北京報道 本報記者 賈海峰

　　經過3年努力,遠洋地產終于成功在香港上市。

　　據香港媒體報道,遠洋地產將于14日開始公開招股,每股定價6.45~7.7元,發售15.5億股,集資100~119億元,每股市盈率在19倍左右。

　　IPO之后,遠洋地產有了質的變化:土地儲備增加1倍至860萬平方米;新增持有商業物業面積近100萬平方米。

　　土地儲備翻番

　　9月12日,剛剛在香港結束對機構推介活動的遠洋地產總裁李明即要飛往新加坡,他的下一站是英國。此次對機構推介獲得了包括恒地(0012.HK)主席李兆基、新地(0016.HK)郭氏兄弟、全球最大對沖基金之一Och-ziff、新加坡政府投資機構GIC在內的香港10家知名機構認購,集資18.72億元,占預期最高集資額的16%。

　　遠洋地產此次放入上市公司的資產中有91%來自北京、天津、沈陽等環渤海經濟圈。在臨上市之前,又將天津項目放入上市公司資產包內。北京業務占遠洋地產業務比重為51%,天津排第三,占19%。天津項目主要包括天津遠洋新天地和天津遠洋新干線,合計土地面積60萬平方米左右,其中天津遠洋新天地已經進入發售期。

　　2006年初,遠洋地產土地儲備約400萬平方米;2006年底,遠洋地產總裁李明表示公司土地儲備達到500萬平方米;2007年9月,遠洋地產公布的初步招股文件中表明,公司土地儲備已經超過860萬平方米。

　　中銀證券研究報告中指出,遠洋地產今、明兩年竣工建筑面積將達到73.1萬平方米和91.9萬平方米,增長率分別為62%和26%,而純利潤則會分別上升152%和44%。今年遠洋地產預計實現利潤14.4億元,明年這一數據將達到20.73億元。

　　"上市意味著公司的蛻變,"北京復地公司有關人士表示,企業上市可以使資產翻倍增長。

　　中投證券一位分析師指出,遠洋地產購地資金主要來自股權融資,2006年底引進5家戰略投資者和數家中小投資機構為遠洋地產集資近20億元。隨后,遠洋地產充分利用了這筆上市前融資大肆購買土地,由于購買時間比較短,這次公布的860萬平方米土地儲備中還有100多萬平方米沒取得土地證件。

　　此外,遠洋地產在2006年低調收購了北京中央

別墅區的"東隆別墅"項目,該項目占地2000畝,遠洋地產僅在其前期收購土地及平整工作中就投入12億元以上。

　　中銀證券的報告指出,遠洋地產此次上市最多可募集資金119億元。如何將充裕的資金盡快利用起來,維持每年業績增長,是遠洋地產當前面臨的主要問題。

　　從記者初步獲悉的招股說明書內容來看,2006年度遠洋地產盈利為5.704億元,升52.4%。如果計入物業重估在內,207年度盈利為16.33億元;如果不計物業重估,盈利為14.53億元。

　　遠洋地產自2000年開始就保持高速業務增長。每年開發樓盤面積達300-350萬平米,竣工面積達到100-130萬平米,銷售額達到60-70億元。截至2007年1月份,遠洋地產每年各項業務指標增長率在50%以上,而且未來3-5年內仍將保持這一增長速度。

　　而遠洋地產在2006年先后增持了北京凱晨廣場、遠洋大廈、光華國際等項目,總建筑面積超過100萬平方米,每年可貢獻租金收入近2億元。

　　中遠、中化幕后支持

　　今年6月,李明接受本報記者采訪時表示,中遠和中化兩大集團在2002年時制定了遠洋地產三步走的發展戰略:第一步從2002年2007年,利用五年時間完成公司基本結構建立,形成一個股權兩元化的公司;第二步是再利用五年時間,將遠洋地產股份由兩家變為多家,成為一家中外合資的

房地產開發企業,業務要專注北京;第三步是股權多元化時代,即進一步擴大中遠地產股權多元化程度,完善公司治理結構,將其塑造成上市公司治理結構的地產公司。

　　2004年,遠洋地產變為內外資控股比例為49%∶51%的外資控股公司。

　　2006年底,遠洋地產開始了增資擴股動作。先后引入渣打銀行、美林集團、摩根士坦利、瑞士信貸、香港金融社等5家策略投資者,引入約1.7億美元資金。

　　隨后,由中遠國際、WonderlandCapitalInc和中化集團持有的中遠地產股權,被分別轉換至新控股公司Newco,未來的Newco將持有中遠地產100%股權。而通過系列股權出讓,原大股東中遠國際持有中遠地產的股份由44%降低到30.8%,中化集團持股也由44%降低到了30.8%。

　　此次公開發股以后,中遠集團所占遠洋地產股份由30.8%降低到20.4%。第二大股東中化集團持有股份由30.8%降低到14.2%。摩根士坦利、美林、渣打等戰略投資者持股由40%左右降低到25.5%。

　　通過連續出讓遠洋地產股權,中遠集團獲得套現資金約150億元;中化集團獲得套現資金近200億元。而摩根士坦利等國際投行已經從遠洋地產上市中獲得收益超過93億元。

　　遠洋地產的兩大股東中遠集團與中化集團也第一次打破"持股平衡"。中遠集團以持股20.4%比例股份絕對控股遠洋地產,而通過降低國有股股份比例,遠洋地產保持獨立經營的想法得以實現。

　　今年7月,中化集團出面幫遠洋地產向

商務部申請股份變更外資工作,并獲得商務部批準。而遠洋地產一直與中化集團旗下方興地產(0817.HK)合作甚密。

　　上述知情人士說,從中化集團和中遠集團的持股比例變化上來看,中化集團意欲退出遠洋地產控股股東地位。而從中遠集團和中化集團的5年合作結果來看,雙方各自收獲了一個房地產上市公司,為這兩家公司將房地產業務整體上市打下了基礎。