摘要：日前，北京市土地儲備中心常務副主任王兵表示，北京將加大中小地塊供應力度，保證中小開發企業生存空間。目前北京房地產市場供需結構不平衡，房價定價上存在開發商壟斷的現象。北京國土部門此舉，有利于打破一些大型房地產企業壟斷房價的格局。

　　日前，北京市土地儲備中心常務副主任王兵在“北京市土地儲備中心保障供應優化服務座談會”上表示，北京將加大中小地塊供應力度，保證中小開發企業生存空間。

　　在座談會上，一些企業建議土地整理儲備中心在保證“兩限普通商品房”供應的前提下，對商品房土地的供應多采用拍賣或掛牌的出讓方式，增加對存量土地的收購與處理，加大土地供應。

　　對此，王兵表示，北京市將加大中小地塊的供應，保證中小開發企業生存空間，并加強土地一級開發項目信息披露，加快供地速度。

　　北京近期的居住用地放量主要集中在兩限房用地，而目前已經確定的5塊地的開發商，均為住總、萬科等房地產大鱷，出手的中小房地產企業大多鎩羽而歸，這引起中小房地產企業對土地供應的緊張。

　　此外，針對房地產企業“量化評標指標，對評標綜合評分予以公告”的建議，王兵表示，土地整理儲備中心將從9月份開始，向評標得分前5名的投標企業公布其評標得分。

　　中國指數研究院土地總監蔣云峰表示，目前北京房地產市場供需結構不平衡，房價定價上存在開發商壟斷的現象。北京國土部門此舉，有利于打破一些大型房地產企業壟斷房價的格局。

　　銀聯信分析：

　　金融機會分析

　　為加快土地供應速度，北京市土地儲備中心已經形成了一致意見，在今年下半年的供地動作中，對于一些比較大的地塊，會采取分拆的做法，將其分拆成面積比較小的地塊。此舉將有利于穩定北京房價。

　　同時，加快住宅用地供應成為下半年北京土地市場的主調。今后北京市將簡化土地出讓程序，鼓勵更多企業參與到土地一級開發市場中來。

　　中小房企是市場的有益參與者，尤其是在房價處于壟斷競爭的格局之下，讓這些中小房企參與快速開發的中低價位和中小戶型的住宅開發，可以擴大北京房地產市場供應量，有效緩解供不應求的局面。

　　金融風險分析

　　1、土地供應能力不足，開發商成本過高

　　據北京市統計局資料，今年年初以來，北京市商品房施工面積穩步小幅增長，截至6月底，達到8390.1萬平方米，比去年同期增長3.1%。其中，本年新開工面積970.8萬平方米，下降25.8%，降幅比一季度縮小6.4個百分點。在商品房中，住宅施工面積和新開工面積繼續呈下降趨勢，分別為4712.6萬平方米和627.2萬平方米，比去年同期分別下降6.6%和21.9%。

　　銀聯信認為“8.31”之前及期間集中過關的土地已經消化怠盡，實行招排掛制度以后，北京市土地供應能力不足，是土地價格和房價雙雙上升的主要原因。

　　由于“僧多粥少”，北京市所出讓的地塊價格也一路攀升。連以前不被看好的經濟適用房和限價房用地每次出讓也都能吸引眾多大型房企參與。在前不久出讓的北京市第二批限價地之一的豐臺區東鐵匠營宋莊路38號住宅、商業項目用地，北京萬科報價高出底價68%。

　　北京拿地成本過高，一些中小房產開發商從去年就開始向二三線城市突圍，但是由于二三線城市比較成熟的項目都被大開發企業拿走，所能并購的二三線城市房企都是典型的公司治理結構不全的企業，即使拿下也有很大后遺癥。

　　2、開發企業買地囤地形成價格壟斷

　　今年上半年由于限價地大量供應造成了平均地價下降，但實際上北京地價仍在快速上升中。地價快速上升更是導致許多開發企業買地囤地，從幾家上市房地產公司發布的中報來看，土地增值稅預提比例已經從去年的1%上升到了今年的3-4%。

　　地價的一路上漲更給了開發商借口。而實際情況是，由于上半年北京開盤樓盤較少，在售樓盤銷售十分火爆，在此情況下，一些開發商便形成了價格聯盟。

　　銀行信貸提示

　　增加中小地塊供應量可以減少分期開發項目比例，加快土地供應到形成住宅的速度。但是若要真正使土地手段起到穩定房價的作用，還必須有銀行、建委等部門的配合。

　　從銀行的角度來說，銀行業機構應緊密追蹤國家對房地產市場的調整政策，審慎發放房地產開發貸款和個人住房貸款。嚴禁向“四證”不齊全和自有資金不足35%的項目發放任何形式的貸款，嚴禁以流動資金科目發放房地產開發貸款，嚴禁向主體結構未封頂和鄉產權項目發放個人住房貸款，嚴禁違反首付款比例規定發放個人住房貸款。

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