翟宇

　　中房協報告：在流動性過剩及人民幣升值預期的整體金融環境下，股市與樓市是投資者普遍關注的兩大市場。今年1~6月期房住宅銷售面積同比增長超過1~3月同比增長0.1個百分點。這在一定程度上與股市資金的投入有關。股市與樓市像蹺蹺板一樣的不確定性無疑對下半年的房地產市場還會產生一定的影響

　　以最近幾個月內地股市與樓市的表現來看，市場出現了兩者共同上漲的局面。尤其是在房價與地產股之間，更是顯現相互抬升的勢頭。

　　日前，由中國

房地產業協會產業與市場研究專業委員會發布的《2007上半年中國房地產市場研究報告》(下稱《報告》)顯示，根據國家統計數字測算，今年1~6月商品住宅銷售面積的同比漲幅較今年1~3月的同比漲幅超出9.4%，其中，1~6月期房住宅銷售面積同比漲幅較1~3月的同比漲幅增加0.1個百分點。

　　《報告》認為，上述數據的增長，在一定程度上與股市資金的投入有關。按照其分析，今年一季度，最初是股市大幅上漲，大量資金從銀行和樓市抽投至股市，使一季度的房地產市場形勢出現了一些變化；二季度后期，國家宏觀政策對股市調控，各地房地產市場又熱起來，商品住宅銷售量大幅增加。

　　事實上，這只是部分反映了樓市與股市之間的關系。如果將股市細分至地產股，則房價的不斷抬升使投資者對地產上市公司的未來業績增長充滿期待，進而拉升股價。當地產股表現良好時，正是上市公司通過資本市場融資的最好機會。

　　據不完全統計，地產上市公司今年通過A股市場融資的額度已經突破1000億元，而且幾乎所有的公司都將籌集資金的投向確定為買地及發展項目。當這些拿著從資本市場中獲得大量資金的公司出現在土地拍賣現場時，全國范圍內的土地價格不斷創出新高也在意料之中。

　　地價上漲對房價的拉動效應更為明顯，杭州、上海等城市因地價上漲而導致周邊在售樓盤漲價的例子最近層出不窮。顯然，房價的進一步上漲又將推動地產股股價的上揚。

　　恒隆集團(0010.HK)主席陳啟宗對此亦有自己的看法：“我認為內地房地產本身并沒有泡沫，但其衍生的東西有泡沫。當然，沒有泡沫并不代表沒有問題。任何產品的價格飛升都有問題。內地市場的泡沫出現在地產上市公司的市盈率上。”

　　就在本月，萬科(000002.SZ)董事長王石出席公司在香港的一個發布會時也表示，公司股價有一定高估。而一份倡導股市價值投資的雜志在今年某期發表的《深萬科2006年年度股東大會》的現場問答實錄中，萬科總經理郁亮在回答定向增發的問題時表示：“(如果公司)不增發，我們還會增長，不過增長不高。”

　　《第一財經日報》記者注意到，記錄者在郁亮的回答之后附加了一句“休息交流時，郁總假定不增發，2009年只有個位數增長”。如果這一說法屬實，則意味著，如果萬科今年不實施該計劃的話，公司到2009年的增長率只能維持在個位數。而萬科的業績增長已經連續幾年在兩位數以上，公司日前公布的2007年中報顯示，本期公司的主營業務收入較去年同期增長約80%。

　　證券分析師黃睿強表示，他曾經以萬科目前的股價為基準，假設這個價格合理，則萬科在未來5年或10年之內，必須實現怎樣的增長率，才能使其現有的股價是合理的。“雖然最終的數據我不方便透露，但肯定是一個無法實現的數字。”

　　在黃睿強看來，一個只能依靠外界力量獲得增長的公司，是存在很大風險的。“沒有哪個公司能保持每年的業績增長在50%以上。”

　　而陳啟宗此前在海南博鰲房地產論壇上回答關于一個地產上市公司的市值是否可能在一年之內由1000億漲至2000億的問題時，他的回答非常干脆：“有可能，但第二年其市值就會跌至100億。”

　　黃睿強不久前也曾是萬科的一個小股東，但數天前，將手中包括萬科在內的所有

股票悉數拋空。他認為，由于內地市場從未經歷過一個房地產周期，因此也無法獲知這些公司及其股價在底部會如何表現。正基于此，人們對這些公司股價的預期都是偏樂觀或偏悲觀的。

　　但關鍵的問題是，大多數的投資者都在以最樂觀的心態看待這些公司的股價。

　　盡管黃睿強認為自己的投資想法可能在未來會被證明過于保守，但他仍然表示：“不需要后悔，因為未來這些股票的價格總會跌掉70%~80%。”

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