本報記者 周濤 深圳報道

　　中海與萬科多年以來一直是中國房地產業的雙子星座。盡管中海與萬科同為國內房地產行業的標桿企業，然而起源與發展的路徑殊異，兩家企業的行為、成就迥然不同。但是，作為國內房地產業的標桿，其企業行為、成就的影響不僅僅局限于企業個體之中，而是波及整個中國房地產行業。尤其是1998年商品房市場放開之后，2005年繼起的中國房地產發展的第二次高潮與全行業爆發式成長與整合階段，標桿企業的路徑選擇、發展模式對全行業影響將更加深遠。

　　行業標桿的影響已經開始顯現。伴隨著自2005年以來的

房地產業爆發式增長、流動性過剩推動國內資本市場發力，萬科的發展模式開始受到大眾、投資者、業界的廣泛推崇。萬科，猶如流行歌星，聲名廣泛、影響力驟升，是旋風般急進。而業內的眾多企業，對于萬科，猶如超女、快男對流行歌星的崇拜與模仿。

　　萬科所代表的發展模式越來越清晰地顯示出急進的特征：2004年土地招拍掛以前，土地資源成為房地產企業發展的瓶頸，啟動于2005年的國內房地產行業爆發式增長開始呈現出不同的要素特征，資金已開始取代土地成為制約房地產企業發展的瓶頸。而2006年以來的牛市開始為眾多上市房地產企業帶來充裕的資金，烙印著類金融特征的國內房地產企業開始選擇了當然的發展模式：融資、圈地、迅速擴張規模，而房地產開發的過程環節則完全依賴于外部協作完成。

　　以萬科為代表的企業開始了以追求規模為基點的發展模式，將房地產發展的過程環節：項目規劃、設計、建筑施工、

裝修、大宗材料采購、銷售、物業管理等業務單元，都尋求戰略合作者外包，而將專注于融資、拿地，以及對房地產各個業務單元的管控。這一模式之下，只要有錢、拿地，就可以賺錢。在這一風潮之下，市場開始涌現出更多擁有雄厚資本，但是并無房地產開發經驗與歷史業績的企業蜂擁進入，并備受追捧。

　　這一急進的擴張模式似乎最能在當前國內房地產行業潮漲時抓住發展機遇，萬科引領的這種風潮，令地產的金融屬性更為彰顯，但同時，由于項目繁多，使得管理半徑陡然增大，對于工業化與標準化尚處于摸索階段的中國地產業應當說是個不菲的挑戰！

　　中海地產，則代表了對房地產行業專業本身的堅守與專注。相對于流行歌星，中海更像是美聲唱將，功底深厚、穩健而內斂。在房地產行業供不應求的當前市場，保持穩健的財務策略，追求高質量的擴張，利潤來源均衡分布于港澳以及內地19個主流城市。在房地產開發各個過程環節、業務單元能力提升著自身的延展能力，注重在業務發展模式上對房地產開發各個過程環節的內在價值的深度挖掘。

　　2007年8月28日，由中國土木工程協會住宅工程指導工作委員會和詹天佑科技發展專項基金委員會評定的詹天佑大獎正式揭曉，在20個“2007詹天佑大獎優秀住宅小區金獎”的住宅項目中，中海地產以其高度的專業控制能力獨占7席，占總量的三成多。其中包括深圳的中海·陽光棕櫚園、香蜜湖第一生態苑、中�！ご笊降�、中海月朗苑、上海的海悅花園、北京的中海安德魯斯莊園、長春的中�！に�岸馨都。設于2003年的“詹天佑大獎優秀住宅小區金獎”被譽為目前中國房地產界的最高專業榮譽獎項。

　　2006年，中海被美國商業周刊評選為“2006年度最佳中國品牌”，2007年1月，中國海外發展有限公司(0688HK)獲選標準普爾公司新推出的全球40大上市房地產公司指數成分股。在當前的國內房地產熱潮中，中海地產這個房地產專業的守望者在持續穩健的發展中所遵循的企業發展模式，無疑是更值得研究的對象。

　　穩健的財務指標：規模與資金利

　　用效率之間的平衡

　　如果就財務指標中的盈利能力來衡量，從2006年報中的數據可以看出，在凈利潤指標上，中海地產一騎絕塵。

　　以最近三年(2004-2006)的財務指標為例，中國海外發展(0688.HK，其主業即為中海地產，上文及下文所指中海地產/中海即為中國海外發展)的凈利潤分別約為：10.7億港元、15.3億港元、23.7億港元，中海地產這3年的凈利潤領先于國內所有房地產企業。2001年至2006年，中海實現凈利潤復合增長達41.5%。

　　今年上半年，中海地產的凈利潤持續高速增長，2007年8月16日，中海公布了上半年業績，凈利潤達到13.7億港元，比去年同期增長60.2%。

　　多年以來持續高額盈利的同時，中海地產的財務結構相當穩健，這是急進擴張的眾多房地產企業所無法達到的。2004-2006年，中海地產的資產負債率分別為：44%、43%、58%。而眾多房地產企業隨著國內房地產市場暴漲，都在積極尋求高負債擴張，目前國內房地產企業的資產負債率普遍超過60%，而資產負債率在70%以上房地產企業比比皆是，而這種高負債的擴張未來可能成為眾多房地產企業的發展隱患。

　　穩健的財務控制并非有意抑制發展，或者放棄當前國內房地產發展的重大機遇。最近3年，中海地產的土地儲備分別為：2004年為934萬平方米；2005年為1075萬平方米；2006年中海地產在香港、澳門和內地16個城市土地儲備達到1500萬平方米。截至2007年7月底，中海在內地17個城市/地區以及香港、澳門擁有土地儲備約1860萬平方米。在保證財務指標穩健之下，中海的土地儲備亦得到了規模擴充。而且，中海的土地儲備的含金量都相當高，目前中海的土地主要分布于深圳、廣州、北京、上海、成都、長春、蘇州、寧波、珠海、青島等國內主流城市。

　　但是顯然，中海更多考量了規模與資金利用效率之間的平衡，過多的“圈地”只會降低資金利用效率，降低股東回報，而“適度”的擴張是中海的準則，在頻起的地王風潮中，中海并沒站在潮頭，這從另一方面，也體現了A股與H股企業的不同，對于香港市場而言，更需要穩定，而不是超過100倍的市盈率，這不僅僅是成熟資本市場的游戲規則，而是在長期震蕩、來回往復的跌打中自然形成的市場定律，可以說，香港資本市場的鐵則在無形中已經契合到中海的血液中了。

　　自2004年土地招拍掛之后，資金取代土地資源本身成為制約房地產企業發展的瓶頸。自2005年第二輪地產調控、壓縮房地產開發信貸以來，眾多國內房地產企業開始尋求包括引入國外投資基金等在內的多種融資渠道，而2006年A股走牛，上市、增發、定向增發成為國內房地產企業融資的重要手段，而融資最大的目的就是為了在房地產熱潮中擴張。

　　1992年就在香港上市的中海，一直不缺乏融資的途徑與能力。2004年1月，中海在香港配股集資，一天閃電集資15億港元，震動海外及內地房地產界。2005年7月14日，“中國海外”3億美元7年期債券在香港聯交所正式掛牌交易，交易代碼2521，這是國內房地產企業第一次面向全球市場成功發債，中海地產被穆迪和標準普爾分別評級為Baa3/穩定和BBB-/穩定，而且債券定價發行時值倫敦連環爆炸事件發生之際，依然獲得1.5倍的超額認購，其中銀行、基金、保險公司的認購比例就達到100%。

　　在香港上市，主要開發項目又位于國內的中海，盡享香港與國內兩個市場融資的便利。從1992年8月上市至2007年6月底，中海獲得股本市場集資和銀行授信額度合計800億港元。

　　在流動性過剩，資金充裕的當前市場，中海并沒有大肆“圈地”，而且中海在財務方面保持了一貫的審慎：中海實行財務、資金和融資集中統一管理，維持約10%的現金比例，保持合理的借貸水平。中海每年年終都會為下一年度儲備巨額現金與銀行信貸額度。2005年底，中海持有現金31.75億，凈負債率為39%；2006年底中海持有現金38億，凈負債率為34%。中海極為審慎的財務原則與眾多慣用資金杠桿的房地產開發企業截然不同。

　　另一方面，在住宅市場供不應求的狀態下，中海仍然積極投資持有物業，至2006年底，中海在香港和內地持有商業物業6.3萬平方米，中海還計劃在未來4-5年，持有商業物業的盈利將達到20%。投資持有性物業勢必會耗用大量資金與資源，而中海這一戰略亦是服從于其穩健原則：長線投資持有物業將會形成穩定的收益并分享物業價值提升的效益，增強公司中長期平衡市場風險的能力。

　　堅守專業的力量

　　在一個相對穩定的框架之下，各個單元的深化成為可能。持續穩健的盈利能力與融資能力使得中海從容地專注于打造房地產開發全過程的價值鏈體系，而這一價值鏈體系的不斷發展又為中海的盈利、融資、穩健的跨區域擴張提供了保證，這一良性循環構成了中海開發模式的核心。

　　中海的從容、穩健并非一日之功，在房地產熱潮中保持冷靜，這份從容需要歷煉。事實上，在國內房地產企業中，中海是惟一經歷過1997年亞洲金融風暴的沖擊，并重新站到了更高的高點的企業。惟有經歷過，才知道在把握機遇時需要穩健、適度，這幾乎是當前國內其他房地產企業所沒有過的經驗。

　　中海的從容更在于：在房地產熱潮之中，大量企業尋求短期“貼現”，追求短期利潤之機，中海能夠沉入 “海底”，在產品背后的各個環節中，打磨雕琢。從買地投資、設計營銷、建筑施工，到營銷策劃、售后服務與物業管理等房地產開發全過程的價值鏈體系，皆一一考量推演。在此基礎上進入到跨區域經營和規�；�發展的狀態，在這一方面，在國內房地產企業中，無出其二。目前，中海在香港、澳門以及國內19個城市擁有開發項目。

　　一個并不為業內熟知的事實是，每15個香港人中，就有一個住在中海建造或開發的房子里。作為房地產產品，建筑品質是相當關鍵的環節，這一環節對于中海，有著獨特的傳統與優勢。這一傳統與優勢得益于中海母公司的產業背景。中海的母公司中國海外集團有限公司于1979年6月在香港成立，隸屬世界500強企業中國建筑工程總公司，業務領域以建筑、地產和基建投資為主體，經營地域遍布香港、澳門、中國內地、阿聯酋和印度的許多城市，現有員工16,000余人。截至2006年底，中國海外集團累計承接各類工程735項，合約總額1,398億港元；發展房地產、投資基建及實業199項，計劃總投資1,196億港元，累計完成營業額1,716億港元。1992年，中國海外集團的旗艦公司中國海外(0688.HK)在香港上市，2005年7月，中海分拆建筑業務，旗下中國建筑國際集團有限公司 (中國建筑:3311.HK)亦在香港上市。

　　事實上，正因為母公司的背景，中海地產人才結構亦具備相當專業。目前，中海管理團隊平均擁有20年以上的物業發展、管理、建筑經驗與豐富的國際化經驗，員工主體均有5年以上房地產開發經驗。多年以來，中海的專業人才是國內眾多房地產開發企業挖角的對象。正因為母公司的產業背景與發展歷史，建筑與開發的國際經驗是中海優于國內房地產企業的基因之一，而這一背景、經驗幾乎帶活了中海房地產開發的各個環節。

　　中海的建筑質量控制體系就是來源于經受國際市場競爭檢驗的母公司，中海許多項目的負責工程的人員就是從母公司調任，針對項目上的工程質量控制的人員，中海都會派往香港培訓、學習一年以上，人才互動交流機制使中海能充分、及時分享國際經驗。

　　由于母公司在香港并不僅僅是承建業務，還有一定規模的房地產開發業務，而這為中海在上世紀80年代將重心轉移至國內奠定了經驗基礎，國際經驗再次得到發揮。

　　與很多房地產企業依賴于外部單位規劃、設計不同，中海的規劃、設計體系相當完備。中海旗下的華藝設計顧問有限公司是惟一一家獲建設部頒發“A級”設計資質證的外資公司，屬國內品牌設計企業。除此以外，中海擁有專業化的建筑設計研究及管理隊伍，包括建筑學、城市規劃、環境設計、裝修設計、結構工程、設備工程等專業，擁有專業建筑師及工程師150余人，分布在總部與地區公司規劃設計線。中海這一設計力量，使得其在借助外部設計力量的同時，亦能做到有效的管控，并能形成企業專屬的、梯度的產品體系，而這正是當前國內眾多房地產企業所缺乏的。

　　20多年以來，中海獨立研發了不斷深化、逐級遞進四代產品體系：中海地產第一代精品引進汲取海外高層住宅設計及建造經驗，在高容積率、高密度以及高層條件下擴大共享空間，城市住宅擺脫了封閉單一的平面形式，豐富了住宅的使用功能。向中國內地房地產市場引進“標準裝修”、“示范單位”、“物業管理”等概念，推出了深圳海富花園、上海海華花園、廣州錦城花園等代表性項目。第二代精品率先引入環境設計概念，注重戶外空間營造，增加了戶外活動空間，增添了生活趣味。在中國內地推出深圳中海華庭、中海怡翠山莊、廣州中海錦苑、北京中海雅園等代表項目，引領國內地產風向。第三代精品注重概念策劃與

戶型創新，率先在戶內融入戶外概念，并把以景觀為主的環境設計轉變為有文化品位的主題場景，增添了物質空間的文化含義。本世紀初，中海結合內地實際市場進行改革創新，以“概念策劃”為核心主導開發，張揚項目特殊優勢與主觀主題，體現不同的居住文化需求，產品更加本地化，推出了深圳中海陽光棕櫚園、成都中海名城、上海中海馨園等代表項目。目前正在研發的第四代精品以生態環保、技術領先與人文歸宿為基本理念；不僅要滿足顯性功能，還要滿足人的心理需求，不僅滿足于通用技術，還要通過創新實現新的全方位超越，不僅關注物質層面的需求，更加重視社區文化氛圍的營造。中海以全面創新的手法使產品處于業內領先地位，很多項目都成為引領當地潮流的名牌項目，如香蜜湖一號等。當前獲得詹天佑大獎的樓盤正是中海第四代精品的代表。

　　中海是國內最早設立物業管理公司的企業之一，中海的物業管理品牌“中海·深藍”是中國現代物業管理事業的開拓者。目前中海物業也是國內最大的物業管理企業，累計管理面積超過4100萬平方米，而能說明中海物業管理水準的是，2007年6月，中海物業奪得香港新開通的連接香港和深圳的西部跨海大橋的設施管理服務的合約。而隨著中海開發的項目越來越多，未來中海物業預計將不再接納外部物管業務，集中精力服務于中海自己開發的物業。

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　　來源：經濟觀察報網