本報記者 田新杰

　　“新江灣城是塊必贏之地。”8月30日，搜房網大話地產研討會上，華潤置地(上海)有限公司市場部副經理劉宇飛語出驚人。

　　有知情人士透露，新江灣城最初的定位是上海市四大經濟適用房示范區之一。上海新江灣城是如何從經濟適用房示范區一躍成為當前上海樓市的領漲板塊？

　　從經適房基地到地產藍籌

　　“新江灣城土地最初是在部隊手中，上個世紀90年代初期，上海市政府陸續從空軍手中受讓新江灣城土地。隨后，這里就被上海市政府定位為上海的居住示范區之一�！鄙鲜鲋�情人士表示。

　　新江灣城是目前上海中心城區最后一塊未開發的大宗土地，擁有9.45平方公里規劃面積。而事實上，新江灣城進入上海市政府重要城市運營項目早在10多年前。

　　據記者了解，大約在1994年前后，新江灣城與萬里、春申、三林一起被確定為上海四大居住示范區。

　　然而，在一段時間內，其他三個示范區的樓市表現喜人，新江灣城卻遲遲未開發。

　　“當時像萬里等板塊的首批經濟適用房已經全面啟動，不過，當這批經濟適用房上市時，恰好是上海市經濟適用房政策轉型的時候，萬里的經濟適用房只銷售了小部分房源便停止了。”這位知情人士透露，2000年前后，上海全面推行住宅商品化，此前的經濟適用房也基本不再提起，而幾個經濟適用房示范區也演變成

　　其間，新江灣城始終沒有進入開發。而從一開始就負責新江灣城整體開發的上海城投公司對規劃也是一改再改。

　　據進一步了解，新江灣城遲遲未能動工的原因是多方面的，當時政府部門及有關領導對該區域抱有較高的期望，對整體開發要求很高，因此規劃也最終沒有敲定。

　　在合生通過公開途徑拿下新江灣城第一幅土地之前，有關部門曾就新江灣城土地進行過招商，但當時定下的約4000元/平方米地價和約5500元/平方米的房價，開發商都覺得太貴，招商并未成功。

　　“此間也有大型外資企業與新江灣城進行過接觸，希望能介入開發，但終因種種原因未能成功�！敝�情人士透露。

　　在1996-2003年期間，新江灣城經歷了數十次的討論論證和規劃方案國際招標，最終提出了“綠色生態港，國際智慧城”的戰略定位。

　　對目前新江灣城的空前火熱，了解這段歷史的開發商坦言，某種程度上，正因當年新江灣城經濟適用房示范區計劃未能按期實施，才使今天新江灣城領漲上海樓市成為可能。

　　瓶頸隱現

　　開發商對新江灣城價值的發掘，基本經歷了“不看好——遲疑——嘗試——爭奪——瘋狂”的過程，在這個過程中，新江灣城的地價、房價則是水漲船高。

　　其間，上海的住房保障體系也幾經變遷，當地政府部門已不再把新江灣城考慮在這個體系之內，新江灣城作為上海市區最后一塊未經開發的大面積土地，充分發揮這塊“處女地”的市場價值才是此后政府部門的頭等大事。

　　即使在2005年出臺的“兩個一千萬”工程中，也并未涉及新江灣城土地，而主要以上海郊區的地塊為主。這個插曲也更讓市場明白，上海市政府對新江灣城開發寄予了厚望，此時，開發商已經開始躍躍欲試了。

　　合生濱江苑項目經理張璟透露，合生在2004年底第一個通過招投標的方式拍下新江灣城第一塊土地時，確實感覺到了風險，“壓力很大，但我們以長期全面的眼光看待新江灣城，終于度過了最難熬的那段時間�！�

　　更多的大型地產商紛紛參與新江灣城土地的爭奪。緊隨其后的是華潤�！叭A潤拿下新江灣城地塊，在某種程度上是承認并確定了新江灣城的市場地位。”有分析人士認為。

　　而上海城投有關高層則向記者表示，很大程度上，是品牌開發商的入駐推動了新江灣城的真正發展和突破。

　　綠城集團新江灣城項目負責人范文發透露，綠城對新江灣城關注已久，華潤當初拿的新江灣城地塊，綠城也很想拿，但因集團決策層忙于上市的事情，錯過了機會。今年初，綠城集團董事長宋衛平親自前來看地，當即決定一定要拿下來，隨后才有了綠城天價拿地的那一幕。

　　綠城天價拿地把新江灣城的土地價格及市場關注度推到了歷史高點，隨后在短短不到3個月時間里，新江灣城的房價從平均每平方米1萬元不到迅速攀升至1.5萬元甚至更高。

　　從區域價格漲幅的角度，新江灣城儼然成為今年上海樓市暴漲的領頭羊。

　　然而，一個必須正視的問題也讓開發商警覺，作為遠離市中心的新江灣城，目前價格已和內環周邊的房價相當甚至更高。一位分析人士坦言，新江灣城在上海樓市格局中有其特殊性，很大程度上，它的價格存在一個瓶頸，這個瓶頸出現在與市中心樓價無限接近時，但目前新江灣城的房價正快速接近這個瓶頸。

　　在區域價格漲幅50%的背后，新江灣城本身各方面的條件并未有突破性飛躍，一切動力幾乎都源自綠城天價拿地。