本報記者 夏華旺 北京報道

　　8月27日，萬科(000002)發布年中中報顯示，公司上半年實現凈利潤16.68億元，同比增長31.28%；新增土地儲備562萬平米，土地儲備量已經達到2157萬平米。然而高增長下，地產企業標桿萬科，也同樣存在隱憂。

　　“萬科目前有兩大問題，大量囤地帶來的政策面高風險和開發項目多偏于南中國而帶來的區域增長畸形。”分析人士說。

　　年底囤地可達3000萬平米

　　中報顯示，萬科上半年新增土地儲備量562萬平米。“如果按照這樣的態勢發展，萬科年底可達到3000萬平米的土地儲備量。”正略鈞策房地產顧問許朝輝告訴《華夏時報》記者。

　　在許朝輝看來，兩年前的萬科，土地儲備還很單薄，和碧桂園、龍湖地產等區域性企業存在不小的差距，“8·31”大限之前萬科在北京市場的土地儲備竟然為零。而董事長王石又定下了全國市場占有率5%的遠期目標，這成了萬科在2006年發力拿地的原動力，并擠進土地大戶行列，目前勢頭不減。

　　“以萬科每年開發速度50%的增長率來計算，如果土地儲備量達到3000萬平米，可以滿足其兩到三年的開發需求。”許朝輝說。

　　實際上，從資金占壓和周轉效率的方面考慮，萬科并不主張過多的項目資源儲備。然而，萬科要想快速擴張，除了土地儲備之外，也正在加速工業化住宅的試驗，希望依托工業化技術來突破在傳統的施工方式下難以克服的增長瓶頸。

　　中報顯示，萬科首次應用大量工廠化技術的上海兩棟住宅將于下半年推向市場，東莞的住宅產業基地也將正式運行。2008年，萬科應用工廠化技術的開工面積將達到50萬平米，2009年將達到120萬平米，并希望在5年內能達到50%的工廠化生產水平。

　　有分析人士認為，工廠化生產是萬科突破快速開發瓶頸的一個實驗，而土地儲備則是前提，特別是目前土地出讓的價格飛漲，要對未來的業績有交待，萬科首先要做的就是拿地。

　　項目仍傾斜于南中國

　　8月24日，萬科完成公開增發，募資達100億元。其招股意向書顯示，本次公開募集資金擬投資在廣州、佛山和上海等7個城市的11個項目。

　　值得注意的是，萬科100億所投入的11個項目，全部分布于珠三角和長三角，長江以南的城市一個也沒有。這并不奇怪，目前萬科2517萬平米的土地儲備，主要集中在南部區域。而在北京，萬科一直在鬧地荒。

　　根據中報數據，萬科上半年的凈利潤收入地區分布情況，以廣州和深圳為代表的珠三角地區所占比例為80.91%，長三角地區占到12.63%，而余下4.16%的凈利潤來自于環渤海和西部區域，一旦珠三角或者長三角的房地產市場出現動蕩，萬科的業績也將隨之劇烈波動。

　　但從萬科上半年來看，公司多次跳出土地一級市場，開始收購一些區域性的開發商。在萬科看來，選擇合作方式不僅有利于獲取優質項目資源，同時也是提高公司的經營效率的有效途徑。

　　“短短半年時間，萬科收購的公司就達7家，其中包括上海恒大地產等實力不俗的企業，萬科也因此獲得超過400萬平米的土地權益。”萬科內部人士說。

　　他表示，擴大市場份額，最好的方式就是收購，在房地產企業也是這樣，短期內可能認為收購的成本很高，但隨著被收購公司的土地升值，萬科一點也不吃虧。