薛建雄

　　受新房供應沒能持續回升的影響，大幅攀升兩周的商品房成交量，本周開始出現下滑。然而，豪宅迅猛的漲價熱銷之勢，第二次把上海住宅的平均價格拉高到1.1萬元/平方米。

　　受近期市場利好的影響，市區豪宅的開發商們完全拋開了今年來累計4次加息的影響，啟動新一輪的漲價強銷潮。位于古北的御翠豪庭，8月初推出的第一批房源以高于地區50%的價格熱銷之后，上周又推出了第二批房源。僅在本周(8.23~29)就以37232元/平方米的價格成交了71套，這比第一批房源34493元/平方米的均價上漲了7.9%。

　　市場的突然轉熱和

豪宅的大把賺錢，讓更多的開發商不滿足于前期的漲價，于是啟動了新一輪的“待價而沽”策略，以少量多次推盤應對政府的反捂盤政策和市場對

房價的接受程度。佑威

房地產研究中心的數據顯示，本周上海商品房的供應量下滑了9.77%，35個項目僅推出46.28萬平方米新房源；其中，住宅的供應量更是大幅下滑28.3%，17個住宅項目僅推出21.81萬平方米，較上周減少了8.62萬平方米。因為長期滯銷而審慎推盤的郊區商鋪項目受到利好帶動，本周推出了7.78萬平方米新房源。

　　在本周新房源的項目中，一些遠郊的樓盤都有較大的放量，達200~300套，越是市區的樓盤推盤量越小，其中虹口的一個樓盤本周只推出68套房源，盧灣的一個樓盤更是只推出24套房源。

　　由于新房供應的長期不足，前兩周供應量的增加對成交量起到促進作用，但是本周新房供應量所出現的下滑，也馬上對成交量形成了下壓作用。佑威房地產研究中心的數據顯示，本周商品房的成交量環比減少9.65%，為59.44萬平方米。其中，商品住宅的成交面積更是下滑10.57%，為48.58萬平方米。

　　新房供應不足，土地價格攀升，緊接著是開發商在地價翻倍抬升的“掩護”下捂盤漲價。我們的研究數據表明，這種對房價極其不利的“循環”在未來一段時間內還可能加劇。

　　首先是上海房地產的開工量從4月份開始出現增幅下滑之勢，1~7月的總投資量更是出現了下降。上海統計局的數據顯示，3月份以來，本市新開工項目的個數呈逐月下降態勢。1~7月，上海新開工項目數1434個，比去年同期減少554個，完成投資283.37億元，下降12.4%。今年1~7月，上海商品房新開工面積1176.59萬平方米，到7月的累計降幅達20.30%。其中新開工住宅面積884.05萬平方米，累計降幅達21.50%。至7月底，上海商品房的總施工面積為9480.38萬平方米，累計增長1.50%，住宅施工面積6714.28萬平方米，累計降幅2.00%。可見，住宅的供應量近期還將出現下滑之勢。

　　其次是，在前兩周樓市成交量出現回暖的情況下，具有交通優勢的軌道公寓，成交量卻連續三周下滑，本周8.47萬平方米的成交量創下新年以來的新低。這表明在新房供不應求持續近半年之后，市場上的存量房源已經出現了“見底”的預兆。

　　擁有先天優勢的軌道公寓，在5、6月份上海樓市剛剛啟動新一輪旺季的時候，周成交量一度高達16萬平方米，遠高于年均10.67萬平方米的周成交水平。然而，前兩周上海樓市的成交量大幅攀升，軌道公寓的成交量卻持續下跌至今年來的新低。該分析這一數據背后的深層原因是，網上房地產的存量軌道公寓，在近半年的供應不足中，首先被消化殆盡。另外，可以獲得高價的軌道樓盤，除了愿意推盤的以外，剩下的是少數對軌道公寓有更高價格預期的開發商。

　　本身供應就不足的新房市場，未來一段時間內的供應不見增長，最熱銷的軌道公寓的存量已現觸底之勢，豪宅卻又不斷地打開上海房價上漲的想象空間。

　　(作者系佑威房地產研究中心主任)

　　附表本周上海各類商品房成交一覽表

　　資料來源：天天房展網(ttfz.net)研究中心

　　剔除動遷房、配套商品房 時間8.23~8.29

　　區域    本周“商用房”成交行情

　　成交面積(M2)成交均價(元/M2)

　　內環內6222 17705

　　內中環3301 12663

　　中外環5019 15491

　　外郊環2293 18913

　　郊環外3600 3621

　　商業合計41071 10887

　　區域 本周“辦公樓”行情

　　成交面積(M2)成交均價(元/M2)

　　內環內8552 20109

　　內中環3903 16551

　　中外環6890 11535

　　外郊環5191 7278

　　郊環外5541 4179

　　辦公合計25088 14416

　　區域     本周“公寓”成交行情

　　成交面積(M2)成交均價(元/M2)

　　內環內44720 21817

　　內中環56654 20930

　　中外環83928 9446

　　外郊環195894 6584

　　郊環外41240 5178

　　公寓合計422438 10552

　　區域     本周“別墅”成交行情

　　成交面積(M2)成交均價(元/M2)

　　內環內--

　　內中環468 19925

　　中外環3897 15180

　　外郊環49743 13889

　　郊環外9290 15980

　　別墅合計63400 14318

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