本報(bào)記者 周亞玲 北京報(bào)道

　　上市的地產(chǎn)公司正在形成一個(gè)增發(fā)循環(huán)。增發(fā)、配股、發(fā)債-拿地-房?jī)r(jià)上漲，利潤(rùn)增加業(yè)績(jī)好-股價(jià)升-再增發(fā)、再配股、再發(fā)債-再拿地-股價(jià)再升。今年以來(lái)不斷進(jìn)行再融資的開(kāi)發(fā)商的確是一群最聰明的經(jīng)營(yíng)者。在房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期下，他們獲得了多頭的利潤(rùn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的道理再次得以驗(yàn)證。如果房市回調(diào)的寒冬到來(lái)，這些脂肪最厚的大熊就能活下來(lái)。那些被淘汰的小開(kāi)發(fā)商，捂了幾年盤(pán)，拿著幾個(gè)億無(wú)事可作，頂多有些無(wú)聊。而大部分持地產(chǎn)股的普通投資者更多寄于自己在擊鼓傳花的游戲里不是最后鼓點(diǎn)停止時(shí)的倒霉鬼。

　　外資公司職員張軍(化名)最近賣掉了萬(wàn)科的股票，套現(xiàn)300萬(wàn)。張軍只買(mǎi)地產(chǎn)股，而且只買(mǎi)萬(wàn)科的股票。在香港工作過(guò)的他認(rèn)為：“臺(tái)灣、香港的房子都8萬(wàn)一平米了，我就愣不相信北京、上海這樣的大城市，

房?jī)r(jià)就上不去。炒樓的資金量太大了，買(mǎi)地產(chǎn)股肯定也很賺的。”從2005年開(kāi)始，張陸續(xù)投入40萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)萬(wàn)科的股票。而像張這樣的人，在記者調(diào)查的朋友圈子里，并非少數(shù)。“不為什么，房?jī)r(jià)漲得那么厲害，我沒(méi)有理由不買(mǎi)地產(chǎn)股來(lái)對(duì)沖。”另一投資者李黎告訴記者，“房?jī)r(jià)一漲，今年又等于白干了。”“買(mǎi)不起房,我還不能買(mǎi)些房地產(chǎn)股嗎?”高房?jī)r(jià)強(qiáng)烈刺激下出現(xiàn)的這類思維似乎可以給地產(chǎn)股前一些時(shí)日的大漲提供某種另類的解讀。

　　而在賣家的一方，大部分的地產(chǎn)上市公司都在賣力地增發(fā)、配股、發(fā)債。今年包括萬(wàn)科A在內(nèi)的11家上市公司實(shí)施了公開(kāi)增發(fā)。

　　當(dāng)然，最出名的是增發(fā)上了癮的萬(wàn)科。100億的數(shù)量，等于中糧集團(tuán)目前在北京最繁華的地段收購(gòu)三個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的總投資。這樣的擴(kuò)張速度真可謂迅猛。在去年的12月26日，萬(wàn)科剛通過(guò)定向增發(fā)募集資金42億元。增發(fā)之后更是如虎添翼。今年的7月，經(jīng)過(guò)117輪爭(zhēng)奪，南京江寧一幅面積約400畝的地塊以17.85億元的代價(jià)被萬(wàn)科控股子公司與另一家不知名的地產(chǎn)公司聯(lián)合收入囊中。這一價(jià)格高出底價(jià)約12.03億元，并創(chuàng)下3278元/平方米的樓面地價(jià)紀(jì)錄，較底價(jià)翻了三番。就在江寧拍地的10多天前，萬(wàn)科拍下了東莞的地王。

　　對(duì)萬(wàn)科的增發(fā)價(jià)格，大部分媒體都以“圈錢(qián)”作了報(bào)道的標(biāo)題。接受本報(bào)采訪的所有分析人士都認(rèn)為萬(wàn)科的市盈率偏高。

　　而就整體的地產(chǎn)行業(yè)平均收益率而言，亞信金融的執(zhí)行董事洪曦認(rèn)為：“現(xiàn)在的股票價(jià)值肯定是脫離基本面了。地產(chǎn)股肯定有很大的泡沫。現(xiàn)在一年期存款的基準(zhǔn)利率是3.6%,那就是說(shuō)100元的資本放到市場(chǎng)上，市盈率約是28。而股票是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)很大的投資品種,那市盈率應(yīng)該低于28，就算考慮動(dòng)態(tài)市盈率,考慮一些成長(zhǎng)性。但也不至于到50、60。中報(bào)一出來(lái),就有報(bào)告說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本溢價(jià)帶來(lái)的公司利潤(rùn)平均增長(zhǎng)高達(dá)27%。”

　　很多券商的分析都會(huì)談到“要看到未來(lái)的東西，中國(guó)的城市化，看到樓市的供需關(guān)系”等，但正如洪曦先生所言：“只要一個(gè)鏈條出了問(wèn)題，譬如樓市回調(diào)了。那27%很快就不見(jiàn)了。”

　　更何況，萬(wàn)科總市值超越美國(guó)PulteHomes、D.R.Hor-ton、Lennar、Centex等四大房地產(chǎn)公司折合為人民幣的總市值之和的報(bào)道也比比皆是，這樣解讀也未必偏頗。

　　貝塔策略工作室合伙人杜麗虹很肯定地認(rèn)為：“地產(chǎn)股市盈率高絕對(duì)是高。”持有同樣態(tài)度的還有安邦的金融分析師張巍柏和徐斌。張巍柏說(shuō)道：“50、60倍的市盈率下，那就是擊鼓傳花的游戲了。”

　　但購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)股的人難道真的就利令智昏了嗎？“可以從實(shí)物價(jià)格上升、本幣升值等價(jià)值重估中獲取極大收益”這成為人們購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)股的充足理由。而最近在昆明，幾年前100元購(gòu)買(mǎi)的玉鐲子，就有人能以3000元的價(jià)格收購(gòu)，收購(gòu)者還很坦誠(chéng)地告訴了玉鐲的主人，他轉(zhuǎn)手就能賣6000元。而這類來(lái)自緬甸的玉石大漲的原因就是緬甸政府禁止出口玉石礦料。但從2001年就開(kāi)始的禁令，為何在今日的氛圍下醞釀出如今的高價(jià)，就不得而知。“凡是土里出來(lái)的東西，都在漲價(jià)。”一位股票投資者告訴記者。不能低估投資者樸實(shí)的理解力。但顯然最大的贏家還是上市公司。

　　增發(fā)、發(fā)債這類融資成本很低的手段在行業(yè)出現(xiàn)劇烈變動(dòng)的時(shí)期，對(duì)于上市的地產(chǎn)公司而言，無(wú)疑就是最安全的融資手段。銀行貸款，顯然利率高了。那有什么比從股民口袋里拿錢(qián)更安全的方法呢？

　　再融資還可以提高利潤(rùn)增長(zhǎng)率。曾有萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮在某休息交流場(chǎng)合上說(shuō)出 “不增發(fā)，2009年只有個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)”的傳言。有行業(yè)分析師這樣告訴記者：“在目前土地價(jià)格一路走高的情況下，

開(kāi)發(fā)商的邊際收益率會(huì)有所下降，如果不增發(fā)僅依靠自身資本積累，利潤(rùn)的增長(zhǎng)會(huì)放慢。增發(fā)一定額度后，新資金帶來(lái)的開(kāi)發(fā)規(guī)模將遠(yuǎn)大于增發(fā)前的開(kāi)發(fā)規(guī)模，利潤(rùn)的增長(zhǎng)會(huì)有顯著提高。對(duì)于擅長(zhǎng)資本運(yùn)作的企業(yè)，這點(diǎn)就更明顯。”

　　簡(jiǎn)單地看，增發(fā)、配股對(duì)地產(chǎn)商而言，近乎百利無(wú)一害。“當(dāng)這些股市、樓市的惡性泡沫消退的時(shí)候，多頭利好的開(kāi)發(fā)商是最大的收益者。大牛市里，他們?cè)霭l(fā)、配股拿很多地，拿那么多現(xiàn)金，回避了風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債率也下降了。資本雄厚也容易扛過(guò)蕭條期。一過(guò)了這坎，就大肆地兼并、收購(gòu)。有遠(yuǎn)見(jiàn)的企業(yè)家早就會(huì)有這樣的布局。”徐斌的描繪中，那盛宴之后的寂寞和凄楚，該是誰(shuí)來(lái)體味呢，大家都能明白。

　　“一般的地產(chǎn)公司心態(tài)是有些矛盾的。地價(jià)高，拿地就擔(dān)心。不拿地就害怕將來(lái)更加沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”安邦行業(yè)分析師蘇晶如是說(shuō)。一位業(yè)內(nèi)人士感慨地說(shuō)：“大公司都瞄準(zhǔn)了上海、北京，小公司都跑到二、三線城市。二、三線城市的就跑到縣城，甚至農(nóng)村。另一方面那么多的上市公司都在重組專營(yíng)房地產(chǎn)。這些年沒(méi)了

資本市場(chǎng)真是沒(méi)法玩了。”

　　五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅則認(rèn)為：“土地的拍賣價(jià)格越來(lái)越高，資本游戲越玩越大。大家對(duì)資金的需求量越來(lái)越大，上市公司只有盡最大努力獲得資本。另一方面普通人要參與到房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)的分享中，最直接的辦法就是買(mǎi)地產(chǎn)股了。”而張軍正是有如此的想法的千萬(wàn)股民中的一員。但地產(chǎn)股究竟是落袋為安，還是接著抬轎，大家都面臨這樣的選擇。

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