蘇歷銘

　　對當下中國商業(yè)地產的開發(fā)，若用“如火如荼”來形容似乎也不過分，除去一些成功的幸運者之外，許多商業(yè)地產項目在開發(fā)過程中因為繞不過行業(yè)的固有弊端，致使企業(yè)資源浪費，實力大損，出現(xiàn)全盤皆輸的尷尬局面。

　　投資膨脹是商業(yè)地產滋生病變的最大毒源。在開發(fā)商、商家、投資者(或租賃者)各方力量的聚集下，盲目的擴張欲望得到空前的釋放，一場商業(yè)地產大躍進運動在中國城市里開始蔓延。不僅中國的開發(fā)商頭腦發(fā)熱，面對中國的巨大市場，外資零售商巨頭手擎“百店計劃”，紛紛“跑馬圈地”，生怕動手遲緩而喪失巨大商機。在缺乏多元化投資工具的現(xiàn)階段，加上一鋪養(yǎng)三代的習俗觀念作祟，一時間社會游資蜂擁而至，商鋪成了股票之外最熱門投資品種。最后由于招商和經營不景氣，忽視實體投資的規(guī)律和商業(yè)運營的規(guī)則，不但高投資收益成為泡影，甚至血本無歸。在這場運動中，更讓人痛心的是，有些地方無理、盲目的升級改造，使得很多歷史形成的本來已經相當繁華的商業(yè)老街反而走向衰落。

　　在購物中心的發(fā)源地美國，一個二三十萬平方米的購物中心可能要經歷十數年的培育和不斷完善，日本最經典商業(yè)綜合體“六本木”從規(guī)劃、論證到建設和運營共用了18年的時間。而中國購物中心動輒就十萬平方米、幾十萬平方米，甚至上百萬平方米，超大型購物中心在全國各地如雨后春筍般出現(xiàn)。在還沒有完全搞懂MALL的含義，現(xiàn)實中又缺乏市場、消費基礎、專業(yè)規(guī)劃和資金支持的情況下，部分購物中心正在陷入兩難境地。我們似乎對“超大型”的概念永遠情有獨鐘，這種貪大求洋，過于注重體量和規(guī)模而忽略經營和專業(yè)程序的病菌，似乎很難根治。

　　一個朋友在向當地最高首長匯報項目時，曾被主管領導事先告知，必須要突出地標建筑和形象工程的優(yōu)勢，以博得首肯�，F(xiàn)在很多

商業(yè)地產項目并不是沒有調研和定位，而是定位主觀，找專業(yè)機構不是為了聽取他們更客觀的分析和建議，只是為了佐證自己一相情愿的想法和政府先入為主的旨意。因此導致規(guī)模龐大，實際招商又根本達不到目標，不少商業(yè)地產原本為高端的購物場所，不得已變成中低檔的經營賣場，其結果是投資浪費，形式大于內容。

　　打散銷售而帶來經營混亂是衍生的新病菌。其實打散銷售并不是問題，在金融系統(tǒng)和商業(yè)利潤的合理支持下，這種打散銷售不但不會影響整體招租和經營，反而不失為一種合理的運營模式。但有些

開發(fā)商為了賣鋪或回租，運用遠遠高出市場租金回報率的方式誘導和煽動百姓的非理性投資，其結果只取得短期的收益而犧牲了長期綜合效益，甚至造成投資者傾家蕩產和購物中心無法經營的惡劣社會影響。

　　　在有些城市，我們都會輕易發(fā)現(xiàn)一些商業(yè)地產項目因資金錯位成為爛尾樓，這里所說的資金錯位不僅是指一般意義上資金短缺，更準確的是指資金的錯位，即指商業(yè)地產主體形態(tài)真正需要的中長期資金來源如銀行的中長期貸款，非銀行信貸的信托、基金和債券等

證券化長期融資工具，包括按照國外成熟不動產融資體系的建設，中國商業(yè)地產就更加需要一套完整的資金供應和變現(xiàn)的模式。

　　其實這些問題似乎不需要用顯微鏡看，但顯微鏡會讓問題更觸目驚心，這要求立志于地產偉業(yè)的相關人士，首先要有正確的思路，商業(yè)地產才會成功。