翟宇

　　編者按

　　無論是先來者還是后到者，調控之后的內地樓市似乎更能激發港資開發商開拓市場的雄心與激情。

　　無論是恒隆抑或南豐，2004年之后的內地擴張路顯得低調而又極其迅猛。

　　快速布局，搶占市場，不愿過多面對公眾的港資地產商似乎在為所有習慣于高調亮相的內地發展商們上著生動一課。

　　大大的黑色圓框眼鏡，身材矮小但神采飛揚。恒隆集團(0010.HK)主席陳啟宗對《第一財經日報》宣稱：將在內地復制18個恒隆廣場。這一數量又較其之前宣布的將在內地興建12個大型商業項目的目標有所增加。

　　此前，在上海建成并投入使用的港匯廣場和恒隆廣場為恒隆集團帶來非常可觀的收益。陳啟宗承認，目前這兩個項目年租金回報率高達18%~20%，且無貸款。“如果有貸款，自有資金回報率將超過20%，4年不到即可收回投資。”即使是凈利回報率，陳啟宗亦肯定地表示，15%是可以達到的。

　　恒隆只拿最好的地塊

　　據了解，上海恒隆廣場與港匯廣場的利潤每年都以復位數增長，“在可預見的未來，可能達到三位數的增長，”陳啟宗對此自信滿滿。

　　難怪過去兩年里，恒隆集團在內地二線城市頻頻高調拿地。自2005年至今，恒隆集團在天津、濟南、沈陽、無錫和長沙等城市的中心地段獲得了六幅土地，將發展商業、辦公物業。

　　更難得的是，陳啟宗對這些地塊所處四至范圍的道路名稱都銘記于心。他甚至親自到南京新街口區域考察合適的發展地塊，但卻遺憾地“找不到地了”。幾乎同樣的原因，恒隆集團在北京至今也沒有一個項目。“北京我去晚了一點，其他香港

　　按照陳啟宗的標準，恒隆集團只要當地最好的地塊。但實際上，“每個城市只有5~7塊土地是最好的，像北京、上海這樣的大城市可能會多一些。如果拿不到這些地塊，成功的機會就非常低。但只要我拿到這些地，別人就無法與我競爭，因為最好的已經被我拿走。”

　　十年生聚

　　就在此輪高調重啟內地擴張戰略的背后，恒隆集團花費了十多年的時間觀望內地市場。

　　從1992年恒隆在上海獲得其在內地的第一個發展項目，到2005年高調宣布內地擴張，期間經歷了13年，恒隆只運作了位于上海的恒隆廣場以及港匯廣場兩個項目。

　　陳啟宗稱，恒隆用13年的光景來累積經驗，“13年前我根本不懂得如何在上海賺錢，我在學習。”據其透露，早在選擇上海之前，恒隆集團也曾在北京、廣州等地進行考察，尋找發展機會。“但很快就把廣州去掉，因為市場非常不規范。但有些人喜歡不規范，有太多的人涌進去，所以‘太熱了’。”

　　而北京恰恰相反，由于當時缺乏商業方面的考慮，讓陳啟宗又覺得“太冷”；“上海比較規范，又有商業發展的考慮”，因而在當時成為恒隆的最終選擇。13年后，陳啟宗卻公開宣布，不再在上海投資。

　　“不是認為上海不好，而是太貴了，”陳啟宗向記者強調，他其實早在2003~2004年期間就已經作出上述決定，只不過是2005年才公開宣布而已。

　　事實上，陳啟宗早已開始在上海以外的地區尋找合適的發展地塊。但在“掙扎了很久”之后，他終于在2005年中，向外界公開宣布了內地擴展策略。

　　陳啟宗對記者坦言，公開這一策略，是迫于當時公司股價無法反映公司真實價值而作出的“不得已的選擇”。“2005年，我們做了很多事情，但是市場并不知道，股價上不去，投資者也不買公司的

　　但陳啟宗最終將自己說服：像恒隆集團這種只租不售的發展模式，需要依靠雄厚的資金。但內地絕大多數的開發商都還處于積累資金的階段，僅這一點，就能將大部分競爭者“擋住”。

　　為了向投資者詳細說明公司這一發展策略，陳啟宗在2005/2006年度報告中親自撰寫了4000多字的主席報告。他回顧了香港地產的發展歷程，并直言香港地產發展目前面臨的諸多問題，并聲稱：“對幾乎所有發展商來說，其后五至六年是痛苦的。”同時他也以自信的口吻表示：“本公司是極少數預先作好準備的發展商之一。”