本報記者 胡芳潔 北京報道

　　“萬達第三代商鋪主要是持有，以后項目也不會再銷售�！北本┤f達常務副總盧明表示。隨著對商業零售風險日益清晰的認識，以及自身資金實力和運營經驗的加強，商業地產的運作者開始向商業自持的道路轉移，盡管這一過程的代價和風險都可能在預料之外。

　　轉變

　　盡管目前仍存在眾多零散出售的商業項目，但就目前一致的觀點，持有經營無疑是保證商業地產后期規劃和經營順利進行的起點。近年來的諸多項目紛紛自己持有產權，包括金地中心寫字樓及商業、中海廣場，以及首創集團A-ZTOWN項目全部商業面積等等。而北京萬達廣場，除一期的底商面積有零售外，二期的商業面積全部持有。

　　北京萬達廣場作為萬達集團第三代商業地產的主要產品之一，二期全部由開發商持有的商業面積，是采取購物中心的形式，主要由沃爾瑪、新世界百貨、萬達影城幾個主力店構成。

　　“萬達的方式在北京的項目中是有一個大的變化的�！盌TZ戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬表示，萬達現在賣的都是底商，而其之前也會出售購物中心的面積。例如購物中心二層是一個大的主力店，一層就拆開賣了。實際上，同樣是作為第三代商業地產項目的寧波萬達商業廣場，根據萬達的規劃，就在沃爾瑪、百勝等主力店旁邊開發了幾百家小型商鋪出售。

　　商業產品主要可分為社區底商商鋪、商業街商鋪、批發市場商鋪及購物中心商鋪。張家鵬認為，一般而言，這幾類商鋪的投資風險呈遞增趨勢，購物中心的投資風險最高而最不適合零售，相對而言，底商的投資風險最低�！皬牡咨痰劫徫镏行�，對管理要素的要求越來越高，最適合投資的是底商，其他的都不適合零售。萬達現在賣的都是底商，這是一種合理化的趨勢�！�

　　事實證明，由于住宅開發商經驗和操作能力的原因，諸多社區底商的投資狀況并不樂觀，然而，零售購物中心所帶來的后果，依然為上述觀點提供了可靠的證據，如已經成為舊案的“巨庫”和“第五大道”，新近的有開業不久、經營狀況還不盡如人意的SOHO尚都。底商和商業街屬于獨立式產權商鋪，而購物中心則屬于分割式產權商鋪，對整體的依賴性更大。SOHO集團的產品從SOHO現代城、建外SOHO到SOHO尚都，實際上存在一個從底商、商業街到購物中心轉換的過程，但其經營方式全部為零售，無疑會埋下風險；而首創集團在A-ZTOWN商業項目上選擇全部持有，無疑可以視為經歷過“巨庫”和“第五大道”滑鐵盧后的一個有利轉變。

　　不過，無論是出售還是持有，都只是一個起點，后期的如何運作才是關鍵。

　　主力店猜想

　　利用自持面積低租金引進主力店是現在諸多商業項目慣常采取的方式。大的主力店的入駐會減少招商的壓力和后期經營的風險。金源時代購物中心的主力店新燕莎、易初蓮花等為吸引人氣就發揮了重要作用。萬達所提倡的訂單式的商業模式基于其與國內外眾多公司結成的戰略聯盟，“例如沃爾瑪，他們自己的招商經驗可能比開發商還豐富。”盧明表示。

　　“主力店是解決生存問題�！睆埣淫i說。顯然這是一個初級的要求。而北京萬達廣場全部采用主力店的方式，儼然延續了萬達之前戰略聯盟的模式�！耙婚_始也有人模仿這樣的方式，結果發現收入沒有多少，整體回報率低，投資回報的周期過長。”中盛基業地產顧問公司總經理張延杰認為，采取這樣的方式，開發商比較苦�！耙话愣际遣扇∫粋�主力店的方式�！�

　　而主力店與寄生店，以及多個主力店相互之間的關系，也是需要關注的因素。實際上，北京萬達廣場最開始洽談的百貨店不是新世界，而是高端百貨業的日本西武百貨。有業內人士表示，最后沒有實現合作的原因之一是因為沃爾瑪在樓下，西武百貨認為沃爾瑪大眾化的定位與自身的定位并不符合。

　　而對于目前北京萬達廣場的格局，也有人批評沃爾瑪入口布局不合理，使得一樓的商鋪并沒有分享到沃爾瑪帶來的人流。據觀察，處于地下一層的沃爾瑪出、入口的扶梯，位于萬達廣場臨街建筑的背面，只能上下出入沃爾瑪賣場，并不能直接進入新世界百貨的一層。

　　“此外還有一個人群一致性的問題�！睆埣淫i表示，主力店吸引到的人流，是不是商鋪可以分享的人流，這需要前期做好配合。此外，張家鵬提到主力店模式可能存在的弊端：主力店限制了租金的收益，由于占地面積較大，也限制了項目未來定位的可調整性，例如，一個商業項目的位置偏一點，靠引進主力店吸引人氣，如果5年以后，區域成熟了，檔次提升，但是主力店的簽約一般都在10到15年以上，這樣對定位進行調整就很困難。張家鵬表示，目前美國正在興起LifestyleCenter的業態模式，一般位于人口密度的居住區中央，沒有大的主力店，都是由中小店鋪組成，建筑多為低密度的開放空間，人們可以在這里購物和休息，是一種更強調消費體驗的模式。不過就我國目前來講，大型主力店模式依然會是購物中心可能實施的重要策略。

　　另外，對于許多與

寫字樓結合起來的商業項目而言，商鋪的經營水準也會極大地影響寫字樓的品質�！皩�寫字樓來說，商鋪就像是一個人的皮鞋，商鋪經營得好不好就好比皮鞋擦得亮不亮。”張家鵬表示。位于阜成門的萬通大廈一開始的定位是偏高端，后來改成了市場，生意非常好，但這一轉變卻對其寫字樓項目的品位帶來了影響�；�于同樣的考慮，緊挨著萬達的金地中心商業，全部持有并將與一個做

奢侈品的運營商合作，保證購物中心品質的同時保證對其寫字樓品質的維護。

　　“萬達它現在是有錢了，才有能力持有。”張家鵬表示，在資金的回收方面，萬達之前的一些項目對回款數量是有嚴格要求的。經歷了以單店為主的第一代商業地產、以組合店為主的第二代商業地產模式，以及到目前所謂城市綜合體的第三代商業，盡管由于產權分割銷售等原因，導致了沈陽萬達商業廣場拆除重建等問題，但這個過程顯然為萬達積累了資本，并為其進入一個相對而言更為健康的薄利的自持階段打下了基礎。

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　　來源：經濟觀察報網