投資洼地，即是去拿一些現(xiàn)在不太受人關(guān)注的三線富裕城市，每平方米售價在5000元左右的地區(qū)，繼續(xù)打造針對白領(lǐng)階層的國際新城。這些地區(qū)大多能夠以較低的價格取得大幅土地，看來易曉迪不光看中了薄利多銷的現(xiàn)狀，更在意的是開發(fā)期內(nèi)土地的升值空間。
例如新近取得的無錫項目面積約2400畝，待開發(fā)面積約1800畝，分三年開發(fā)。該項目位于長三角重鎮(zhèn)無錫市的北部，交通便利，離城市中心9公里，周邊各類配套正在興建當中。這塊地更重要的意義在于成為陽光100首次進入長三角的標志，今年陽光100的重點即布局長三角。
對于今年很多公司宣布準備上市，易曉迪認為，宏觀調(diào)控的大背景下，開發(fā)商生存所依賴的根本是土地和資金，隨著融資成本的提高，很多沒上市的房地產(chǎn)企業(yè)也迫切需要開拓新的融資渠道以支持其規(guī)模擴擴張。而他的好朋友、另一位即將榮升為上市公司老總的潘石屹則感慨地表示，游戲規(guī)則已經(jīng)變了。
不可否認的是，熱潮涌動的資本市場為地產(chǎn)公司提供了一個最好的時代。
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