本報記者 周濤 深圳報道

　　目前房地產上市公司的2007年半年報已悉數公布。今年上半年是房地產行業高速發展與群雄并起之時，隨著房地產行業蓬勃，房地產上市公司進入了一個典型的戰國時代。在群雄割據中，規模與業績的分化、整體性的擴張以及資金、背景雄厚的新晉入者重裝上陣成為這一階段的三大主題。

　　規模與業績的分化

　　對于房地產行業而言，無論是行業景氣或式微都將為行業的分化提供條件。自2005年房地產行業進入一個井噴式的繁榮以來，全行業房地產上市公司業績均大幅增長，但是行業繁榮亦引領房地產業進入了一個強者恒強的時段，而即便在一些老牌績優的房地產上市公司中，銷售與利潤規模亦已出現重大分化。

　　萬科A (000002)、保利地產(600048)、中國海外(0688.HK，即中海地產)、富力地產(2777.HK)四家已經確定在2007年全年實現過百億銷售的公司，這四家“百億軍團”成為本輪規模擴張的代表。

　　增長成為萬科的主題。今年上半年，萬科的營業收入、凈利潤分別達到約111億、16.68億，分別較上年同期增長66.37%、31.28%。同時，萬科的物業銷售面積達到231萬平方米，較上年同期增長89%。

　　值得關注的是，2006年萬科的銷售規模突破200億，今年則可能突破400億。上半年，萬科的銷售額已達到174.7億，為萬全年突破400億奠定了良好的基礎。在銷售規模方面，萬科獨立潮頭。

　　上市僅一年的保利地產的增幅亦令業界矚目。今年上半年，保利地產完成銷售面積94.28萬平方米，銷售額79.53億，較去年同期分別增長102%、167%。

　　而另外兩家在香港上市，中國海外(0688.HK，即中海地產)、富力地產(2777.HK)一向以超強的盈利能力名聞業內，其業績增長，尤其是利潤增長相當醒目。中國海外上半年實現內地房地產銷售達到84億港元，同比增長30%，銷售面積增長21%，達到92.5萬平方米，當期實現凈利潤13.7億港元，凈利潤增長幅度達到60%。富力地產 (2777.HK)銷售額達到31.97億元，較去年同期的人民幣12.70億元上升152%，凈利潤增長158%至人民幣6.68億元。

　　房地產市場蓬勃，房地產企業“百億軍團”不止上述四家，而“百億軍團”與眾多其他房地產公司在銷售與利潤規模方面出現了顯著的分化。與“百億軍團”相比，不僅其銷售規模在年內難以突破百億，其上半年凈利潤亦遠在5億以下。

　　以老牌績優房地產上市公司招商地產(000024)、金地集團(600383)為例。盡管今年上半年，招商地產房地產銷售收入、總體凈利潤分別實現了400%、262%的增長，但其銷售、凈利潤規模相較“百億軍團”差距甚大，今年上半年招商地產銷售額亦只有約10億，當期凈利潤增長262%，約4.36億。金地集團的業績亦取得大幅增長，今年上半年金地房地產銷售面積、銷售額分別達到54萬平方米、47億，分別增長43%、85%，但當期凈利潤僅約2.4億。

　　隨著房地產行業高漲趨勢不減，即便對于老牌績優秀房地產公司而言，分化仍將進一步深入。另一方面，在分化的同時，房地產全行業的普遍增長仍是行業主要特征。這種增長依然來自于房地產市場供不應求的局面，供不應求的局面導致兩個結果，一是高速增長的物業開發面積，銷售實現非常輕松；二是物業的單價在普遍上漲。不斷上漲的房價為強者恒強創造了條件，以萬科為例，其物業銷售面積增長89%，而同期銷售收入的增長則達到136%。

　　普遍性擴張

　　房地產行業整體繁榮，無論規模大小的上市公司，借著資本市場走牛帶來的融資便利，開始了普遍性擴張階段。擴張表現在兩個方面，一是拿地，即儲備房地產項目的擴張；二是相當一部分房地產企業開始大力擴張自有物業。

　　對于房地產開發企業而言，土地儲備是未來持續發展的關鍵資源，在這一方面，今年上半年幾乎所有企業都表現得相當進取。一批主流房地產企業目前儲備的房地產開發項目足夠未來3-5年，以至更長時間的開發。

　　“圈地”成為2007年上半年房地產上市公司最主要的動作。萬科的“圈地”計劃最為宏大，2007年萬科計劃新增項目資源達到1000萬平方米，今年上半年萬科新增規劃建筑面積已達到521萬平方米。目前萬科總體擁有規劃建筑面積2157萬平方米，按萬科權益計算達到1818萬平方米。

　　而富力地產目前擁有的土地儲備幾乎首屈一指，至2007年6月30日，富力所擁有的土地儲備達約3100萬平方米，其中今年上半年在上海、昆山、天津、海南及沈陽合共購入七幅土地，總建筑面積約274萬平方米。

　　在土地儲備方面，眾多企業相當進取。中海地產今年上半年新增建筑面積亦達到291萬平方米，其項目總體儲備面積已達到1766萬平方米。保利地產新獲得規劃建筑面積約82萬平方米，至上半年保利地產擁有項目儲備面積達842萬平方米。一向保守的招商地產今年上半年的土地儲備亦已達到168萬平方米，是往年的數倍。

　　而值得警惕的是，當前房價處于高位，而且招拍掛已成為主流拿地形式，眾多房地產企業拿地的價格亦不菲。過高的土地成本給當前“圈地”甚多的房地產企業亦可能帶來諸多壓力。

　　下轉42版

　　上接41版

　　房地產公司在“圈地”方面相當進取，而后續開發需要更多的資金，而今年房地產上市公司的融資，尤其是證券市場融資數量與規模劇增。

　　萬科創下了房地產企業增發融資的紀錄，今年9月初萬科通過增發募集資金約100億。保利地產緊隨其后，今年8月初保利地產完成增發募集資金約70億。招商地產通過定向增發融資23億，并順利完成了15.1億可轉債的轉股。

　　房地產企業幾乎成為今年上半年的領漲板塊，牛市亦為房地產企業股權融資創造了條件。而由于近幾年房地產行業利潤豐厚，資金實力不斷增強的房地產企業開始了另外的擴張路徑：擴張寫字樓、高檔商務酒店等持有性物業。由于持有物業要耗占大量資金，眾多房地產上市公司大規模沉淀持有性商業物業成為一個新的趨勢。

　　除了招商地產、華僑城、金融街(000402)等一直在不斷加強持有物業規模之外，眾多實力不俗的房地產企業也加入了大規模持有物業的行列。富力地產的持有物業力度相當之大，富力在廣州、北京在建的就有3家五星級酒店，在建酒店的建筑面積總計約27萬平方米，廣州北京兩個富力中心總建面超過22萬平方米，北京富力購物中心超過17萬平方米，規劃建設天津富力城等超過40萬平方米的商業物業。

　　中海地產在香港和內地持有商業物業6.3萬平方米，中海還計劃在未來4-5年，持有商業物業的盈利將達到20%。保利地產在建商業地產項目總建筑面積近百萬平方米，計劃在2010年以后，持有物業的租金收入超過每年10億。

　　大量房地產企業開始擴張持有物業的規模，一是因為在人民幣升值的大背景之下，物業大幅升值的可預期，另外2007年新的會計制度將體現物業重估增值收益。而另一方面，以萬科為代表的房地產企業則堅持專注于住宅開發，而持有物業的發展，則為房地產企業選擇不同路徑、發展模式提供了現實基礎。

　　新晉者重裝上陣

　　盡管房地產上市公司成為今年牛市領漲板塊，但是從股價表現來看，更“牛”的是眾多新晉身為房地產上市公司的企業，他們擁有強大的資金或者大股東背景，他們或擁有大集團房地產業務整體上市、資產注入的題材，這些企業開始被市場認為是未來可能打破房地產格局的生力軍。

　　在這批重裝上陣的新晉者中，一類是在過去一兩年已經開始變身為房地產企業，并在今年的資產注入中獲得了重大突破，中糧地產(000031)、深南光(000043)是其中的代表。

　　今年4月，依托中糧集團的優勢，中糧地產獲得天津濱海新區20公頃土地的一級開發權。8月底，中糧地產通過配股募集資金約13.5億。深南光因為背靠大股東深圳中航集團，8月底，深南光通過定向增發獲得大股東注入的房地產項目、酒店、物業公司不同比例的股權。這類企業還包括天鴻寶業 (600376)增發收購首開集團房地產業務。

　　而另外一類重裝上陣的房地產上市公司在今年上半年才完成 “變身”。創造連續42天漲停紀錄的ST金泰(600385)就是這類代表。今年7月9日，ST金泰發布定向增發80億股的方案，控股股東新恒基集團以其價值221億的資產認購70億股，這家以往主業為醫藥、化工、客運等眾多業務的公司變身為以房地產為主業。而另外華遠地產亦在今年上半年借殼SST幸福(600743)上市。

　　無論是老地產公司的資產注入、整體上市，還是新晉變身而來的地產上市公司，這兩類企業幾乎成為當前市場追逐的明星股。但是直到目前，市場還沒有看到其房地產業務非常優異的表現。無論對于投資者還是上市公司經營者本身，故事可能很好聽，而更值得關注的是這些公司后續的業績與表現。

　　來源：經濟觀察報網